Виживають найвпертіші: особливості будівельного ринку у воєнний час

2024-й став роком стагнації для київського ринку нерухомості. У червні продажі через ракетний терор рф та відключення електроенергії стали на паузу, зменшився попит і на заході України. Але восени ситуація дещо покращилась. 

«Наприкінці року в Києві рівень продажів досі низький порівняно з довоєнними показниками, але не нульовий. Є зацікавленість інвесторів, іноді доволі системних. Збільшується вага іпотеки «єОселя» на первинці, реалізуються сертифікати «єВідновлення», — розповів СЕО City Development Solutions Роман Герасимчук.

За його словами, на сході країни будівництва вже майже немає, а ринок Дніпра та Одеси максимально сповільнює обороти через масовані ракетні обстріли.

З огляду на воєнні ризики фокус будівництва значно змістився у «тихі» західні регіони, тому тут на будівництво гріх жалітися. Львів, Ужгород, Чернівці, Івано-Франківськ — міста, на які припадають 50% платоспроможного попиту. Про це розповіла директорка з продажів компанії GAZDA Маріанна Бігунець. 

«Активними є покупці у Києві та його околицях (20% від загального обсягу попиту), в Одесі (10-15%), на інші міста (Вінниця, Житомир, Дніпро, Харків тощо) припадає 10-15% попиту на новобудови. Отже, чинник безпеки досі залишається найголовнішим за вибору оселі», — наголосила Бігунець.

Це підтверджує і СЕО львівської компанії Avalon Роман Давимука. Як він розповів в інтерв’ю Delo.ua: «У Львові можна будувати з довоєнною маржею. Хоча попит і менший, ніж до війни, проте стабільний, і покупці не бояться інвестувати навіть на стадії котловану».

 Де і скільки будують житла в Україні

У першому півріччі 2024 року, за даними Держстату, введено в експлуатацію 4,5 млн кв. м (враховується і багатоповерхова забудова, і приватний сектор) — це на 27% більше, ніж за І півріччя 2023-го, і на 88% перевищує показник аналогічного періоду 2022-го.  Це означає, що, попри ризики війни, галузь поступово відновлюється. Проте це відбувається нерівномірно і не у всіх регіонах.

За даними ЛУН, з 24 лютого 2022 українські девелопери запустили з нуля понад 500 нових житлових комплексів. Тут з великим відривом лідирує Львівська область із 150 ЖК, запущеними за три роки — це вдвічі більше проєктів, ніж у Київській області, де за цей період стартувало 70 ЖК.

Київ відстає від західних міст-лідерів і за активністю будівництва, і за попитом, і подекуди за цінами. Експерти це пов’язують з тим, що столиця пережила набагато сильніше падіння у 2022-му, просівши аж на 80%, тож і відновлюється повільніше, ніж інші. У 2022-му показники старту в столиці трохи підросли, але у 2024-му зупинились, так і не досягнувши половини довоєнного рівня.

Оскільки у Києві попит значно просів, щоб диверсифікувати ризики, чимало столичних девелоперів пішли у регіони і почали розвивати проєкти у Житомирі, Чернівцях, Вінниці, особливо у Карпатах, які зараз переживають справжній інвестиційний бум. 

У Львівській області вже у 2023 році стартувало стільки ж ЖК, як до війни. У 2024-му цей показник зріс ще на 44%. А рекордсменом будівельної активності під час війни стала Закарпатська область, яка до повномасштабної війни будувала у 10 разів менше, ніж Львівщина, а зараз майже зрівнялася з нею. У 2023-му будівництво зросло на рекордні 189% (від 2022 року), цього року ринок росте далі. 

Подібний стрибок зробив також Івано-Франківськ. Тут ринок підігріває і надактивне будівництво апартготелів на Буковелі з цінами по $3-5 тис. за квадратний метр.

 У яких регіонах ціни ростуть як на дріжджах

Зниження попиту на первинному ринку позначилося на цінах. Найбільше зростання відбувається в інвестиційно привабливих «тихих» регіонах. У Києві вартість квадрата вийшла на плато — коливання відбувається у межах похибки.

Проте лідерство в Україні за середньою ціною квадратного метра $1350 утримує Львів. Ще рік тому він обігнав Київ ($1300) і продовжує лідирувати. За ними йдуть Ужгород ($1200), Дніпро ($1000) і Вінниця та Одеса (по $860).

Найдешевша первинка у листопаді 2024-го була у Хмельницькому ($670 за 1 кв. м), Чернігові ($710) та Черкасах ($730).

Втім продажі на ринку залишаються одним із найскладніших питань. У Києві, за словами власника компанії KAN Development Ігоря Ніконова, продажі упали у 5-6 разів від довоєнного рівня. Більшість людей воліють відкласти купівлю житла на післявоєнний час. 

 Чого очікувати на первинному ринку у 2025 році

Масовані обстріли взимку, які супроводжуються віяловими відключеннями електроенергії, призведуть до значного падіння попиту на первинному ринку житла, прогнозує Маріанна Бігунець.

Але обвалу ринку взимку 2024-2025 років не варто очікувати. Якщо не буде жорсткого падіння економіки, ринок працюватиме, перейшовши на менші обороти, вважає Роман Герасимчук. За його словами, девелопери, які відновили будівництво і продажі після 2022-го, працюватимуть і надалі. Вони вже оптимізували процеси, навчились підлаштовуватись до воєнних ризиків. 

«Враховуючи те, що забудовники не відповідають за порушення термінів здачі об’єкта, вони можуть перенести дату введення об’єкта в експлуатацію або  стати на паузу. Та якщо будуть відключення по 12-16 годин, як прогнозують, це буде проблема для всього бізнесу країни. Тоді будівництво може зупинитись», — наголосив експерт. 

Щодо цін, то ситуація у регіонах буде розвиватись по-різному. На переконання Романа Герасимчука, у Києві зростання цін наразі не варто очікувати, навпаки, можлива стагнація цін аж до лютого 2025-го. Набагато сприятливіша ситуація у Київській області, де спостерігається неабиякий інтерес до первинного ринку завдяки низьким цінам. Через підвищений попит середні показники цін у регіоні можуть підтягнутися (Вишгород, Буча, Гостомель, Ірпінь, Софіївська Борщагівка).

«Може бути ситуація зменшення кількості дешевої пропозиції — такі квартири швидко розкуповують. Завдяки такій заміні середні ціни можуть зрости. А нові проєкти будуть виходити з цінами на 10% вищими», — пояснив девелопер.

Львів, за словами Герасимчука, уже досяг свого цінового піку. Тож якщо і буде зростання, то незначне — в межах 2-5% на квартал. «А от Івано-Франківськ ще може піднятися у ціні. Там є потенціал зростання ринку, оскільки можуть з’явитися нові проєкти у більш високому ціновому сегменті», — наголосив Роман Герасимчук.

Регіон, який може досить активно зростати у ціні і розбудовуватись, — Закарпаття. «В Ужгороді, Мукачевому стартували десятки нових проєктів. Масовий інвестор розсмакував Закарпатський регіон. Сьогодні в області 46 новобудов, відкритих лише за 2024 рік. Це навіть для Києва великий показник. Для Ужгорода, який завжди вважався ринком містечкового рівня, це захмарна кількість. І ціни там стартують з $900 за квадрат», — наголосив експерт. 

Тож за темпами зростання наступного року Закарпаття стане абсолютним лідером. На другому місці Івано-Франківськ. Там ціни підуть вгору завдяки інвестиційно привабливим карпатським проєктам.  

Київміськбуд

Рік заснування: 1994

Це будівельний холдинг, оператор ринку нерухомості, 80% акцій якого належать Києву. Наприкінці жовтня Київська міська рада підтримала рішення про збільшення статутного капіталу ПрАТ «ХК «Київ-міськбуд» на 2,56 млрд грн для стабілізації фінансового становища компанії. Наразі ХК «Київміськбуд» належать 24 будівельні майданчики: понад 120 будинків на 548,6 тис. кв. м житлової площі. До складу ХК «Київміськбуд» входять 40 АТ, у яких компанія володіє акціями, 6 дочірніх підприємств і 51 підприємство на правах асоційованого члена.

Інтергал Буд

Рік заснування: 2003

«Інтергал Буд» є одним із лідерів серед приватних забудовників України, який має у своєму портфелі об’єкти житлової та комерційної нерухомості. За 21 рік роботи на ринку нерухомості девелопер звів 82 житлові будинки, або 4,6 млн кв. м реалізованих проєктів. За п’ять років компанія інвестувала 813,2 млн грн в інфраструктуру Києва. Ці кошти пішли на будівництво нових садків, прокладення та реконструкцію каналізаційних, водопровідних, теплових, електричних мереж міста, реконструкцію насосних станцій тощо.  

Stolitsa Group

Рік заснування: 2003 

SG (Stolitsa Group) — це один із провідних девелоперів на українському ринку нерухомості. За 21 рік роботи компанія ввела в експлуатацію 130 будинків, що дорівнює 1,2 млн кв. м житла. З 01.01.2023 по 30.09.2024 SG здала 3112 квартир. Іноземний капітал компанії, пов’язаний також з іншим успішним бізнесом в Україні, мережею супермаркетів NOVUS, забезпечує SG високу стійкість до будь-яких можливих ризиків.  

Kan Development

Рік заснування: 2001 

Kan Development — девелоперська компанія, яка очолює групу підприємств-партнерів, що беруть участь у реалізації проєктів нерухомості різного масштабу і рівня складності. Зі своїми партнерами компанія розвиває понад 15 проєктів одночасно, що перебувають на різних стадіях реалізації. За 23 роки роботи на ринку нерухомості України компанія KAN Development напрацювала великий досвід системного управління нерухомістю — від створення концепцій та проєктування до будівництва та експлуатації бізнес-центрів класу А, торговельно-розважальних центрів, житлових комплексів, багатофункціональних об’єктів, багаторівневих комерційних паркінгів тощо.

Sensar development

Рік заснування: 2018

Sensar Development — забудовник національного формату, що має найширший девелоперський портфель дохідної нерухомості. У 2022 році девелопер розширив свою діяльність та будує інвестиційні проєкти на заході країни. Апарткомплекси, готелі, котеджні містечка, житлові комплекси будуються по всій країні — від Ужгорода до Києва, від Києва до Запоріжжя. Загалом у компанії вісім проєктів у стадії будівництва. П’ять об’єктів вже ввели в експлуатацію. Натепер будуються 119 085 кв. м нерухомості.