В Киеве дорожает аренда холодных складов: аналитики объяснили причины

Холодные склады остаются одним из самых дефицитных и стратегически важных сегментов складской недвижимости Киева. Дефицит не покроет даже рекордный запуск новых логистических проектов, намеченный на ближайшие годы, сообщает CBRE.

По данным аналитиков, недостаток складов ощущался остро еще до войны, когда их доля составляла около 15% от общего объема складских площадей в Киевском регионе. Однако с началом полномасштабного вторжения ситуация коренным образом изменилась: около 21% помещений было разрушено, где доля холодных складов составляла 17%. По состоянию на начало 2025-го доля сократилась до 13%, усугубив и без того хронический дефицит.

"Холодное хранение — это не просто логистика, а фундаментальная инфраструктура, которая обеспечивает бесперебойные поставки продуктов питания от производителя к полкам супермаркета. Большую часть таких складов обслуживают 3PL-операторы, что позволяет бизнесу оптимизировать затраты благодаря централизованному управлению большими объемами продукции", — поясняет директор департамента недвижимости CBRE Ukraine Наталия Сокирко.

По ее словам, активный запуск новых складских проектов в 2023-2025 годах все еще не успевает удовлетворять спрос на объекты с температурным контролем.

Холодные склады во время войны: какие возможности ищет рынок

В то же время, активизация спроса со стороны бизнеса, в частности фармацевтических компаний, FMCG-производителей и логистических операторов, четко сигнализирует о потребности в современных, технологически оснащенных холодных складах.

Девелоперы реагируют: наряду с запуском новых проектов, на рынке появляются проекты по восстановлению разрушенных складов. Один из ключевых для спекулятивного рынка – восстановление разрушенного склада RLC (55 000 кв.м), которое запланировано поэтапно в течение 2025-2026 годов. Также сеть дискаунтеров "Аврора" инвестировала в восстановление для собственных нужд частично разрушенного склада West Gate Logistic (90 000 кв.м), которая планируется поэтапно в течение 2025-2027 годов.

По убеждению Сокирко, холодная логистика перестала быть нишевым сегментом — теперь это инфраструктурная основа устойчивости поставок в военный и послевоенный периоды.

"Учитывая растущий спрос и ограниченное предложение, владельцам крупных холодильных складов следует рассматривать капитальные инвестиции в модернизацию: именно эти объекты имеют лучшие шансы быть адаптированными к современным стандартам и автоматизации, чтобы снизить энергозатраты и соответствовать современным стандартам хранения продукции", — объясняет эксперт.

В то же время, по ее словам, для девелоперов перспективным направлением являются проекты build-to-suit (под собственные нужды арендатора) — склады, построенные под конкретного арендатора, что позволяет уменьшить риски и учесть индивидуальные требования к температурному контролю, энергоэффективности и логистике.

"В нынешних условиях частный капитал инвесторов и международных компаний становится все более активным инструментом реализации таких проектов, особенно в сегменте крупных инфраструктурных объектов", — добавила Сокирко.

Арендные пруды на холодные склады

Арендные ставки на холодные склады в Киеве существенно превышают среднерыночные: запрашиваемые ставки колеблются в пределах 415-500 грн/кв.м/месяц ($10-12), а эффективная арендная ставка для холодных складов выросла на 15%, достигнув $9,2/кв.м/месяц (без НДС).

Цены продолжают расти не только из-за ограниченного предложения, но и из-за высокой стоимости строительства и эксплуатации таких объектов — от энергопотребления до технического обслуживания.

Ситуация с холодными складами в мире

Великобритания является крупнейшим рынком холодного хранения в Европе – по оценкам британского CBRE, общий объем холодильных складов, которыми оперируют 3PL-операторы, составляет около 3,4 миллиона паллетомест. Несмотря на масштаб, спрос стабильно превышает предложение — особенно после пандемии COVID-19.

Основной проблемой Британии является устаревший фонд: ориентировочно 40% 3PL-холодильных складов имеют возраст от 20 до 30 лет, а еще 30% — более 30 лет.

Причины такого состояния — новые требования к хладагентам, устаревшие технологии и высокие затраты на модернизацию, особенно вызывающие трудности у меньших операторов. В то время как крупные компании активно инвестируют в обновления, меньшие игроки часто не соответствуют новым стандартам.

Старшие склады обычно имеют до 20 000 паллетомест, тогда как новые — от 50 000, что позволяет внедрять мультиклиентские модели и масштабировать операции.

На этом фоне автоматизация становится главным трендом: в Великобритании только 5% объектов 3PL-операторов являются автоматизированными — из-за устаревшего имеющегося фонда и высоких затрат на внедрение технологий. В то же время 91% мощностей, находящихся на стадии девелопмента, будут автоматизированы, что позволит операторам масштабировать деятельность, подчеркнут аналитики.

Однако автоматизация — не панацея для всех: из-за высокой стоимости (в 2,5–3 раза дороже стандартного объекта), она экономически оправдана только на площадях .   которые могут вмещать около 50 000 паллетомест.   или быть площадью от 16 000 – 20 000 кв.м и больше. Именно поэтому склады старшего поколения остаются наиболее уязвимыми к вытеснению с рынка.