- Категория
- Недвижимость
- Дата публикации
- Переключить язык
- Читати українською
Как продать квартиру дистанционно: нюансы процедуры, риски и варианты получения средств
Чтобы продать или подарить свою украинскую недвижимость гражданам Украины, находящимся за границей, не обязательно возвращаться домой.
- Какие документы нужны для продажи квартиры дистанционно
- Как оформить доверенность за границей?
- Для каких стран в доверенности нужно ставить апостиль
- Продажа квартиры дистанционно: нюансы процедуры
- Как безопасно вывести средства за границу: варианты получения средств
- Продажа квартиры дистанционно: риски заочной сделки
- Продажа квартиры из-за границы: сколько это будет стоить
Сделку по продаже квартиры или частного дома можно провести и дистанционно из другой страны. Правда, есть немало нюансов, связанных с документами, отправкой средств владельцу, расходы на дистанционную сделку также будут другими. Delo.ua разбиралось с нюансами процедуры.
Какие документы нужны для продажи квартиры дистанционно
Ключевое отличие дистанционой продажи имущества от стандартного заключается в том, что продавец из-за своего отсутствия на подписании сделки назначает своего представителя в Украине. Это может быть родственник, знакомый или адвокат. Именно представитель должен вместо владельца поставить окончательную подпись на сделке по продаже.
Других вариантов "удаленной подписи" в украинском законодательстве не предусмотрено.
Перечень документов, которые необходимо предъявить нотариусу при совершении сделки об отчуждении недвижимого имущества, содержится в главе 2 раздела II Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденного приказом Минюста от 22.02.2012 № 296/5:
- документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости;
- отчет об оценке имущества – ее можно получить онлайн из Фонда государственного имущества или заказать у оценщика;
- документ об уплате в бюджет налога на доходы физических лиц, исчисленного по цене, указанной в сделке;
- внутренний, загранпаспорт, ИНН владельца недвижимости;
- доверенность на представителя, заверенная нотариально;
- документы представителя: паспорт и идентификационный код;
- согласие мужа или жены на продажу недвижимого имущества. Ее следует нотариально удостоверить.
- справка из ЦНАПа о том, кто зарегистрирован в квартире, в том числе заявление о наличии/отсутствии прав малолетних и несовершеннолетних детей, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц на пользование этим имуществом.
- справка из БТИ о техническом состоянии недвижимого имущества.
Оригиналы документов на квартиру тоже придется по почте отправить в Украину своему представителю – их нужно предъявить при заключении сделки, отметила в комментарии Delo.ua адвокат юридической компании "Максим Боярчуков и партнеры" Марина Барабаш.
Впрочем, по ее словам, в каждом частном случае перечень документов и действий, необходимых для приготовления квартиры к продаже, будет отличаться, в зависимости от обстоятельств,
"В зависимости от того, выступает ли продавец единственным собственником квартиры, есть ли совладельцы, имеющие преимущественное право перед другими лицами на ее покупку, зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние дети, необходимо согласие второго супруга на продажу или имеются какие-либо запреты/ обременения по объекту продажи. С учетом конкретных обстоятельств, рекомендуется предварительно согласовать перечень документов в нотариуса", — подчеркнула адвокат.
Как оформить доверенность за границей?
Для дистанционных продаж через представителя необходимо оформить на него доверенность от имени физлица (продавца).
Оформить такой документ можно, во-первых, воспользовавшись услугами иностранного нотариуса, ведь выданные за границей доверенности также считаются действующими в Украине. Однако они нуждаются в переводе и апостилировании – это один из правовых режимов признания юридической силы украинских документов, которые должны использоваться за рубежом.
За границей нотариусу необходимо предъявить действующий загранпаспорт в документы представителя. Личное присутствие представителей не требуется. Документы на саму недвижимость предоставлять не нужно.
"Иностранный нотариус не знает украинского языка, и чтобы он мог составить и засвидетельствовать доверенность, ему нужно предоставить текст документа на государственном языке страны, в которой находится продавец. При этом текст документа должен быть подготовлен специалистом, знающим украинское право – адвокат, юрист или нотариус. Далее переведенный документ заверяется на официальном бланке и направляется по почте в Украину", — пояснил в комментарии Delo.ua юрист Андрей Ставнюк.
Перевод на польский язык должен быть также не через переводчика – Google translite не будет достаточно. В Украине также необходимо будет официально перевести заверенный документ на украинский.
Во-вторых, продавец может обратиться в дипломатическое учреждение Украины за границей. Выданная ею доверенность будет действовать на территории Украины без дополнительного удостоверения, то есть не потребуется апостиля. Кроме того, он будет оформлен на украинском языке и не будет нуждаться в бумажной волоките, связанной с переводом.
С другой стороны, в учреждение уже рекомендуют прийти с проектом документа, проконсультировавшись с нотариусом или юристом. К консульству обращаются гораздо реже и из-за больших очередей. "Людям приходится ждать от шести месяцев и больше. Поэтому чаще продавцы обращаются к местным нотариусам-иностранцам", — добавил Ставнюк.
Ключевой момент в документе – четко определить объем полномочий, необходимый для заключения сделки.
Если владелец планирует подарить квартиру, то в доверенности должно быть четко указано, что он доверяет своему представителю подарить конкретную квартиру конкретному человеку. "Тогда ваше доверенное лицо не сможет ничего другого сделать с недвижимостью, кроме как подарить тому человеку, который указан в документе", — подчеркнула юрист.
В тексте доверенности должны также быть указаны место и дата ее составления, фамилии, имена, отчество, место жительства представителя и представляемого лица, а в необходимых случаях и занимаемую ими должность обязательно должны быть паспорта владельца и представителя, рассказала Марина Барабаш В доверенностях, оформленных на имя адвокатов, указывается их статус и членство в адвокатском объединении.
"Срок, на который может быть выдана доверенность, определяется гражданским законодательством Украины. Если срок доверенности не установлен, она сохраняет силу до прекращения ее действия", — добавила адвокат.
В случае сомнений в объеме полномочий представителя, а также его гражданской дееспособности нотариус имеет право запросить покупателя, от имени которого он действует.
Доверенности, связанные с распоряжением имуществом, выданные в посольстве необходимо внести в Единый реестр доверенностей (ЕРД) Документы, оформленные у нотариуса-иностранца, не обязательно вносить в реестр.
Для каких стран в доверенности нужно ставить апостиль
если доверенность заверена за рубежом, а в дальнейшем она будет использоваться в Украине, необходимо подтвердить ее апостилем, отмечает Наталия Чацкис.
Этот штамп предусмотрен Гаагской конвенцией по международному частному праву, к которой присоединилось более 100 стран. Однако у Украины есть двусторонние соглашения о правовой помощи со многими странами, отменяющими необходимость апостиля.
"Официального актуального списка таких стран нет. Нужно каждый раз проверять, есть ли у Украины с определенным государством отменяющий апостиль двусторонний договор. Например, между Украиной и Польшей есть двусторонний договор, позволяющий не ставить апостиль. А вот между Канадой и Украиной такого договора нет .Поэтому если доверенность делали в Канаде, апостиль нужен", — пояснила адвокат.
Продажа квартиры дистанционно: нюансы процедуры
Идеальный случай, считают эксперты, если юрист в Украине составляет текст доверенности, его переводят на официальный язык страны, в которой находится продавец, там заверяет местный нотариус, после этого ставится апостиль и перевод на украинский язык. С таким документом можно приходить на сделку по продаже.
Тогда в подписании договора купли-продажи недвижимого имущества вместо собственника примет участие доверенное лицо. В Украине бывают случаи, когда сделка проходит во время видеоконференции с владельцем, отмечают эксперты.
Во время войны процесс удостоверения сделки о купле-продаже квартиры, дома или земельного участка не изменился. Обновленное украинское законодательство о купле-продаже недвижимого имущества преимущественно основывается на том, что внесены изменения в работу нотариусов.
Как безопасно вывести средства за границу: варианты получения средств
Согласно украинскому законодательству, все операции с суммой более 50 тысяч гривен в Украине должны быть отправлены в безналичной форме и только в гривне — со счета покупателя на счет продавца. Однако на практике большинство договоров происходит за наличные, поскольку не предусмотрена никакая ответственность за нарушение денежного обращения между физическими лицами.
Однако, если эти средства будут перевозиться за границу, их следует оформить в банке — ведь на границе следует предоставить квитанцию о снятии средств, срок действия документа — не более 90 дней, отметил Андрей Ставнюк. необходимого подтверждения. Их не пропустят таможенники", – пояснил он.
С учетом военного положения и введенных лимитов на вывод средств за границу получить деньги за проданное имущество можно только тремя способами, рассказала адвокат компании "Наказ" Наталья Чацкис.
Вариант №1 – перевести оплату в криптовалюте. Если продавец не готов к таким операциям, есть более обычные, стандартные варианты.
Вариант №2 – покупатель производит оплату в безналичной форме на украинский счет продавца. Далее он использует свою украинскую карту и рассчитывается ею за границей.
"Через введенные лимиты за границей вы сможете использовать свою украинскую карту исключительно в пределах 100 тысяч гривен в месяц. Дополнительно вы можете еще на 50 000 грн купить валюту, то есть с гривневой карты перевести на украинскую валютную карту еще эквивалент 50,000 грн в месяц. Все равно получается, что общий лимит на ваши расходы за границей с украинской карты – это максимум 150 000 грн в месяц", — объяснила адвокат.
Скорее всего, за полученные в Украине деньги, которые покупатель перевел на украинский счет продавцу, сразу купить себе квартиру за границей будет невозможно. "Он сможет лишь постепенно использовать эти средства с учетом лимита. Наличные деньги с украинской карты за границей вообще можно снять только в пределах 12,5 тысяч гривен в неделю", — подчеркнула Чацкис.
Перевод с украинского счета на иностранный подпадает под тот же лимит в 100 тысяч гривен.
Вариант №3 — вывезти наличные через границу. Для этого метода следует учесть несколько принципиальных аспектов.
Во-первых, без декларирования можно вывезти только эквивалент до 10 тысяч евро. Такую сумму сам покупатель (или его друзья, родственники) просто берет с собой и пересекает границу. Но очевидно, что стоимость недвижимости больше, поэтому, чтобы перевезти всю сумму, нужно будет заполнить декларацию - бланк декларации утвержден Постановлением КМУ №203.
Во-вторых, если речь идет о сумме более 10 тысяч евро, то к декларации нужно приложить банковские документы о снятии этих средств со счетов в банках. То есть на границе нужно предъявлять не договор купли-продажи, а квитанцию о том, что эти деньги были сняты со счета продавца, отмечает юрист.
Кроме того, перевозить через границу более 10 тысяч евро может только владелец этих средств – даже представитель по доверенности не может, объясняет Чацкис.
Следовательно, если покупатель оплатит продавцу по безналичному расчету, но его в Украине нет, то деньги со счета, конечно, может снять представитель, если это будет перечислено в его полномочиях в доверенности.
"Однако перевезти более 10 тысяч евро представитель тоже не сможет. Потому что деньги сняты не с его счета. Таможня увидит это по квитанции и не пропустит представителя с этой суммой", — добавила юрист.
По ее словам, оплатить средства сразу на счет представителя покупатель не сможет: нотариус не удостоверит такой договор и вряд ли на это покупатель согласится.
"Если же покупатель оплатит наличными, то без квитанции везти наличные через границу нельзя (свыше 10 тыс. евро). Деньги нужно сначала положить на счет, а потом снять. Также представитель не сможет положить эти деньги на свой счет, ведь у него не будет подтверждение происхождения средств. Это ведь не его средства, а продавца", — пояснила Чапкис.
Лучшим решением в этом случае юрист советует использовать первые два варианта, или просить чтобы кто-то из родных частями вывозил средства за границу без превышения лимита в 10 тыс евро.
Продажа квартиры дистанционно: риски заочной сделки
В общем, продажа через посредника считается безопасной. Однако веские риски могут быть заложены при оформлении доверенности, уверяют эксперты. Адвокат Чацкис не рекомендует полагаться на так называемые генеральные доверенности, поскольку они могут быть отклонены из-за отсутствия конкретных формулировок. К тому же в законодательстве такого понятия не существует.
"Под "генеральной доверенностью" люди подразумевают доверенность, которая предоставляет максимально широкие полномочия, в том числе продавать от чужого имени недвижимость. Но важно четко прописать полномочия для конкретно вашей ситуации. Чтобы не случилось так, что вы использовали какой-то общий шаблон из интернета, а когда представитель в Украине по этой доверенности пытался провести сделку, то оказалось, что в документе не четко прописаны его полномочия", — отметила адвокат.
"Представитель будет иметь лишь те полномочия, которые прописаны в доверенности. Если вы в доверенности четко укажете, что ваш представитель должен продать такую-то конкретную квартиру за определенную сумму средств — ничего другого ваш представитель с вашей недвижимостью сделать не сможет. Например, переоформить недвижимость на себя и лишить вас права собственности", – объяснила Чацкис.
Кроме того, доверенность может быть просрочена или отменена – по желанию владельца. Есть риск участия недобросовестного представителя, который может использовать доверенность в свою пользу, если там нечетко прописаны условия и полномочия.
Вопрос также в том, как покупатель планирует получить средства от продажи недвижимости. Конечно, стоит очень внимательно выбирать представителя, если он будет получать оплату наличными.
"Может случиться, что продавец умер. В таком случае сделка купли-продажи признается ничтожной, потому что с момента смерти продавца все доверенности теряют силу. Это уже риск для покупателя", — подчеркнул Андрей Ставнюк.
Юрист не рекомендует перевозить средства в чемодане без декларирования. В случае утаивания перевозки средств можно получить штраф в размере 20% от суммы, превышающей разрешенную.
"Например, вы перевозите 30 000 евро, но разрешено без декларирования везти 10 000 евро, при этом вы о них не говорите. Тогда на незадекларированные 20 000 евро будет наложен штраф в 4 тысячи евро. И при этом даже уплата штрафа все равно не позволит вам провезти наличные без подачи декларации и банковских документов о том, что вы сняли эту сумму со своего счета", — подчеркнула эксперт.
Продажа квартиры из-за границы: сколько это будет стоить
Процедура дистанционной продажи имущества будет дороже, чем из Украины, учитывая дополнительные расходы по оформлению доверенности.
"Во многом это зависит от страны, в которой придется оформлять, на какой язык переводить. Если речь идет о Польше — здесь легче переводить и удостоверять, да и апостилировать не нужно. Другое дело, если оформление доверенности в Нидерландах", — подчеркнул Ставнюк.
В случае оформления без апостиля дополнительные расходы по доверенности могут возрасти на 300 евро. Относительно потраченного времени это зависит, где оформлялись документы. Быстрее всего можно сделать доверенность за полторы-две недели. В случае обращения в консульские учреждения нужно делать поправку на большие очереди.
"Если речь идет о стране с апостилем, расходы будут больше. Например, продавец находится в Канаде. Здесь услуги нотариуса дороже и процедура будет длиннее — всего три недели нужно ждать апостилирования. В целом дополнительные расходы составят 500 евро. Плюс 150 долларов за доставку в Украину ", – подсчитал юрист.
По словам Чацкис, услуги доверенного лица, если это не родственник, могут стоить до $200.
"Услуги нотариуса в Украине — примерно 10 тыс. грн. Для нотариуса практически нет разницы: вы лично подписываете документы на сделке или это будет делать ваш представитель по доверенности. Стоимость услуг нотариуса — это почти не повлияет. Если будет представитель по доверенности, то нотариус проведет дополнительную проверку относительно представителя, это будет стоить примерно 200-300 грн дополнительно", — пояснила адвокат.
В то же время налоги не зависят от того, владелец недвижимости продает его самостоятельно или через доверенное лицо.
К обязательным расходам, связанным с продажей квартиры, относятся:
- госпошлина – 1% процент суммы договора, но не менее одного необлагаемого налогом минимума доходов граждан;
- сбор на обязательное государственное пенсионное страхование – 1 % от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи;
- налог на доходы физлиц в размере 5% (для резидентов)/18% (для нерезидентов);
- военный сбор – 5% согласно налоговым нововведениям с 1 декабря 2024-го.
При этом согласно п. 172.1 НК Украины не облагается налогом один раз в течение отчетного налогового года, при условии нахождения такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет, доход, полученный налогоплательщиком от продажи квартиры. Условие пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет не распространяется на имущество, полученное налогоплательщиком по наследству.