Новый закон об аренде государственных земучастков : что изменится для граждан и землевладельцев

Проект закона №7588 после подписи президентом Владимиром Зеленским делает возможным превращение в акционерные общества госпредприятий, у которых на праве постоянного пользования есть земельные участки с/х назначения. Соответственно, земля государственных предприятий перейдет им в пользование, но уже на праве аренды сроком на 50 лет .

По новому законодательству, перерегистрированные юрлица будут платить арендную плату, которая составит не менее 12% от показателя нормативной денежной оценки (НДО) земельного участка. Если НДО конкретного участка не оценивалась, то плата составит не менее 12% средней НДО на территории соответствующего региона.

Подобные земельные участки будут запрещено приватизировать. Земля государственных предприятий перейдет к новосозданным юрлицам, причем 100% акций в уставном капитале таких обществ будет принадлежать государству. Образованные таким образом юрлица-правопреемники смогут приобрести в аренду земельный участок государственного предприятия, но исключительно при принятии уполномоченным государственным органом соответствующего решения.

Если в течение года компания-владелец земли на праве ПК не захочет арендовать используемую им землю, этот участок будет выставлен на земельные торги в системе "Прозорро.Продажи".

Перерегистрированные компании смогут передавать земельные участки в субаренду, но исключительно через земельные торги. Срок субаренды будет ограничен 14 годами для растениеводческих угодий и 25 годами для земельных участков под сады и виноградники.

В настоящее время владельцы земли на титуле ППП платят за использование принадлежащих им угодий государственной собственности земельный налог, который не может превышать 1% НДО.

ППП – что это вообще такое?

Земельные отношения по передаче угодий сельхозназначения в постоянное пользование возникли во времена обретения Украиной независимости – тогда приватизация земли проходила по так называемым "декретным решениям" сельских, поселковых и городских советов.

Вместе с распадом СССР граждане Украины начали создавать крестьянские (фермерские) хозяйства, а для его ведения получали земельные участки в право постоянного пользования. Порядок передачи таких угодий был закреплен в Земельном кодексе Украины от 18 декабря 1990 года. Для подтверждения такого права выдавались государственные акты на право постоянного пользования землей.

Однако уже в 2002 году обновленный Земельный кодекс ограничил круг субъектов, которые могут обрабатывать угодья на правовом статусе ППП. Такая возможность осталась исключительно за юрлицами, а других землепользователей обязали до 1 января 2008 перерегистрировать статус на право собственности или аренды.

Теперь возможность пользоваться землей на ППП имеют:

• предприятия, учреждения и организации государственной и коммунальной форм собственности;
• общественные организации лиц с инвалидностью;
• религиозные или ветеранские организации;
• Акционерное общество "Укрзализныця";
• учебные заведения независимо от формы собственности;
• совладельцы многоквартирного дома;
• операторы газотранспортной системы и систем транспортировки энергоресурсов

Собеседник издания Владимир Пристай, советник юрфирмы Totum, приводит масштабы использования ППП по Украине – по состоянию на 2022 год оно применялось для 3,2 млн га с/х земель, или примерно 7,5% от общей площади страны.

Эксперт подчеркивает, что ППП предоставляет право бессрочно владеть и пользоваться земельным участком, но без возможности распоряжаться им (продавать, сдавать в аренду, обменивать, дарить и т.д.). Это привело к ряду правовых дискуссий, а именно:  

• сложности при изменении субъектного состава лиц, которые могут получать участок по такому праву;
• отсутствию нормы закона, которая решала бы вопрос возможности наследования ППП или повторного его приобретения в случае реорганизации юридического лица.

Из-за устаревшего "перестроечного" земельного законодательства и его несоответствия нынешней ситуации эти правовые неопределенности решались на уровне судебных споров.

Например, в ряде постановлений Верховного Суда говорилось, что ППП не теряется в случае реорганизации юридического лица. То есть, предприятие-правопреемник может владеть земучастком на этом правовом титуле, даже если оно не относится к субъектам, которые согласно требованиям действующего законодательства могут приобретать право ППП.

Владимир Пристай отметил, что после вступления в силу законопроекта №7588 вышеназванный подход будет несколько изменен. Субъекты хозяйствования, возникшие в результате реорганизации государственных предприятий, получат четкий механизм переоформления права ПП на право аренды.

Повлияет ли закон на рядового гражданина?

Напрямую – нет, объясняет юрист Законопроект №7588 касается только земельных участков государственных предприятий и не влияет на других физических или юридических лиц. ППП общественных и религиозных организаций, совладельцев многоквартирного дома и других лиц, использующих земельные участки на соответствующем титуле, не должно претерпеть изменений в связи с принятием документа.

Так, ОСМД и в дальнейшем смогут приобретать земельные участки на ППП, а фермерские хозяйства – пользоваться землями, когда-то полученными их учредителями на соответствующем титуле.

Он добавляет, что абсолютная отмена ППП пока не представляется возможным еще и учитывая, что граждане или юридические лица, когда-то получившие земельный участок на таком титуле, не могут быть обязаны осуществить его переоформление на другое имущественное право при отсутствии их собственной на это инициативы. Соответствующее решение в 2005 году принял Конституционный суд.

Кто будет управлять государственными землями?

Фонд государственного имущества Украины (ФГИ) объясняет, что законопроект регламентирует использование более 700 тыс. га земли, которая сейчас разделена между несколькими сотнями госпредприятий. Абсолютное большинство из них самостоятельно не возделывают землю, так как не имеют для этого необходимой техники и персонала.

Для управления этими угодьями будет создан соответствующий Земельный банк, а государственные сельхозземли будут сдавать в аренду на открытых онлайн-аукционах. Первые 300 тыс. га планируется выставить на аукционы в системе "Прозорро.Продажи" в начале 2024 года .

По данным Минагрополитики, закон упорядочит использование земель сельхозназначения Национальной академии аграрных наук (НААН), пенитенциарной службы и других госпредприятий. После переоформления юрлиц участки будут сданы в аренду под не менее 12% от их НДО вместо нынешнего 1% .

В общем, правовой титул ППП для земель сельхозназначения за время своего существования не ознаменовался существенными экономическими успехами для государства, но успел вызвать многие коррупционные скандалы. Из последнего - издание "Украинская правда" 27 июля заявило об обысках у президента НААН Ярослава Гадзалы из-за возможных махинаций с землей.

По данным издания, СБУ обыскивает ученого из-за передачи 150 тыс. га сельхозземель академии в возделывание частным лицам. Эта схема могла приносить участникам схемы до $20 млн прибыли в год.

Владимир Пристай добавляет, что для полноценного вступления закона в силу его положения еще должны быть согласованы с нормами Налогового кодекса Украины (НКУ). Они пока не позволяют юрлицам зарабатывать на субаренде земли на ППП – сейчас размер выплаты за субаренду не должен превышать размер соответствующей арендной платы. Также не стоит ожидать слишком быстрого старта аукционов по таким земельным участкам, они начнутся не ранее 1 января 2024 года .

Юрист подчеркивает, что в целом закон положительно повлияет на агросектор и позволит аграриям увеличить площадь земель для выращивания сельскохозяйственных культур.

Кто выиграет от реформы ППП?

Это органы местного самоуправления, объясняет Владимир Пристай. Поскольку плата за землю является местным налогом, то соответствующие средства в любом случае будут поступать в бюджет территориальной общины по месту нахождения земельного участка.

В то же время размер таких поступлений претерпевает значительные изменения. Согласно действующему законодательству, участок на ППП облагается земельным налогом, который согласно действующим законодательным требованиям не может превышать 1% от его НДО, тогда как арендная плата за него же вырастет минимум до 12%, или даже больше (при гармонизации с нормами НКУ).

Минэкономики поддерживает оборот госземель на онлайн-торгах

Заместитель министра экономики Украины по вопросам цифрового развития, цифровых трансформаций и цифровизации Алексей Соболев подчеркивает, что законопроект №7588 позволит "конвертировать" неэффективные госпредприятия в "нормальные" с точки зрения подотчетности юрлица, такие как АО или ООО. Соответственно, бизнес сможет получить доступ к, в частности, землям НААН, что раньше было невозможно.

Он напоминает, что ущерб от неэффективного управления сельхозземлями вне конкурентных онлайн-аукционов достигает более 0,5 млрд грн ежегодно, и существование ППП для госпредприятий слишком дорого обходится государству. При этом с начала войны земельные онлайн-аукционы уже принесли в бюджеты разных уровней по меньшей мере 1 млрд грн поступлений.

При этом он отмечает проделанную работу и на уровне подзаконных актов. Так, в декабре прошлого года был принят законопроект, согласно которому АО с долей государства в 100% должно отчуждать свое имущество и передавать его в пользование исключительно на электронных аукционах. Соответствующее решение кабинета министров во исполнение этого закона должно выйти в ближайшее время.