Коллапсирующий рынок. Почему в Киеве перестали покупать квартиры и как реагируют цены на жилье

В мае и июне в Киеве резко упала активность на рынке недвижимости – как на первичном, так и вторичном. Риелторы заявляют, что покупателя нет, а в результате значительного уменьшения спроса начали падать и цены на квартиры.

По словам экспертов рынка, в мае продажи упали до 30% к месяцу – в новостройках и на вторичке, причем в апреле тоже их было аномально мало. Delo.ua разбиралось, с чем связаны изменения и чего следует ожидать от рынка в ближайшие месяцы.

Предложение есть, спроса нет. Почему украинцы перестали покупать жилье

Исчезновение покупателя на рынке стало неожиданностью для участников рынка, поскольку в 2024 году прогнозировался рост активности хотя бы на 10-15%. Однако реалии оказались другими.

На вторичном рынке риелторы даже не берутся оценить масштабы падения. Как рассказали Delo.ua в Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, "живых" денег на рынке купли-продажи было мало еще с начала года. Негласно агентства недвижимости говорят, что уровень падения активности трудно оценить: порой на 100 квартир может быть пять звонков в неделю, что практически равно нулю.

В новостройках также наблюдается падение активности. Владимир Даниленко, основатель IТ-компании M4U, специализирующейся на решениях для строительной отрасли, определил состояние рынка недвижимости как "коллапсирующее".

"Рынок сильно сжался в объемах и понемногу пульсирует. Он несистемный, непрогнозируемый – и зависит больше от внешних факторов – политических, военных, экономических, чем от решений девелоперов", – отмечает Даниленко.

В марте и первой половине апреля наблюдалось определенное оживление, в мае темпы реализации начали уменьшаться, свидетельствуют данные M4U. Если ориентироваться на продажи и остатки мая 2024 г., то при таком соотношении существующего предложения хватило бы для продаж в течение 8-9 лет (до войны этот показатель был на уровне 1,5-1,7 лет).

По словам CEO City Development Solutions Романа Герасимчука, рынок "фактически находится в состоянии "депрессивного плато". По словам эксперта, в мае спрос в комфорт-классе просел на 30% по сравнению с апрелем, да и в апреле заинтересованность была аномально низкой.

Падение спроса эксперт увязывает с комплексом причин. В первую очередь – это системное ухудшение социально-экономических показателей, когда зарабатывать деньги стало труднее, чем в предыдущие два года.

"Снизились и деловые ожидания, но вырос пессимизм. Индекс потребительских настроений, за подсчетами компании Info Sapiens, в мае снизился с 77,6 до 72,6 п. по сравнению с апрелем", - добавил девелопер.

По его словам, влияют на рынок также отключение света, рост тарифов и новости с фронта – как раз на май пришлось харьковское наступление РФ. Рынок на все это реагирует остановкой, замиранием.

К тому же, большая часть фактического спроса - это ипотечная программа "єОселя", говорит президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Елена Гайдамаха. Хотя в масштабах Украины это очень мало, но государственные программы выступают драйвером спроса на рынке. В Киеве, например, именно они заключали 80% сделок в апреле-мае 2024-го.

Дополнительным стрессом для рынка стали значительные задержки финансирования по "єОселі". "Задержки очень велики и никак на это невозможно повлиять", - добавила президент АФНУ.

Так что много ипотек повисло во времени. По словам Гайдамахи, если раньше после согласования банка средства от ЧАО "Укрфинжилье" заходили на счет продавца на следующий день, максимум - в пределах недели, то сейчас средства могут задержаться на полтора-два месяца или больше.

"Задержка средств от государства может быть от двух месяцев и вплоть до полугода. Сегодня банки оформляют соглашения, где согласование было еще в начале мая, то есть покупатели и продавцы ждали средства полтора-два месяца. Задержки по "єОселі" влияют на общий уровень продажи, ведь с живыми деньгами на рынок сегодня заходит мало людей", - объяснила президент АФНУ.

Риелтор подчеркнула, что больше всего пострадал от падения спроса Киев. Киевская область чувствует себя лучше, чем столица, - за счет меньшего ценника. Здесь немного больше сделок, потому что большинство переселенцев, перебираясь в Киев, выбирают для покупки жилья более дешевый пригород.

В западных областях спрос упал меньше, ведь туда переехало несколько миллионов человек с Востока, Центра и Юга. Но покупка тоже просела из-за неадекватно дорогих цен. "Если в Киеве на последний месяц количество сделок уменьшилось на 30%, то во Львове – минус 5-10%", – добавила Гайдамаха.

Первичный и вторичный рынок Киева. Цены в июне 2024

В связи с падением спроса в Киеве за последний месяц существенно   снизились цены на квартиры на вторичном рынке. По данным АФНУ, в среднем цены упали на 10-15% по сравнению с концом 2023 года. Однако если клиент приходит с "живыми" деньгами, он может получить даже 35% скидку на первоначальную цену, добавляет Гайдамаха.

Средняя стоимость квадратного метра на вторичке в столице стоит 58,5 тыс. грн, по данным маркетплейса M2bomber.

Самыми дорогими остаются квартиры в Печерском и Шевченковском районах – 86 тыс. и 77 тыс. гривен за квадратный метр. Дешевле всего покупать жилье в Святошинском и Деснянском районах - 50 тыс. и 46 тыс. гривен за квадратный метр.

Относительно новостроек здесь ситуация иная, ведь из-за удорожания доллара растет и себестоимость строительства. По подсчетам M4U, на фоне падения спроса первичный рынок недвижимости Киева удерживает цены.

Средняя цена за май выросла по сравнению с апрелем чуть больше чем на 2%. Это самый большой рост месяц к месяцу с начала года. В целом, средние цены с начала года выросли на 4%, до 65 570 грн за 1 кв.м. Медианные увеличились еще сильнее и достигли отметки в 54 950 грн за 1 кв.м.

Растущая неопределенность по отношению к собственному будущему снижает готовность покупать. И хотя при уменьшении информационной напряженности можно ожидать, что часть спроса вернется, но такое возвращение вряд ли будет продолжительным, отмечают в компании.

Предложение на рынке квартир остается без существенных изменений. В объеме  преобладают объекты комфорт-класса, их более 67%.

Вполне логично, что в таких условиях больше росли в цене проекты эконом- и комфорт-класса. Самый маленький рост в мае показал премиум-класс, цена на который почти не выросла.

Чего ожидать на рынке недвижимости Киева в ближайшие месяцы: прогнозы экспертов

В ближайшие месяцы тенденция на низкий спрос на рынке недвижимости сохранится – это можно прогнозировать на июнь-июль и даже август, считает Роман Герасимчук. Оживление интереса к покупке жилья может появиться в конце лета.

"Первый рост количества сделок по продаже квартир мы увидим скорее всего в сентябре или октябре. Рост может быть существенным, если экономика немного придет в себя", - считает эксперт.

По убеждению президентки АФНУ Елены Гайдамахи, если информационное поле и дальше будет оставаться сложным, в Киеве некому будет покупать. "Кто в Киеве будет покупать? У нас только ВПЛ - люди из Харькова, Запорожья, Николаева. Они ищут бюджетное и более-менее новое жилье, поэтому их интересует "єОселя" и "єВідновлення", – подчеркнула Гайдамаха.

Несмотря на то, что экономика работает, готовность покупать квартиры в Киеве очень невысока, убежден Владимир Даниленко. Как дальше будет развиваться рынок, зависит от ситуации на фронте и перспектив завершения войны, даже какого-то перелома.

По его убеждению, скорее всего, маятник продаж летом продолжит шататься под влиянием новых рисков, ситуации в энергетическом секторе, динамики и информационного фона от мобилизационных мероприятий.

"Пока в разговорах с застройщиками все чаще можно слышать жалобы на рост дефицита рабочей силы. Риски того, что достраивать начатые стройки будет банально некому сейчас выглядят очень реальными. Все ожидают роста стоимости работ и закладывают этот будущий рост в себестоимость, что уже сейчас может обозначаться на цене реализации", - подчеркнул основатель M4U.

В то же время в компании считают, что действующие программы государственного кредитования "єОселі" и "єВідновлення" продолжают быть для застройщиков желательными, но недостаточными механизмами стимулирования спроса. Хотя темпы кредитования в апреле-мае увеличились и превысили 1,7 млрд грн ежемесячно, и постепенно растет и доля кредитов по государственным программам, выданным на первичном рынке.