В прифронтовых регионах стало дорожать жилье: какие города бьют рекорды

Во втором квартале 2025 года в большинстве регионов Украины дорожают квартиры, в частности в прифронтовых областях. Однако на рынке наблюдается ощутимый региональный дисбаланс цен, сообщает Delo.ua со ссылкой на ЛУН.

Несмотря на общий рост стоимости жилья, индекс его доступности становится более благоприятным – соотношение средней стоимости квартир и уровня средней зарплаты в целом снижается.

По итогам первого полугодия 2025 года рынок вторичной недвижимости в Украине продолжал набирать обороты. Цены на жилье взлетели по всем сегментам: дорожали и 1-комнатные, и 2- и 3-комнатные квартиры.

Аналитики отмечают, что за шесть месяцев рост средних цен зафиксирован почти во всех регионах Украины — причем в наиболее опасных восточных областях: здесь рост стоимости жилья был едва ли не самым большим в процентном измерении.

В частности, по 14% за полгода прибавили к средней стоимости 1-комнатные квартиры в Харькове и Одессе и по 10% — в Сумах и Днепре. Это может свидетельствовать о том, что процессы внутренней миграции в стране продолжаются, и спрос на жилье в городах-хабах для ВПЛ растет. Кроме того, имеющийся тренд по удорожанию средней стоимости традиционно «инвестиционных» 1-комнатных квартир в этих городах может свидетельствовать о том, что на них обратили внимание инвесторы, которые планируют получить неплохой доход после нашей победы и ожидаемого роста местных цен на недвижимость.

В то же время в приближенных к линии фронта Запорожье и Николаеве за те же полгода средняя стоимость 1-комнатных, наоборот, немного снизилась (на 3% и 2% соответственно). Такая коррекция находится в пределах статистической погрешности, так что если учесть, что сумма компенсации за разрушенное жилье в этих городах вполне сопоставима с текущей средней стоимостью на местные квартиры, вполне вероятно, что дальнейшего существенного снижения цен в этих регионах не ожидается.

Что касается динамики цен на 1-комнатные квартиры в более безопасных, западных регионах страны, то видим, что они за полгода продемонстрировали умеренный рост: в Ужгороде средняя стоимость 1-комнатных выросла на 5%, в Ивано-Франковске, Тернополе и Хмельницком — на 4%, 3% и 2% соответственно, а во Львове вообще.

Исключение – Ровно, где с начала года средняя стоимость 1-комнатных выросла на рекордные 17%. Кстати, в Ровно стоимость квартир стабильно демонстрирует существенный рост — по итогам 2024 года местная вторичка прибавила к средней стоимости 23%, что было едва ли не самым большим показателем в стране.

В сегменте двухкомнатных квартир наблюдается рост средней стоимости во всех регионах страны, за исключением Сум и Запорожья. Но даже в этих двух городах их цена скорректировалась лишь на 1% в сторону снижения.

Иная ситуация в Харькове, где двухкомнатные за полгода подорожали в среднем на 16% – это самый высокий показатель в стране. Он может свидетельствовать о том, что, несмотря на военные риски, спрос на жилье в городе растет активнее предложения. Как и в сегменте 1-комнатных, такой рост обусловлен, вероятно, не только за счет тех, кто покупает квартиры для собственного проживания, но и инвесторами, рассчитывающими на удорожание жилья в будущем и/или пассивный доход за счет аренды.

Двухзначный процент роста средней стоимости за полгода также продемонстрировали 2-комнатные квартиры в Черновцах (+14%), Одессе и Тернополе (+12%), Ровно (+10%). Ощутимое увеличение средней цены 2-комнатных, на 9% и 8% соответственно, было зафиксировано в Ужгороде и Ивано-Франковске.

Интересно, что во Львове за полгода средняя стоимость двухкомнатных квартир почти не изменилась, а в столице подросла всего на 2%. Это может свидетельствовать о том, что в первом полугодии 2025 года цены в этих регионах вышли на своеобразное плато. И хотя дальнейшее направление движения цен, конечно, будет зависеть от общей ситуации безопасности в стране, валютных колебаний и общего уровня инфляции, сейчас видим некоторую стабилизацию цен на такие квартиры в этих городах.

Что касается динамики средней стоимости 3-комнатных квартир, то самый существенный рост в процентах видим, опять же, в Харькове (+16% за полгода). Неплохую динамику продемонстрировали 3-х комнатные квартиры в Одессе, Черновцах и Виннице (+13%), Ивано-Франковске (+8%), Львове и Киеве (+7%).

"Рост средних цен на все типы квартир почти во всех регионах страны может свидетельствовать: вторичный рынок практически адаптировался к текущим военным рискам. На него снова больше влияют инфляционные процессы и валютные колебания, чем количество обстрелов конкретных украинских городов", - отметили аналитики.

Несмотря на общий рост цен, эксперты объясняют, что украинский рынок вторички имеет четкое региональное разделение: средняя стоимость жилья в прифронтовых регионах страны существенно ниже средней стоимости квартир в более безопасных областях.

"В некоторых случаях разница достигает кратных показателей: средняя стоимость 1-комнатной в Запорожье ($17 тыс.), Николаеве ($20 тыс.), Харькове ($22,5 тыс.) — в 2-3 раза ниже средних цен аналогичных квартир в Киеве ($65 тыс.), Ужгороде ($64,9 тыс.2, 64,9 тыс.), 64,9 тыс. дол. ($50,9 тыс.)",- отметили в ЛУН.

В сегменте 2-комнатных квартир этот разбег еще более ощутим: в восточных областях средняя стоимость таких квартир составляет $23-30 тыс., а в самых популярных западных — более $90 тыс.

Такое разбегание средних цен может свидетельствовать о наличии существенного дисбаланса на рынке украинской вторички, вызванного войной. Однако ощутимый разброс цен на жилье наблюдается даже среди западных областей: средняя стоимость 1-комнатных квартир во Львове ($64,9 тыс.) и Ужгороде ($62,8 тыс.) значительно выше средней стоимости аналогичных квартир в соседних областях. В Ивано-Франковске и Тернополе 1-комнатная в среднем стоит $38 тыс., в Хмельницком – $35,5 тыс.

Как отмечают аналитики, по всей вероятности, в ближайшее время самый существенный рост цен на жилье мы увидим именно в этих городах.

Ранее Delo.ua писало о том, как сегментировался первичный рынок: в Киеве строят жилье бизнес-класса, в пригороде – недорогие ЖК.