Як продати квартиру дистанційно: нюанси процедури, ризики і варіанти отримання коштів

Стратегії зростання від ПриватБанку, Atmosfera, ALVIVA GROUP, Bunny Academy та понад 90 лідерів галузі.

Київ, 12 грудня, офлайн

Забронювати участь

• Які документи потрібні для продажу квартири дистанційно
• Як оформити довіреність за кордоном?
• Довіреність за кордоном. Для яких країн необхідний апостиль
• Продаж квартири дистанційно: нюанси процедури
• Як безпечно вивести кошти за кордон: варіанти отримання коштів
• Продаж квартири дистанційно: ризики заочної угоди
• Продаж квартири з-за кордону: скільки це коштуватиме

Угоду з продажу квартири чи приватного будинку можна провести і дистанційно, з іншої країни. Щоправда є чимало нюансів, пов'язаних з документами, відправкою коштів власнику, витрати на дистанційну угоду також будуть іншими. Delo.ua розбиралось з нюансами процедури. 

Які документи потрібні для продажу квартири дистанційно

Ключова відмінність дистанційного продажу майна від стандартного полягає у тому, що продавець через свою відсутність на підписанні угоди призначає свого представника в Україні. Це може бути родич, знайомий або адвокат. Саме представник має замість власника поставити остаточний підпис на угоді продажу.

Інших варіантів "віддаленого підпису" в українському законодавстві не передбачено.

Перелік документів, що подаються нотаріусу при вчиненні правочину про відчуження нерухомого майна міститься в главі 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Мін'юсту від 22.02.2012 № 296/5:

• документи, що підтверджують право власності на об'єкт нерухомості; 
• звіт про оцінку майна - її можна отримати онлайн з Фонду державного майна або замовити в оцінювача; 
• документ про сплату до бюджету податку на доходи фізичних осіб, обчисленого з ціни, зазначеної у правочині; 
• внутрішній, закордонний паспорт, ІНН власника нерухомості;
• довіреність на представника, завірена нотаріально;
• документи представника: паспорт та ідентифікаційний код; 
• згода чоловіка або дружини на продаж нерухомого майна. Її слід нотаріально засвідчити. 
• довідка із ЦНАПу про те, хто зареєстрований у квартирі, у тому числі заява про наявність/відсутність прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування цим майном. 
• довідка з БТІ про технічний стан нерухомого майна.

Оригінали документів на квартиру теж доведеться поштою відправити в Україну своєму представникові  - їх треба пред'явити під час укладання угоди, зазначила в коментарі Delo.ua адвокат юридичної компанії "Максим Боярчуков і партнери" Марина Барабаш.

Втім, за її словами, у кожному окремому випадку перелік документів і дій, які необхідні для приготування квартири до продажу, буде відрізнятися, залежно від обставин, 

"Залежно від того, чи виступає продавець єдиним власником квартири, чи є співвласники, які мають переважне право перед іншими особами на її купівлю, чи зареєстровані в квартирі неповнолітні діти, чи необхідна згода другого з подружжя на продаж, чи наявні будь-які заборони/обтяження щодо об'єкта продажу. З урахуванням конкретних обставин, рекомендується попередньо узгодити перелік документів в нотаріуса", - наголосила адвокат.

Як оформити довіреність за кордоном?

Для дистанційного продажу через представника необхідно оформити на нього довіреність від імені фізособи (продавця).

Оформити такий документ можна, по-перше, скориставшись послугами іноземного нотаріуса, адже видані за кордоном довіреності також вважаються чинними в Україні. Проте вони потребують перекладу і апостилювання – це один із правових режимів визнання юридичної чинності українських документів, які мають використовуватися за кордоном. 

За кордоном нотаріусу необхідно пред'явити діючий закордонний паспорт в документи представника. Особиста присутність представників не потрібна. Документи на саму нерухомість надавати не потрібно.

"Іноземний нотаріус не знає української мови, і щоб він міг скласти та засвідчити довіреність, йому треба надати текст документу державною мовою країни, в якій перебуває продавець. При цьому текст документу має бути підготовлений фахівцем, який знає українське право - адвокат, юрист чи нотаріус. Далі перекладений документ завіряється на офіційному бланку і надсилається поштою в Україну", - пояснив в коментарі Delo.ua юрист Андрій Ставнюк. 

Переклад на польську мову має бути також не через перекладача - Google translite не буде достатньо. В Україні так само необхідно буде офіційно перекласти завірений документ на українську.

По-друге, продавець може звернутися до дипломатичної установи України за кордоном. Видана нею довіреність діятиме на території України без додаткового засвідчення, тобто не потрібно буде апостилю. Окрім того, вона буде оформлена українською мовою і не потребуватиме паперової тяганини, пов'язаної з перекладом.

З іншого боку, до установи вже радять прийти з проєктом документу, проконсультувавшись із нотаріусом або юристом.  До консульства звертаються набагато рідше і через великі черги. "Людям доводиться чекати від шести місяців і більше. Тому найчастіше продавці звертаються до місцевих нотаріусів-іноземців", - додав Ставнюк.

Ключовий момент у документі - чітко визначити обсяг повноважень, необхідний для укладення правочину. 

Якщо власник планує подарувати квартиру, то в довіреності має чітко бути вказано, що він довіряє своєму представникові подарувати конкретну квартиру конкретній людині. "Тоді ваша довірена особа не зможе нічого іншого зробити з нерухомістю, окрім як подарувати тій людині, яка вказана в документі", - наголосила правник.

У тексті довіреності мають також бути зазначені місце і дата її складання, прізвища, імена, по батькові, місце проживання представника й особи, яку представляють, а в необхідних випадках і посаду, яку вони займають, обов'язково чинними мають бути паспорти власника і представника, розповіла Марина Барабаш. У довіреностях, оформлених на ім'я адвокатів, зазначаються їх статус та членство в адвокатському об'єднанні.

"Строк, на який може бути видана довіреність, визначається цивільним законодавством України. Якщо строк довіреності не встановлений, вона зберігає чинність до припинення її дії", - додала адвокатка.

У разі сумнівів щодо об'єму повноважень представника, а також його цивільної дієздатності нотаріус має право зробити запит до покупця, від імені якого він діє.

Довіреності, пов’язані з розпорядженням майном, видані в посольстві, необхідно внести до Єдиного реєстру довіреностей (ЄРД). Документи, оформлені у нотаріуса-іноземця, не обов'язково вносити в реєстр.

Довіреність за кордоном. Для яких країн необхідний апостиль

якщо довіреність засвідчена за кордоном, а в подальшому вона буде використовуватись в Україні, необхідно її підтвердити апостилем, зауважує адвокат Наталія Чацкіс.

Цей штамп передбачений Гаазькою конвенцією з міжнародного приватного права, до якої приєдналось понад 100 країн. Проте в України є двосторонні угоди про правову допомогу з багатьма країнами, які відміняють необхідність апостилю.

"Офіційного актуального списку таких країн немає. Потрібно щоразу перевіряти, чи є в України з певною державою двосторонній договір який відміняє апостиль. Наприклад, між Україною і Польщею є двосторонній договір, який дозволяє не ставити  апостиль. А от між Канадою і Україною такого договору немає. Тому якщо довіреність робили в Канаді, апостиль потрібен", - пояснила адвокатка. 

Продаж квартири дистанційно: нюанси процедури

Ідеальний випадок, вважають експерти, - якщо юрист в Україні складає текст довіреності, його перекладають на офіційну мову країни, в якій перебуває продавець, там завіряє місцевий нотаріус, після цього ставиться апостиль і переклад на українську мову. З таким документом можна приходити на угоду з продажу. 

Тоді у підписанні договору купівлі-продажу нерухомого майна замість власника візьме участь довірена особа. В Україні трапляються випадки, коли угода відбувається під час відеоконференції з власником, наголошують експерти.

Під час війни процес посвідчення  угод про купівлю-продаж квартири, будинку чи земельної ділянки не змінився. Загалом оновлене українське законодавство про купівлю-продаж нерухомого майна переважно ґрунтується на тому, що внесено зміни у роботу нотаріусів.

Як безпечно вивести кошти за кордон: варіанти отримання коштів

Згідно з українськоим законодавствим, усі операції з сумою понад 50 тисяч гривень в Україні мають здійснюватись у безготівковій формі і лише у гривні - з рахунку покупця на рахунок продавця. Проте на практиці більшість угод відбувається за готівку, оскільки не передбачено жодної відповідальності за порушення грошового обігу між фізичними особами.

Проте якщо ці кошти будуть перевозитись за кордон, їх слід оформили в банку - адже на кордоні слід надати квитанцію про зняття коштів, термін дії документу - не більше 90 днів, зауважив Андрія Ставнюк. "Якщо квитанції про зняття коштів немає, ці кошти вважаються без необхідного підтвердження. Їх не пропустять митники", - пояснив він.

З урахуванням воєнного стану і запроваджених лімітів на виведення коштів за кордон отримати гроші за продане майно можна лише трьома способами, розповіла Delo.ua  адвокат компанії "Наказ" Наталія Чацкіс.

Варіант №1 - перевести оплату в криптовалюті. Якщо продавець не готовий до таких операцій, є більш звичні, стандартні варіанти.

Варіант №2 - покупець проводить оплату в безготівковій формі на український рахунок продавця. Далі він використовуєте свою українську карту і розраховується нею за кордоном.

"Через введені ліміти за кордоном ви зможете використовувати свою українську карту виключно в межах 100 тисяч гривень в місяць. Додатково ви можете ще на 50 000 грн купити валюту,  тобто з гривневої карти перевести на  українську валютну карту ще еквівалент 50,000 грн в місяць. Усе одно виходить, що загальний ліміт на ваші витрати за кордоном з української карти - це максимум 150 000 грн на місяць", - пояснила адвокатка.

Швидше за все за отримані в Україні гроші, які покупець перевів на український рахунок продавцю, одразу купити собі квартиру за кордоном буде неможливо. "Він зможе лише поступово використовувати ці кошти з урахуванням ліміту. Готівку з української карти за кордоном взагалі можна зняти лише в межах 12,5 тисяч гривень на тиждень", - наголосила Чацкіс.  

Переказ з українського рахунку на іноземний підпадає під той самий ліміт у 100 тисяч гривень. 

Варіант №3 - вивезти готівку через кордон. Для цього способу слід враховувати кілька важливих нюансів.

По-перше, без декларування можна вивезти лише еквівалент суми до 10 тисяч євро. Таку суму сам покупець (чи його друзі, родичі) просто бере з собою і перетинає кордон. Але очевидно, що вартість нерухомості є більшою, тож, щоб перевезти усю суму, треба буде заповнити декларацію - бланк декларації затверджено Постановою КМУ №203.

По-друге, якщо мова йде про суму понад 10 тисяч євро, то до декларації треба докласти банківські документи про зняття цих коштів з власних рахунків у банках. Тобто на кордоні треба пред'являти не договір купівлі-продажу, а квитанцію про те, що ці гроші були знятті з рахунку продавця, наголошує юристка.

Окрім того, перевозити через кордон більше 10 тисяч євро може лише власник цих коштів - навіть представник по довіреності не може, пояснює Чацкіс.

Отже, якщо покупець оплатить продавцю по безготівковому розрахунку, але його в Україні нема, то гроші з рахунку звісно може зняти представник, якщо це буде перераховано а його повноваженнях у довіреності.

"Проте перевезти понад 10 тисяч євро представник теж не зможе. Бо гроші зняті не з його рахунку. Митниця побачить це по квитанції і не пропустить представника з цією сумою", - додала правник.

За її словами, оплатити кошти одразу на рахунок представника покупець не зможе: нотаріус не засвідчить такий договір, і навряд чи на це покупець погодиться.

"Якщо ж покупець оплатить готівкою, то без квитанції везти готівку через кордон не можна (понад 10 тис євро). Гроші треба спочатку покласти на рахунок, а потім зняти. Також представник не зможе покласти ці гроші на свій рахунок, адже в нього не буде підтвердження походження коштів. Це ж не його кошти, а продавця", - пояснила Чапкіс. 

Найкращим рішенням у цьому випадку юристка радить використовувати перші два варіанти, або просити щоб хтось із рідних частинами вивозив кошти за кордон без перевищення ліміту в 10 тис євро. 

Продаж квартири дистанційно: ризики заочної угоди

Загалом продаж через посередника вважається безпечним. Проте вагомі ризики можуть бути закладені при оформленні довіреності, запевняють експерти. Адвокатка Чацкіс не рекомендує покладатися на так звані генеральні довіреності, оскільки вони можуть бути відхилені через відсутність конкретних формулювань. До того ж, у законодавстві такого поняття не існує.

 "Під "генеральною довіреністю" люди мають на увазі довіреність, яка надає максимально широкі повноваження, в тому числі продавати від чужого імені нерухомість. Але важливо чітко прописати повноваження для конкретно вашої ситуації. Щоб не сталося так, що ви використали якийсь загальний шаблон з інтернету, а коли представник в Україні по цій довіреності намагався провести угоду, то виявилось що  в документі не чітко прописані його повноваження", - зазначила адвокатка.

"Представник  буде мати лише ті повноваження, які прописані в довіреності. Якщо ви в довіреності чітко вкажете, що ваш представник має продати таку-то конкретну квартиру  за певну суму коштів -  то нічого іншого ваш представник з вашою нерухомістю зробити не зможе. Наприклад, переоформити нерухомість на себе і позбавити вас права власності", - пояснила Чацкіс.

Окрім того, довіреність може бути просрочена або відмінена - за бажанням власника. Існує ризик участі недобросовісного представника, який може використати довіреність на свою користь, якщо там нечітко прописані умови і повноваження.

Питання також в тому, яким чином покупець планує отримати кошти від продажу нерухомості. Звісно, варто дуже уважно обирати представника, якщо він буде  отримувати оплату готівкою.

"Може трапитись, що продавець помер. У такому разі угода купівлі-продажу визнається нікчемною, бо з моменту смерті продавця всі довіреності втрачають силу . Це вже ризик для покупця", - наголосив Андрій Ставнюк.

Юристка не рекомендує перевозити кошти у валізі без декларування. У випадку приховування перевезення коштів можна отримати штраф у розмірі 20% від суми, що перевищує дозволену. 

 "Наприклад, ви перевозите 30 000 євро, але дозволено без декларування везти 10 000 євро, при цьому ви про них не говорите. Тоді на незадекларовані 20 000 євро буде накладено штраф 4 тисячі євро. І при цьому навіть сплата штрафу все одно не дозволить вам провезти готівку без подачі декларації іі банківських документів про те, що ви зняли цю суму зі свого рахунку", - наголосила експертка.

Продаж квартири з-за кордону: скільки це коштуватиме

Процедура дистанційного продажу майна буде дорожчою, аніж з України, з огляду на додаткові витрати на оформлення довіреності.

"Багато в чому це залежить від країни, в якій доведеться оформляти, на яку мову перекладати. Якщо йдеться про Польщу - тут легше перекладати і посвідчувати, та й апостилювати не потрібно. Інша справа, якщо оформлення довіреності в Нідерландах", - наголосив Ставнюк.

У випадку оформлення без апостилю додаткові витрати на довіреність можуть зрости на 300 євро. Щодо витраченого часу, це залежить, де оформлялись документи. Найшвидше можна зробити довіреність за півтора-два тижні. У випадку звернення в консульські установи, треба робити поправку на великі черги.

"Якщо йдеться про країну з апостилем, витрати будуть більшими. Наприклад, продавець перебуває в Канаді. Тут послуги нотаріуса дорожчі і процедура буде довшою - лише три тижні треба чекати на апостилювання. Загалом додаткові витрати складуть 500 євро. Плюс 150 доларів за доставку до України", - підрахував юрист. 

За словами Чацкіс, послуги довіреної особи, якщо це не родич, можуть коштувати до $200. 

"Послуги нотаріуса в Україні - приблизно 10 тис грн. Для нотаріуса практично немає різниці чи ви особисто підписуєте документи на угоді чи це буде робити ваш представник по довіреності. Вартість послуг нотаріуса - це майже не вплине. Якщо буде представник по довіреності то нотаріус проведе додаткову перевірку щодо представника, це буде коштувати приблизно лише 200-300 грн додатково", - пояснила адвокатка. 

Водночас податки не залежать від того, власник нерухомості продає його самостійно чи через довірену особу.

До обов'язкових витрат, пов'язаних з продажем квартири, належать:

• держмито - 1% відсоток суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян; 
• збір на обов’язкове державне пенсійне страхування - 1 % від вартості нерухомого майна, зазначеної в договорі купівлі-продажу; 
• податок на доходи фізосіб у розмірі 5 % (для резидентів)/18 % (для нерезидентів); 
• військовий збір - 5% згідно податкових нововведень з 1 грудня 2024-го.

При цьому, відповідно до п. 172.1 ПК України не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу квартири. Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.