Елітна нерухомість під час війни: як ринок оживає після довгого падіння

Починаючи з 24 лютого 2022-го елітна нерухомість в Україні переживає кардинальні трансформації. Глибоке падіння на початку війни згодом перевело ринок у стан стагнації на кілька років. Багато об'єктів виводили з ринку, чимало заморозили до кращих часів, щоб не продавати найдорожчі квартири за безцінь.

Аналітики ринку неодноразово наголошували: не може бути попиту під час війни на житло класу люкс.  Проте зараз цей сегмент почав оживати.

Перші ознаки активності на преміальному ринку з'явилися торік, коли у Києві та Львові зафіксували відновлення попиту на елітну нерухомість.

Попит на елітне житло: Київ та його конкуренти

Торік у Києві вперше за чаc війни український девелопер вийшов на ринок з новим проектом в сегменті преміум - це The One (вул. Мечнікова) від групи компаній DIM.  Він вже геть інший, ніж об'єкти, які виходили до війни. Зокрема, тут представлені квартири з готельним сервісом. Проте є і пентхауз із панорамними краєвидами на центральну частину столиці, площею 138 кв. м.

У компанії кажуть, закритий pre-sale показав, що люди готові інвестувати навіть на етапі котловану в якісні концептуальні проекти з інноваційними інженерними рішеннями.

"За декілька місяців ми реалізували майже 30% квартир у проєкті. Це свідчить про те, що інвестори на ринку є і вони цінують ексклюзивність та шукають проекти для інвестицій", - розповів у коментарі Delo.ua Арсеній Насіковський, молодший партнер групи компаній DIM.

По суті, це було зондування попиту і досить сміливою стратегією завести новий проєкт в умовах відсутності конкурентів, коли преміальний ринок нерухомості з 2022 року не бачив нових цікавих проєктів.

"За час війни на ринку преміального сегменту утворився дефіцит нової цікавої пропозиції. Що об'єктивно можна віднести до преміального сегменту на первинному ринку в столиці? Це ЖК Signature та недобудований ЖК Nver від Таріан груп та ще кілька об'єктів. Проте попри висотність ці проєкти не дуже великі: 300-400 апартаментів. Це надто мало для столиці, щоб визначити середньо ринкову ніхто не наважиться назвати середні ціни на квадратний метр преміальної новобудови", - наголосив СЕО City Development Solutions Романа Герасимчук. 

Самі девелопери визнають, що у Києві первинний ринок преміум нерухомості сьогодні скоріше живий, ніж мертвий, попри те, що війна продовжується. Хоча основна динаміка продажів спостерігається в класах комфорт та комфорт+. Акцент на масовому та доступному житлі - цілком логічний в умовах війни, зазначила в коментарі Delo.ua CMO Alliance Novobud Ірина Міхальова.

За її словами, у преміум класі продажі відбуваються не так часто, як і оголошення про нові проєкти. Проте у преміальному сегменті покупці виходять з довгої перспективи.

"У нашому Montreal House значну його частку формують іноземні покупці, які вкладаються в бізнес- і преміумклас із чітким розрахунком на перспективу. Вони вбачають потенціал і в довгостроковій оренді, і в зростанні вартості. Крім того, вже чинні клієнти нерідко докуповують паркомісця, що свідчить про бажання закріпитися,  така тенденція складається у нашому клубному будинку IllinskyHouse. Проєкт вже введений в експлуатацію, резиденти незабаром приступатимуть до ремонтних робіт", - зазначила Міхальова.  

До вподобань покупців елітного житла, звісно, додався безпековий компонент, який закривається наявністю комфортних підземних паркінгів та альтернативних джерел електрогенерації.

Проте як і раніше, преміальна житлова нерухомість — це топова локація, продумана концепція з родзинкою та унікальними можливостями, високоякісні будівельні та оздоблювальні матеріали.

Під час війни у пріоритеті не тільки якість квартир, а й преміальна інфраструктура (фітнес, SPA, ресторани), безпека, закрита територія, паркінг, енергоефективність (сонячні панелі, системи фільтрації повітря/води).

Втім, первинний ринок преміального житла у Києві залишається нішевим.  Попит хоч і є, він все ще недостатній для відродження потужного столичного преміального сегменту, яким він був до війни, пояснив Герасимчук.

Це також зумовлено тим, що у столиці з'явилась серйозна конкуренція в сегменті преміального будівництва. Адже за такий самий прайс можна купити дохідний об'єкт на Буковелі - з обслуговуванням, управлінням, зручними додатками, які раз на квартал перераховують вкладнику його зароблені $1-2 тисячу. 

"На поточному етапі інвестування в апартаменти на курортах типу Буковелю виглядає обґрунтованішим і прагматичнішим рішенням, ніж купівля умовного пентхауса в столиці. Основна мета інвестора — капіталізація активу, тобто зростання його вартості в перспективі. Водночас у Києві такі об'єкти суттєво складніше реалізувати на вторинному ринку, їх дорожче обслуговувати, до того ж вони обтяжені вищими податковими зобов’язаннями", - пояснює експерт.

Натомість прибуткова нерухомість у Карпатах, навіть якщо стартує з певними організаційними труднощами, має здатність самоокуповуватись за рахунок операційного доходу від оренди та генерувати прибуток. Це мінімізує фінансове навантаження на власника в частині експлуатації та утримання активу.

За його словами, новий преміальний інвестиційний продукт швидше за все стане трендом і для столиці. Якщо Київ почне повноцінно відроджувати преміальний сегмент, він повернеться саме в такому вигляді.

"Фактично, на сьогодні роль інвестицій у преміальний житловий сегмент в Україні перебрала на себе гірськолижна дохідна нерухомість — зокрема апарт-комплекси у Буковелі та навколишніх курортних локаціях. Ці проєкти поступово витісняють традиційну монополію київських пентхаусів як основного інструменту вкладень у високобюджетну нерухомість", - наголошує Герасимчук.

Загалом у порівнянні з довоєнним періодом на столичному ринку сьогодні відчутне зниження загального попиту у 7–8 разів, наголошує експерт з нерухомості Ірина Луханіна. 

За її словами, основний попит — довгострокова оренда елітного житла, а не купівля. Активність покупців зосереджена на ліквідних об'єктах у преміальних локаціях.

Проте кількість угод в загальній структурі незмінно складає від 0,7 до 1,8 %. Власники елітної нерухомості не поспішають із продажем, що обмежує кількість доступних квартир.

Оренда та купівля-продаж: ціни на елітну нерухомість у Києві у травні 2025 року

Наразі ринок купівлі-продажу і оренди живе за рахунок вторинки: угоди відбуваються в елітних ЖК, зданих у 2020-21 роках, коли стартувало багато проєктів з високим прайсом. 

За понад три роки війни ціни на вторинному ринку преміального житла обвалились на 30%. Первинний ринок по ціні вже відновився.

"До початку повномасштабної війни інвестиції у преміальну нерухомість у Києві відзначались високими темпами зростання вартості. Ціновий діапазон на старті продажів коливався у межах $3 000–6 000 за квадратний метр, а очікувана рентабельність інвестицій (ROI) у низці проєктів сягала 60% за період девелопменту", - нагадав Герасимчук.

Сьогодні ціновий сегмент преміум квартир стартує з позначки $300 000 і вище. Хоча на тих самих "Новопечерських Липках" іноді можна знайти квартири з ремонтом за неадекватно низькі ціни - $2 тисячі за квадратний метр, хоча довійни вони коштували не менше $4-5 тисячі без ремонту. 

Вартість елітного квадратного метру коливається в межах $2 500-$4 000 залежно від району, поверховості, виду з вікон, класу будинку.

Торг обмежений — у середньому до 5–10%, рідко — до 30%, зазначає Ірина Луханіна.

Цього року очікуване зростання цін — від 7% до 12%, особливо на квартири у комплексах із високим ступенем готовності та розвиненою екосистемою.

"Високий попит на довгострокову оренду елітних об’єктів — інвестори отримують дохідність на рівні 5–7% річних. Інвестиції в квартири з готовим ремонтом швидше окупляються завдяки можливості негайної здачі в оренду", - пояснила Луханіна.

Головний профіль клієнта - українські підприємці, власники ІТ-компаній, публічні особи. Попри війну, все ще купують пентхауси, за даними маркетплейсівкоштують в діапазоні $200 000 – $4 545 455, квартири з панорамним краєвидом, апартаменти в клубних будинках, об'єкти з дизайнерським ремонтом і повним меблюванням.

Лідер за кількістю угод - Печерський район (ЖК «Новопечерські Липки», INTERGAL CITY, Taryan Towers, Skyline), значний інтерес є також в Голосіївському районі, де покупці цінують приватність і зелене середовище. Третій за популярністю Оболонський район: тут перевагою є  близькість до води і стиль життя бізнес-класу - Оболонські Липки та набережна.