Як змінилися правила купівлі-продажу квартир у 2025 році?

Законодавчі новації: прозорість як новий стандарт

Закон про купівлю продаж нерухомості істотно посилює вимоги до прозорості операцій та захисту прав обох сторін угоди. Це стосується не лише юридичних аспектів, але й технічних характеристик об'єктів нерухомості.

Нотаріуси зобов'язані перевіряти не лише чистоту права власності та відсутність обтяжень, але й технічний стан житла. Зокрема перевіряти доведеться відповідність сучасним будівельним та енергетичним стандартам. 

Для квартир, де впроваджено сучасні енергоощадні рішення, цей фактор автоматично стає додатковою конкурентною перевагою під час оформлення та реєстрації угоди.

Що стосується оновлень у законодавстві щодо купівлі-продажу квартир, то вони передбачають наступне. 

• Обов'язкова перевірка технічного стану: нотаріуси контролюють відповідність житла будівельним нормам.
• Декларування реальної вартості: заборона на вказування символічних сум у договорах
• Енергетична сертифікація: можливість врахування класу енергоефективності при оцінці.
• Посилена відповідальність: штрафи за надання неповної або недостовірної інформації про об'єкт.

В цілому це дозволяє уникнути податкових порушень, робить ринок більш регульованим та прогнозованим для обох сторін угоди.

Нові вимоги до договору купівлі продажу

Сучасний договір купівлі продажу враховує не лише традиційні юридичні аспекти передачі права власності, але й детальні технічні характеристики об'єкта. Так, нотаріуси дедалі частіше вимагають від продавців надання довідки про енергоефективність будівлі. Це спеціальний сертифікат, що підтверджує рівень енергозбереження об'єкта за міжнародною класифікацією від A (найвища ефективність) до G (найнижча).

Для покупців наявність такого сертифіката стає гарантією якості та прогнозованості майбутніх комунальних витрат. Для продавців це об'єктивна можливість обґрунтувати вищу ціну об'єкта конкретними технічними характеристиками.

Водночас базовий процес підписання договору купівлі продажу залишається незмінним у своїй процедурній частині. Тобто договір обов'язково укладають у присутності нотаріуса. А він, своєю чергою, ретельно перевіряє всі документи, засвідчує підписи сторін та оперативно вносить дані до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Податки при продажу квартири в нових умовах

Зростання ринкової вартості житла та вартості комунальних послуг автоматично впливає на фінансові параметри угод, включаючи податки при продажу квартири. 

Базова податкова структура залишається незмінною: продавець зобов'язаний сплатити 5% податку на доходи фізичних осіб та додатково 1,5% військового збору від суми операції. Тим не менш, енергоефективна квартира має ряд переваг.

• Вища ліквідність: об'єкти з низькими комунальними витратами швидше знаходять покупців
• Можливість підвищити ціну: енергосертифікат об'єктивно обґрунтовує додаткову вартість
• Ширша аудиторія: привабливість для покупців з різним рівнем доходу через економію на комунальних
• Довгострокова вигода: економія 30-50% на опаленні протягом усього періоду експлуатації

Для потенційних покупців це стає вагомим аргументом на користь інвестицій у житло нового покоління, навіть якщо первинна вартість здається завищеною. 

На практиці сучасний договір купівлі продажу квартири дедалі частіше включає спеціальний пункт про наявність автономного опалення, індивідуального теплового лічильника або сертифіката енергоефективності.

Такі додаткові умови та технічні характеристики помітно підвищують ринкову ліквідність об'єкта та створюють конкурентну перевагу при його подальшому продажу.

Раціональність як новий стандарт вибору

Стрімке зростання тарифів на опалення та інші комунальні послуги підштовхнуло українців до більш виваженого підходу до вибору житла. Тепер при укладенні договору купівлі продажу покупці приділяють увагу не лише традиційній юридичній «чистоті» квартири та відсутності обтяжень, але й її об'єктивній енергоефективності.