Рост или стагнация? Прогноз цен на квартиры в Киеве в 2024 году

Як забезпечити розвиток і стійкість компаній: досвід TERWIN, NOVUS, Arcelor Mittal, СК ІНГО та 40 інших провідних топменеджерів та державних діячів.

11 квітня на Business Wisdom Summit дізнайтесь, як бізнесу адаптуватися до нових регуляторних вимог, реагувати на зміни та залучати інвестиції у нинішніх умовах. Реальні кейси від лідерів українського бізнесу.

Забронировать участие

Рынок жилья почти оправился после резкого падения в результате полномасштабного вторжения России и Украины. Более того, аналитики и участники рынка прогнозируют в 2024 году рост цен как на первичном, так и на вторичном рынке. Впрочем, некоторые сегменты рынка до сих пор переживают стагнацию.

Активность на рынке подогревает фактор потери жилья в десятки тысяч человек: за неполных два года войны страна-агрессор уничтожила около 40 млн кв. метров жилья – это объемы активного строительства за четыре довоенных года.

Первичный рынок жилья Киева: прогноз цен на 2024 год

Девелоперам Киева пришлось подниматься с самого дна после болезненного падения в 90% в 2022 году. Несмотря на военные действия и удорожание строительных работ, в Киеве начал расти спрос на квартиры в новостройках.

И если в 2022-м доля сделок по сравнению с довоенным 2021-м едва дотянула до 10%, 2023-й показал в 2,4 раза лучший результат.

По данным ЛУН, по состоянию на декабрь 2023 г. около 77% жилых комплексов возобновили строительные работы.

83% новостроек открыты к продаже – 1490 ЖК по стране. Это также обнадеживает: в довоенное время строительного бума в Украине одновременно продавались квартиры в 1700 новых ЖК.

Это еще недостаточный спрос для полного обновления рынка – по словам самих девелоперов, он составляет у разных компаний 30-50% от довоенного уровня.

Впрочем, эксперты прогнозируют рост цен даже не по спросу, а по экономическим причинам. Средняя цена квадрата в новостройках на декабрь 2023-го – 48000 тыс. грн.

В частности, по словам гендиректора девелоперской компании GREENOL Олега Приходько, ожидается скачок цен в 10-15% из-за удорожания себестоимости строительства и удорожания самих денег.

Все зависит, на сколько вырастут в цене стройматериалы. Сегодня мы зависимы от иностранных инвестиций. У нас миллиарды вливают, а курс доллара ведет себя неадекватно. Строить дорого – потому и новое жилье в гривне точно будет дорожать, в долларе также – очень вероятно”, - пояснил он.

Еще больший рост прогнозирует гендиректор ПСГ « Ковальская» Сергей Пилипенко .

Умеренный рост на первичном рынке жилья в "невоенных" регионах прогнозирует и руководитель проектов Perfect Group Алексей Коваль в 2024 году. По его словам, лидерами по возобновлению строительства являются западные и центральные области Украины, которые одновременно показали и более высокую динамику роста стоимости в прошлом году. Кроме Киева, в этом году наибольший потенциал роста и большие города запада Украины – Львов, Ивано-Франковск, Хмельницкий, Ужгород.

“Уменьшение общей площади введенных в эксплуатацию новостроек, а также начатых новых очередей может привести к росту цен из-за уменьшения предложения. На самом деле, первые проявления этого тренда мы увидели в 2023 году, когда в столице сравнялись по стоимости ЖК класса «комфорт» и «эконом», - подчеркнул Коваль.

Девелоперы делают ставку на сертификаты по программе восстановления жилья, которые государство запускает в этом году и государственное кредитование. В частности, у некоторых популярная ипотечная программа "єОселя" на 30-35% обеспечила продажи в 2023 году .

"Государственная поддержка доступных кредитов направила спрос в сегмент доступного жилья. А среди факторов выбора выделили не столько развитую инфраструктуру комплекса или концепцию ЖК, ставших ключевыми до полномасштабной войны, сколько исключительно степень готовности объекта", - пояснил Алексей Коваль.

Вторичный рынок в стагнации: прогноз цен на квартиры в Киеве на 2024 год

В 2024 году на вторичном рынке столицы прогнозируют гораздо меньший ценовой рост, чем на первичном. За последние годы этот сегмент переживает конкуренцию между "новой" (дома до 10 лет) и "старой" вторичкой – в основном панельки и хрущевки. И последняя еще больше сдает позиции во время войны.

Как отметил в комментарии Delo.ua директор City Development Solutions Роман Герасимчук, у старого жилья нет действующих факторов роста цен в 2024 году. Во-первых, в последние годы на рынок вышло достаточно новых ЖК, чтобы спрос на подержанное жилье значительно снизился.

"Стагнация в сегменте старого жилья началась еще во время пандемии. Уже тогда стало ощутимо, что предложение в новых домах выигрывает по всем параметрам. Подогревает ситуацию еще и конкуренция со стороны новых ЖК в Киевской области: они более привлекательны для покупателей, чем квартиры в старом жилом фонде. Самая сложная ситуация на Левом берегу, где рядом со старыми домами многие годы строят новые ЖК по конкурентным ценам”, - подчеркнул Герасимчук.

Во-вторых, популярная программа "єОселя" ставит жесткие условия по возрасту жилищного фонда - это должна быть только квартира в многоэтажке в возрасте не более 10 лет.

В-третьих, как показал опыт войны, старые квартиры более уязвимы при обстрелах. При попадании в новостройку, построенную по монолитно-каркасной технологии, разрушение есть, но дом стоит и может дальше полноценно функционировать в большинстве случаев. Старые панельные или кирпичные дома страдают гораздо больше. Это также влияет на выбор покупателя.

«Учитывая это, мы ожидаем, что старый жилищный фонд останется в состоянии стагнации и цены двигаться не будут, по меньшей мере, в первой половине 2024-го. Относительно более современной вторичной недвижимости она будет расти в цене с определенной корреляцией с общим экономическим ростом. Наибольшей популярностью пользуются дома комфорт-класса в районах с развитой инфраструктурой, введенные в эксплуатацию и с современным ремонтом. Таких квартир не очень много, спрос высок, поэтому они могут дорожать в 2024 году – 7-10%”, – пояснил Герасимчук.

Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Киева в декабре 2023 года. Данные: City Development Solutions

Что касается элитных квартир, то здесь ситуация еще печальнее, чем у хрущевок.

“Премиальный сегмент жилой недвижимости еще не оправился после резкого падения цен в начале войны. Некоторые продавцы отсрочили продажу квартиры до лучших времен. Сделки в этом сегменте есть, но их немного и дисконт при покупке побольше”, - подчеркнул Герасимчук.

Драйвером вторичного рынка всегда была активная экономика и инвестиционный спрос, объясняет специалист. Сегодня же на ситуацию на рынке дополнительно влияют и частота обстрелов, и более интенсивная мобилизация, осложнения на фронте.

В целом же 2023 год продемонстрировал гораздо большую активность, чем первый год войны. "Если мы оценивали 2022 год в масштабе 15-17% от 2021 по количеству сделок, в 2023 году говорим, что это уже 60-80% по отношению к 2021-му", - подчеркнул Герасимчук.

Наиболее ходовыми в 2023-м были квартиры среднего ценового сегмента – в первую очередь это жилье с ремонтом в новых домах. Такие квартиры комфорт класса сегодня на рынке оцениваются от $1,5 тыс. до $2 тыс. за кв. метр. Медианные цены в старом жилом фонде находятся на отметке около $900-950 за квадрат.

За последний год изменился также и портрет покупателя. Существенно вырос именно семейный спрос – поэтому 2- и 3-комнатные покупают намного чаще, чем раньше, когда инвестиционный спрос был сосредоточен на малометражных квартирах. Большая доля сделок, как и на первичном рынке, приходится на военных и переселенцев.