С востока на запад и подальше от пригородов: как изменится рынок недвижимости до конца войны

За месяц украинский рынок недвижимости и в сегменте аренды, и в сегменте продажи кардинально изменился. А к концу войны изменения могут стать еще более существенными: жилье в городах-миллионниках на востоке и севере страны, а также в Киеве и его пригородах может резко потерять свою привлекательность и, соответственно, потерять в стоимости. А квартиры в Западной Украине — наоборот: спрос на них, а соответственно, и стоимость будут расти. Рассказываем, насколько и почему.

Как зарабатывают на посуточной аренде владельцы "месячных" квартир 

Delo.ua уже писало о том, что рынок купли-продажи квартир в столице, на востоке и на юге страны пока не подает признаков жизни. Во-первых, из-за военных действий, во-вторых, из-за того, что месяц назад Министерство юстиции Украины ограничило работу госреестра прав на недвижимое имущество.

Аргументация ведомства — агрессор активно интересуется ключевыми реестрамМинюста. Впрочем, спустя несколько дней, 6 марта, Кабмин принял постановление №209 о том, как можно регистрировать права на недвижимость в условиях военного положения. Однако желающих покупать квартиры или же инвестировать в их строительство в регионах с активными боевыми действиями все равно нет. 

Эксперт рынка недвижимости Михаил Артюхов сообщил Delo.ua, что одновременно с падением в сегменте купли-продажи значительно активизировался спрос на аренду жилья, особенно в сегменте посуточной аренды в городах и селах по направлению к западным пропускным пунктам на границе Украины. 

“Справедливости ради необходимо отметить, что возникший спрос в основном не воспринимается как коммерческая возможность. Волонтеры и владельцы недвижимости помогают с жильем бесплатно или за символическую благодарность на усмотрение проживающих”, — поясняет Артюхов.

По его словам, спрос на краткосрочное жилье вырос более чем в сотни раз относительно рыночной ситуации в первой половине февраля 2022 года. Предложение сформировано взрывным спросом, носит социальный характер и обеспечивается подселением в домах и квартирах, предоставлением ночлега в помещениях школ, молитвенных домов, домов культуры и административно-хозяйственных зданий. 

“Порядка 3 миллионов украинцев пересекли границы в направлении Польши, Словакии, Венгрии, Румынии и Молдовы за конец февраля - начало марта 2022 года. Около 300 тысяч человек выехали в обратном направлении. Дорога, как правило, занимала 3 суток с учетом загрузки дорог, то есть спрос на ночлег в этот период составил 5-7 млн ночей”,  — объясняет Артюхов. 

Сравнивая сложившуюся ситуацию с миграцией населения в 2014 году, можно отметить, что сейчас скачок цен на краткосрочную аренду не такой значительный, как это было 8 лет, когда цены повысились в 1,5-2,5 раза. По словам Михаила Артюхова, с одной стороны, это связано с милосердием украинцев и активной поддержкой руководителей территориальных общин, которая оказалась, по сути, беспрецедентной в истории независимой Украины. С другой стороны, пришла на помощь волонтерская поддержка со всего мира.

“Например, международный сервис аренды жилья Airbnb обеспечил порядка 10% потребности в краткосрочном жилье за счет благотворительных платежей на сумму 450 млн гривен в течение месяца. Рост цен на краткосрочную аренду жилья составил 20-30% и пресекается участниками рынка”, — полагает Михаил Артюхов.

В том, что касается долгосрочной аренды, тенденция противоположная. По данным Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины, в городах с более активными боевыми действиями (Днепр, Запорожье, Одесса, Полтава) плата за аренду жилья с начала войны снизилась вдвое. Более того, некоторые собственники готовы сдавать квартиры на тех же условиях, что и во время локдауна в марте 2020 года, то есть за коммуналку. 

Особняком в этом случае стоит, как ни странно, Киев. Стоимость долгосрочной аренды в столице снизилась при том, что в сегменте краткосрочной аренды возросла примерно на треть по сравнению с довоенным временем. Эксперты объясняют эту тенденцию тем, что Киев многие украинцы сегодня используют как перевалочный пункт: надолго арендовать тут жилье опасно из-за того, что в любой момент ситуация может измениться. Поэтому некоторые столичные рантье меняют свою бизнес-модель, переводя “месячные” квартиры в “посуточные”.

Где поселиться, если Львов занят

Стоимость аренды жилой недвижимости в западном регионе Украины, наоборот, бьет все рекорды. Однако в главном городе Западной Украины Львове, где стоимость долгосрочной аренды повысилась настолько, что мэр города приравнял рантье к мародерам, уже несколько недель не поселиться даже за все деньги мира. 

Как уже писало Delo.ua, ​​из-за войны первый подъем на львовском рынке аренды произошел еще до начала военных действий, в первой половине февраля. Тогда разобрали все качественные квартиры премиум-класса в центре города и его окрестностях. Затем за первые два дня военных действий полностью "лег" рынок посуточной аренды — квартир не осталось вообще. А на третий и четвертый день войны также полностью "лег" рынок долгосрочной аренды. Поэтому в последующие недели украинцы осваивали другие районы Западной Украины и снимали жилье в Тернопольской и Ивано-Франковской областях.

По словам собственника агентства Burdinsky Realty Андрея Бурдынского, до войны там ежемесячно сдавалось до 2 тысяч квартир. Но сегодня там официально зарегистрировалось соответственно 12 тысяч и 16,5 тысячи внутренне перемещенных лиц. Всем им нужно где-то жить, поэтому спрос на жилье в этом регионе возрос минимум в 5 раз.

Это не могло не сказаться и на стоимости аренды. Однако львовскому примеру рантье Тернопольской, Ивано-Франковской и Хмельницкой областей не последовали. Поэтому стоимость аренды если и увеличилась, то незначительно. Однокомнатные квартиры в этих областях по-прежнему сдают в диапазоне 5-8 тысяч гривен, двухкомнатные — 6-11 тысяч гривен. Поэтому главная проблема украинцев, бегущих от войны в этот регион, не стоимость жилья, а ограниченность его предложения. Андрей Бурдынский отмечает, что свободные варианты улетают в мгновение ока, у риелторов выстраиваются очереди из желающих, которые нередко пытаются перебить цену друг друга.  

В том, что касается покупки квартир в областях Западной Украины, соседствующих с Львовской, цены также не особо подросли. К примеру, 1-комнатная квартира в старом жилом фонде будет стоить от $30 тысяч, а жилье в самом центре обойдется в $35−50 тысяч. При этом квартира в новостройке в этих областях будет стоить $800-1000 за квадратный метр. 

По словам Андрея Бурдынского, прогнозировать, каким будет спрос на аренду и куплю-продажу после войны, пока и сложно, и рано. Тем не менее, эксперт уверен, что если война затянется, спрос на жилье в Киеве однозначно снизится еще больше. Например, в него точно перестанут инвестировать иностранцы, которые последние 10 лет активно выкупали киевские квартиры в центре с их последующей сдачей в аренду. 

“А цены на жилье на западе страны, вероятно, будут расти. Из-за близости к Западу, который кажется своего рода безопасной “каменной стеной”, жилье там будет однозначно дороже. И масштабы этого “дороже” напрямую зависят от разрушений на востоке Украины. Чем больше домов пострадает там, тем дороже жилье будет тут”, — подытожил Андрей Бурдынский.