Элитная недвижимость во время войны: как рынок оживает после долгого падения

Начиная с 24 февраля 2022 года элитная недвижимость в Украине переживает кардинальные трансформации. Глубокое падение в начале войны впоследствии перевело рынок в состояние стагнации на несколько лет. Многие объекты выводили с рынка, многие заморозили до лучших времен, чтобы не продавать самые дорогие квартиры за бесценок.

Аналитики рынка неоднократно отмечали: не может быть спроса во время войны на жилье класса люкс. Однако сейчас этот сегмент начал оживать.

Первые признаки активности на премиальном рынке появились в прошлом году, когда в Киеве и Львове зафиксировали возобновление спроса на элитную недвижимость .

Спрос на элитное жилье: Киев и его конкуренты

В прошлом году в Киеве впервые за время войны украинский девелопер вышел на рынок с новым проектом в сегменте премиум – это The One (ул. Мечникова) от группы компаний DIM. Он уже совсем другой, чем объекты, выходившие до войны. В частности, здесь представлены квартиры с гостиничным сервисом. Однако есть и пентхауз с панорамными видами на центральную часть столицы площадью 138 кв. м.

В компании говорят, закрытый pre-sale показал, что люди готовы инвестировать даже на этапе котлована в качественные концептуальные проекты с инновационными инженерными решениями.

"За несколько месяцев мы реализовали почти 30% квартир в проекте. Это свидетельствует о том, что инвесторы на рынке есть и они ценят эксклюзивность и ищут проекты для инвестиций", – рассказал в комментарии Delo.ua Арсений Насиковский, младший партнер группы компаний DIM.

По сути, это было зондирование спроса и достаточно смелой стратегией завести новый проект в условиях отсутствия конкурентов, когда премиальный рынок недвижимости с 2022 года не видел новых интересных проектов.

«За время войны на рынке премиального сегмента образовался дефицит нового интересного предложения. Что объективно можно отнести к премиальному сегменту на первичном рынке в столице? Это ЖК Signature и недостроенный ЖК Nver от Тариан групп и еще несколько объектов. назвать средние цены на квадратный метр премиальной новостройки", — подчеркнул СЕО City Development Solutions Роман Герасимчук.

Сами девелоперы признают, что в Киеве первичный рынок премиум недвижимости сегодня скорее жив, чем мертв, несмотря на то, что война продолжается. Хотя основная динамика продаж наблюдается в классах комфорта и комфорта+. Акцент на массовом и доступном жилье вполне логичен в условиях войны, отметила в комментарии Delo.ua CMO Alliance Novobud Ирина Михалева.

По ее словам, в премиум классе продажи проходят не так часто, как и объявления о новых проектах. Однако в премиальном сегменте покупатели выходят из длинной перспективы.

"В нашем Montreal House значительную его долю формируют иностранные покупатели, которые вкладываются в бизнес- и премиумкласс с четким расчетом на перспективу. Они видят потенциал и в долгосрочной аренде, и в росте стоимости. Кроме того, уже действующие клиенты нередко докупают паркоместа, что свидетельствует о желании закрепиться, такая тенденция. введенный в эксплуатацию, резиденты в скором времени будут приступать к ремонтным работам", — отметила Михалева.

К предпочтениям покупателей элитного жилья, конечно, добавился компонент безопасности, который закрывается наличием комфортных подземных паркингов и альтернативных источников электрогенерации.

Однако по-прежнему премиальная жилая недвижимость – это топовая локация, продуманная концепция с изюминкой и уникальными возможностями, высококачественные строительные и отделочные материалы.

Во время войны приоритет не только качество квартир, но и премиальная инфраструктура (фитнес, SPA, рестораны), безопасность, закрытая территория, паркинг, энергоэффективность (солнечные панели, системы фильтрации воздуха/воды).

Впрочем, первоначальный рынок премиального жилья в Киеве остается нишевым. Спрос хоть и есть, он все еще недостаточен для возрождения мощного столичного премиального сегмента, которым он был до войны, пояснил Герасимчук.

Это также обусловлено тем, что у столицы появилась серьезная конкуренция в сегменте премиального строительства. Ведь за такой же прайс можно купить доходный объект на Буковеле – с обслуживанием, управлением, удобными приложениями, которые раз в квартал перечисляют вкладчику его заработанные $1-2 тысячи.

"На текущем этапе инвестирование в апартаменты на курортах типа Буковеля выглядит более прагматичным решением, чем приобретение условного пентхауса в столице. Основная цель инвестора – капитализация актива. В то же время, в Киеве такие объекты существенно сложнее реализовать на вторичном рынке, их дороже обслуживать, а также они обременены высшими налоговыми обязательствами", — объясняет эксперт.

По его словам, новый премиальный инвестиционный продукт, скорее всего, станет трендом и для столицы. Если Киев станет полноценно возрождать премиальный сегмент, он вернется именно в таком виде.

"Фактически, на сегодняшний день роль инвестиций в премиальный жилищный сегмент в Украине взяла на себя горнолыжная доходная недвижимость — в частности, апарт-комплексы в Буковеле и окрестных курортных локациях. Эти проекты постепенно вытесняют традиционную монополию киевских пентхаусов как основного инструмента вложений в высокобюджетную недвижимость", – прогнозирует Герасимчук.

В целом по сравнению с довоенным периодом на столичном рынке сегодня ощутимо снижение общего спроса в 7–8 раз, отмечает эксперт по недвижимости Ирина Луханина.

По ее словам, основной спрос – долгосрочная аренда элитного жилья, а не покупка. Активность покупателей сосредоточена на ликвидных объектах премиальных локациях.

Однако количество сделок в общей структуре неизменно составляет от 0,7 до 1,8%. Владельцы элитной недвижимости не спешат с продажей, что ограничивает доступные квартиры.

Аренда и купля-продажа: цены на элитную недвижимость в Киеве в мае 2025 года

В настоящее время рынок купли-продажи и аренды живет за счет вторички: сделки проходят в элитных ЖК, сданных в 2020-21 годах, когда стартовало много проектов с высоким прайсом.

За три года войны цены на вторичном рынке премиального жилья обвалились на 30%. Первоначальный рынок по цене уже восстановился.

"До начала полномасштабной войны инвестиции в премиальную недвижимость в Киеве отличались высокими темпами роста стоимости. Ценовой диапазон на старте продаж колебался в пределах $3000–6000 за квадратный метр, а ожидаемая рентабельность инвестиций (ROI) в ряде проектов достигала 60% за период девелопмента", — напомнил Герасимчук.

Сегодня ценовой сегмент премиум квартир стартует с отметки в $300 000 и выше. Хотя на тех же "Новопечерских Липках" иногда можно найти квартиры с ремонтом за неадекватно низкие цены — $2 тысячи за квадратный метр, хотя довойны они стоили не менее $4-5 тысяч без ремонта.

Стоимость элитного квадратного метра колеблется в пределах $2500-$4000 в зависимости от района, этажности, вида из окон, класса дома.

Торг ограничен – в среднем до 5–10%, редко – до 30%, отмечает Ирина Луханина.

В этом году ожидаемый рост цен — от 7 до 12%, особенно на квартиры в комплексах с высокой степенью готовности и развитой экосистемой.

"Высокий спрос на долгосрочную аренду элитных объектов — инвесторы получают доходность на уровне 5-7% годовых. Инвестиции в квартиры с готовым ремонтом быстрее окупаются благодаря возможности срочной сдачи в аренду", — пояснила Луханина.

Главный профиль клиента – украинские предприниматели, владельцы ИТ-компаний, публичные лица. Несмотря на войну, все еще покупают пентхаусы, по данным маркетплейсов стоят в диапазоне $200 000 – $4 545 455, квартиры с панорамным видом, апартаменты в клубных домах, объекты с дизайнерским ремонтом и полной меблировкой.

Лидер по количеству сделок – Печерский район (ЖК «Новопечерские Липки», INTERGAL CITY, Taryan Towers, Skyline), значительный интерес есть также в Голосеевском районе, где покупатели ценят частность и зеленую среду. Третий по популярности Оболонский район: здесь преимуществом является близость к воде и стиль жизни бизнес-класса (Оболонь).