Андрей Журжий: Начните инвестировать в свои знания и не бойтесь ошибаться

Как давно вы начали инвестировать? Какие советы вы бы сейчас дали себе в том возрасте?

— Мой лучший совет начинающим — начните.

Мои инвестиции как таковые, наверное, начались, когда я работал еще юристом, 12 – 14 лет назад. В какой-то момент я задумался о получении пассивного дохода, чтобы параллельно с зарплатой на работе по профессии получать стабильный ежемесячный доход, который бы не зависел от основного вида деятельности. Учитывая, что я работал в ритейле, в принципе выбор был очевиден — это строительство небольшого супермаркета, сдача его в аренду и получение арендной платы.

Три года у меня пошло на то, чтобы найти участок, договориться, построить, получить опыт взаимодействия с прокуратурой, с судами (потому что у нас пытались фактически забрать объект). Но это дало знания и открыло путь к строительству следующих объектов для торговых сетей уже в качестве подрядчика.

Кстати, свой первый объект инвестиции я со временем продал за цену на 30% ниже, чем в него проинвестировал. Продал арендатору, то есть торговой сети. Мне требовались оборотные средства для покупки новых земельных участков под строительство. Наверное, сейчас я бы точно продал за лучшую цену — не пытался бы договориться с арендатором, а искал бы такого же инвестора, как и я, стремящегося иметь пассивный доход. Дело в том, что арендатор — плохой покупатель, потому что у него длинный контракт, он сидит в аренде, и поэтому хочет иметь какую-то премию при покупке. Иначе ему просто нет смысла покупать, проще платить аренду.

С какой минимальной суммы следует начинать инвестировать?

— Возможно, мой пример нерелевантен для многих, потому что это были достаточно большие инвестиции. Хотя когда я начал об этом мечтать, у меня не было денег. Не за что землю было купить, не говоря уже о строительстве.

На мой взгляд, нет разницы, с какой суммы начинать инвестировать. Просто если у вас небольшой капитал, то наверняка лучше инвестировать его в себя — в свои знания, в свой практический опыт.

Начните хотя бы с того, что проинвестируйте сто долларов в ОВГЗ или в иностранный рынок ценных бумаг. Такие небольшие практические инвестиции наверняка позволят разобраться в том, как это работает, что такое деньги, счет, проценты, ценные бумаги. Практически исследовать ту или иную тему легче, чем пытаться разобраться оторванно от практики. Опыт показывает, что инвестор не готов учиться на больших суммах. Он хочет учиться на небольшом капитале в 50-100 долларов.

На каком инвестиционном решении вы потеряли больше всего денег, и какие выводы сделали?

— У меня есть отличный опыт ориентировочно на 12 миллионов евро ущерба от инвестиций в медицинский каннабис в Европе. Мы были одними из первых, кто стал интересоваться этой темой. В 2019-м получили лицензию на выращивание медицинского каннабиса, построили R&D площадку, собрали команду, имели поставки даже на немецкий рынок. Но все равно не смогли выйти в точку "ноль".

Большую негативную роль сыграла война, потому что мы должны были строить как раз в 2022 году. Третьего февраля подписали большой договор на строительство завода на 6 тысяч квадратных метров. А через три недели началась война. И, конечно, мы не смогли профинансировать свою часть обязательств. Там были и гранты, и кредитные соглашения. Но, возможно, оно и к лучшему. Не всегда все выходит. Итак, мой самый большой факап — это 12 миллионов евро.

Мой личный вывод из этого кейса — нужно концентрироваться на том, где у тебя есть экспертиза и чему можешь уделять много времени. Потому что так или иначе, особенно на ранних стадиях, роль фаундера важна и даже решающая. Если фаундер не может быть задействован полностью на начальных стадиях, то с большой вероятностью может быть плохой конец. Итак — личное включение и максимум внимания.

И стоит помнить о распространенной ошибке многих предпринимателей, считающих, что если вышло в одном проекте, то обязательно получится и в другом. Но это не так. Ибо ваш результат — это совпадение многих обстоятельств, ежедневный труд и ежедневные принятия решений, иногда незначительных решений, но на дистанции складывающихся в определенный пазл. И нужны определенные знания, опыт, умения, позволяющие эти решения принимать. Отсутствие на старте проекта таких людей может привести к негативным последствиям.

Какое инвестиционное решение принесло вам больше всего денег, и что вы из этого опыта вынесли?

— У меня нет такого кейса, где я одномоментно заработал много денег. Я все-таки начинал бы с того, что лучшая инвестиция — это инвестиция в себя. Потому что то, чем мы занимаемся сегодня, — компания Inzhur занимается коллективными инвестициями в недвижимость — это сумма элементов, которыми я занимался в тот или иной период своей жизни.

То есть сначала были инвестиции в себя с точки зрения исследования рынка — что такое asset management, что такое компания по управлению активами, что такое управление активами вообще — и в результате мы построили какой-то небольшой бизнес. Далее разбирались, что такое ценные бумаги, что такое торговля ценными бумагами — тоже построили бизнес. Затем последовал запрос на инвестирование, пассивные инвестиции в недвижимость — в результате мы начали строить коммерческие объекты для торговых сетей.

В какой-то момент мы поняли, что стоимость сети построенных нами 30 коммерческих объектов выше суммы стоимости каждого из них отдельно. И было бы хорошо не распродавать объекты, а копить их. И, наверное, есть достаточное количество людей, которые так же хотели бы получать пассивный доход от инвестирования в коммерческую недвижимость. Так мы интуитивно, не зная о существовании REIT (Real Estate Investment Trust) как модели бизнеса, пришли к созданию компании по совместному инвестированию в коммерческую недвижимость. И уже позже, когда мы приняли это решение, выяснилось, что это огромный рынок, и можно какие-то вещи не придумывать, а просто подсмотреть и перенять опыт.

Моя лучшая инвестиция — это инвестиция в знания и опыт. Думаю, подобные инвестиции окупаются тысячекратно. Инвестиции в себя обычно не требуют больших денег. Это скорее вопрос желания, времени и усилий. Извините, но кто-угодно может этим заниматься. Но вопрос в том, сколько усилий и времени вы готовы уделить развитию своих навыков, и способны ли вы принимать те или иные решения.

Какая из ваших инвестиций была чистым везением, а не просчитанным результатом?

— Нет таких проектов. За "везением" стоит ежедневный труд, ежедневные десятки или сотни решений, которые вы должны принимать, часто неочевидных решений, которые, возможно, большинство людей не смогли бы или побоялись принять. И вот эти решения, ежедневные шаги и усилия приводят вас в некую точку, которая для внешнего наблюдателя выглядит как везение.

Это сравнимо с выступлением артиста, жонглирующего тарелочками на сцене. За его успехом и овациями публики скрывается тяжелый ежедневный труд и горы избитой посуды. А еще важно уметь вставать каждый раз после падения. Многие, однажды ошибшись или упав, не готовы вставать и пробовать еще раз. А пробовать приходится много раз — еще раз, и еще раз, и еще раз.

Как, по-вашему, должна выглядеть формула успеха? Какое место в этой формуле занимает образование, труд, везение, определенные черты характера?

— Наверное, 30% я отнесу на знания, но исключительно потому, что если вы хотите двигаться вперед, то учиться нужно все время. Это бесконечный процесс. Так что базовое образование, возможно высшее, должно быть. Хотя не факт.

Дальше — характер, настойчивость, умение вставать после падения и идти дальше.

Важный компонент успеха — умение принимать решения и нести за них ответственность.

Относительно везения — я не верю в везение. Приведу пример из своей жизни. По первому образованию я учитель физического воспитания. Я не хотел учиться, горел спортом, стал кандидатом в мастера спорта по волейболу, но в какой-то момент на последнем курсе я захотел учиться. В 21 год. Сдал экстерном экзамены в одном университете и пошел готовиться в другой. Поступал фактически на первый курс. Когда другие уже идут работать, я шел только учиться.

Но так сложилось, что в 27 лет я уже был руководителем юридического департамента Fozzy Group. Кто-то может назвать это везением. Но до этого "везения" был ряд принятых мною решений, которые большинство моих коллег никогда бы не приняли. Так, они бы не пошли учиться в 21 год, начиная все сначала. Не пошли бы работать на втором курсе университета. Не переезжали в другие города, как это делал я. Не пошли бы работать на ту работу, на которую я шел.

Немного провокационный вопрос: считаете ли вы себя умнее своих сверстников, коллег?

— А в чем провокация? Нет, я не считаю себя умнее других. Я считаю себя упорным. Думаю, что в значительной степени это благодаря спорту. Я не понимаю фразу: "Главное — не победа, главное — участие!". Мне послать такого человека хочется. Ты полгода или год впахиваешь, чтобы что? Чтобы просто поучаствовать? Нет, ты впахиваешь, чтобы победить.

Характер, в частности, целенаправленность, играет положительную роль в любой деятельности.

И да, умных — много. А вот успешных — нет. И я точно не самый умный.

Кого вы считаете самым лучшим инвестором в мире? Почему именно его?

— Вообще у меня нет особого любопытства анализировать, кто лучший инвестор. Возможно, это заезженная история, но у меня вызывает восхищение Уоррен Баффет. Исключительно из-за того, что он на слуху и очень популярен. Нынешний кризис на фондовом рынке лишний раз показывает, что имеющийся у человека опыт трудно потерять. Еще год назад многие говорили, условно: "Баффет уже не тот. Рынок растет, а он все распродает". А теперь все понимают, что он что-то знал и сумел просчитать. Потому Баффет и является одним из лучших инвесторов.

В какие активы в Украине можно инвестировать во время войны с минимальным риском?

— Инвестиции — это всегда риск. Важно объяснять людям, что инвестирование даже в безопасные активы имеет определенные риски. Часто в качестве примера безопасных инвестиций упоминают американский фондовый рынок. Но если, например, вы откроете проспект условного Google или F acebook, то найдете там огромный раздел о рисках. Отдельный вопрос — какова вероятность наступления этих рисков. Но вы как инвестор должны осознавать их наличие. К сожалению, большое количество инвесторов вообще об этом не думают и ищут что-то гарантированное. А его нет. Даже в случае гарантированных государством депозитов или ОВГЗ есть примеры дефолтов по государственным обязательствам.

Многие украинцы имеют достаточно низкую финансовую грамотность. Фондовый рынок в Украине отсутствует как таковой. Соответственно, осведомленность людей об инструментах инвестирования очень низкая. С начала полномасштабной войны в Украине довольно популярным стало инвестирование в облигации внутреннего государственного займа. Государство упростило условия инвестирования, стало возможным инвестировать от тысячи гривен. В результате активно растет портфель физических лиц.

ОВГЗ на сегодняшний день — точно лучше, чем депозиты. Те же банки, беря у вас деньги, часто инвестируют их в ОВГЗ.

Из того, что мы развиваем, это совместные инвестиции в недвижимость, которые позволяют вам владеть крупными профессиональными объектами недвижимости, сданными в аренду на 10-20-30 лет национальным или международным торговым сетям. Это позволяет получать пассивный доход от владения такой недвижимостью и участвовать в росте ее стоимости за счет капитализации. Этот доход имеет привязку к валюте.

Насколько безопасны такие коллективные инвестиции и какую доходность можно получать?

— Согласно закону мы оперируем понятием "прогнозируемая доходность". Наши фонды имеют прогнозируемую доходность от 8,5% до 20% годовых в долларах до налогообложения. На доходность влияют разные факторы. Обычно чем выше доходность, тем выше риски. Если, например, мы говорим о зданиях для международной сети McDonald`s, где есть арендные контракты на 30 лет с минимумом рисков от надежного оператора, то доходность таких инвестиций — 8,5%. Это дивидендная доходность, не учитывающая доходность от капитализации.

Или это безопасная инвестиция? Я здесь буду необъективным, но в нашем случае, с нашей точки зрения, безопасна. Мы строим максимально прозрачный бизнес. Аудит нас как управляющая компания и наши фонды недвижимости проводит Deloitte. Оценку имущества компании производит Baker Tilly.

Инвестировать в компании-аналоги, которые появляются на рынке, я бы не рискнул. Часто компании просто повторяют отдельные наши тезисы, но не действуют соответствующим образом.

Суть же модели REIT состоит в том, чтобы привлечь большое количество инвесторов, не обязательно маленьких, для приобретения объекта недвижимости, недостижимого для рядового инвестора. То есть, это история не о том, что тысяча людей купили квартиру. Это история о том, что 10 тысяч человек купили, например, Ocean Plaza, который до войны стоил 250 млн долларов, и в Украине такое соглашение могли заключить условно пять человек.

REIT безопасным делает диверсификация, большое количество активов, операторов и профессиональная команда, которая этим управляет. Поэтому это распространенная в мире модель инвестиций в недвижимость.  

Какую сумму вы держите "под подушкой", а не инвестируете?

— Нет такой суммы. На сегодняшний день все свои средства я инвестирую в активно развивающийся бизнес — компанию Inzhur.

Что бы вы посоветовали почитать об инвестициях начинающим?

— Начинающим я советовал бы начать инвестировать. Мне в свое время очень понравилась книга "Стив Джобс" Уолтера Айзексона. Она очень крутая.

Часто может казаться, что больших результатов могут достигать какие-то уникальные люди. Но как правило это обычные люди.

Во что вы больше никогда не проивестируете?

— В марихуану.

Слово, которое ассоциируется для вас с деньгами?

— Меня базово не триггерят деньги. У меня закрытые базовые нужды. Мной не движут деньги. Мной движет любопытство что-то сделать.

Ну пусть этим словом будет — "лимон". Когда ты за день наторговал миллион гривен, это хороший показатель.

Деньги пахнут?

— Да.

Есть ли что-нибудь, что раздражает вас в инвесторах?

— Нет. Я объясню. Большая часть моей работы — это общение с розничными инвесторами. И надо быть готовым, что большое количество инвесторов, проинвестировавших в ваш проект буквально по тысяче гривен, будут задавать десятки вопросов. Если вы, как владелец компании по совместному инвестированию, готовы общаться с инвесторами, то можете начинать такую работу. Если вы не готовы много общаться, если вас это раздражает и выводит из себя, то не начинайте подобный бизнес.

Бывают ли случаи, выводящие меня из себя? Бывают. Но вы никогда этого не увидите. И я получаю удовольствие от такого общения. Если бы меня что-то раздражало, я бы этим не занимался.

Есть ли какой-нибудь финансовый миф, который вас бесит?

— Я не концентрируюсь на негативных вещах. Я о них забываю. Потому меня ничего не бесит. Разве что миф, что кто-то что-то гарантирует в инвестициях.

Последний раз, когда вы пожалели о расходах?

— Расходы — это просто деньги. Я не жалею о расходах.

Лучшее, что вы купили за "копейки"?

— С точки зрения окупаемости — это образование. Хотя это не совсем "копейки". Тысяч десять долларов мне стоило юридическое образование, включая оплату обучения на контракте и стоимость проживания. Но это лучшая из инвестиций.

Два — три главных совета инвесторам от Андрея Журжия?

— Деньги не растут на деревьях!

Начните инвестировать в свои знания!

Не бойтесь ошибиться! Нет людей, знающих все.