Непростой строительный подряд: как заключать договора по восстановлению Украины

Відкрийте нові горизонти для вашого бізнесу: стратегії зростання від ПриватБанку, Atmosfera, ALVIVA GROUP, Bunny Academy та понад 90 лідерів галузі.

12 грудня на GET Business Festival дізнайтесь, як оптимізувати комунікації, впроваджувати ІТ-рішення та залучати інвестиції для зростання бізнесу.

Забронировать участие

По данным Киевской школы экономики (KSE) общая сумма прямого задокументированного ущерба жилой и нежилой недвижимости, другой инфраструктуре уже превысила $143 млрд по стоимости замещения.

Наибольшая доля в общем объеме прямых потерь принадлежит жилым зданиям (37,3% или $53,6 млрд) и инфраструктуре (25,2% или $36,2 млрд). По предварительным данным областных военных администраций, по состоянию на 24 февраля 2023 года общее количество разрушенных или поврежденных объектов жилищного фонда составляет:

• около 153,86 тыс зданий, из них 136 тыс – частных (индивидуальных) домов;
• 17,5 тыс многоквартирных домов;
• 300 общежитий.

Повреждение объектов сферы здравоохранения составляет около 1,2% от общей стоимости потерь Украины. Прямой задокументированный ущерб от разрушений объектов здравоохранения составляет $1,8 млрд. Всего с начала войны повреждено или разрушено по меньшей мере 1216 учреждений здравоохранения. При этом больничные учреждения составляют 80% от стоимости всех повреждений отрасли.

На $8,94 млрд Россия разрушила и повредила образовательных учреждений. Общее количество поврежденных или разрушенных учебных заведений уже более тысячи объектов, среди которых:

• почти 1,5 тыс школ;
• около 900 детских садов;
• более 500 зданий высшего образования.

Также повреждены или разрушены 154 учреждения социальной защиты населения. Больше всего пострадали:

• санатории – 46 заведений;
• социальные центры – 43;
• интернаты – 31.

Аналитики отмечают, что финальная оценка объема повреждений и разрушений возможна только после завершения боевых действий на территории Украины. Однако у украинцев уже есть колоссальные потребности в восстановлении тысяч домов, сотен школ, больниц и другой инфраструктуры.

У правительства уже есть программа восстановления Украины, где определены пять приоритетных шагов. Эти планы должны быть подкреплены финансовыми ресурсами. В первую очередь конфискованными российскими активами, деньгами государственного бюджета, международных партнеров, доноров, бизнеса и волонтеров. Для примера: согласно программе для восстановления и модернизации социальной инфраструктуры нужно $35 млрд, а для модернизации системы здравоохранения согласно плану национальной программы – $5 млрд.

Восстановление и модернизация в действии

10 мая в Украине стартовала программа госпомощи по восстановлению поврежденного жилья. Так, все граждане, чье жилье получило незначительные повреждения вследствие вооруженной агрессии РФ и которое еще не было отремонтировано, смогут воспользоваться услугой "єВідновлення" для получения государственной помощи для восстановления своего жилья. Речь идет, прежде всего, о замене окон или дверей, ремонте кровли и т.д.

В восстановлении помогают и международные партнеры. В частности, правительство Литвы помогает отстроить два учебных заведения в Бородянке и Ирпене. Также в 2023 году опыт сотрудничества между Украиной и Литвой в восстановлении школ может быть масштабирован на 11 ключевых регионов, наиболее пострадавших от войны.

Французская фармацевтическая компания Servier присоединится к гуманитарным проектам и восстановлению медицинской инфраструктуры Украины. Компания выразила готовность присоединиться к инициативе United24 в поддержку Украины, в том числе с целью восстановления поврежденной в результате полномасштабного вторжения России медицинской инфраструктуры.

Благодаря проекту "Интегрированное развитие городов в Украине II", который реализует Deutsche Gesellschaft für Internationale Zusammenarbeit (GIZ) GmbH по поручению правительств Германии и Швейцарии, и сотрудничает с украинскими городами-партнерами, были отремонтированы здания в основном для размещения ВПЛ. В общей сложности в 5 городах проект помог создать возможности для размещения до 3 000 человек в отремонтированных зданиях.

При этом по поручению Правительств Германии и Швейцарии Проект "Содействие энергоэффективности и имплементация Директивы ЕС по энергоэффективности в Украине", реализуемый Deutsche Gesellschaft für Internationale Zusammenarbeit (GIZ) GmbH, отобрано 18 муниципалитетов, которые получат гранты в размере 100 000 евро в течение 2022-2024 гг для реализации проектов по энергоэффективности и критической инфраструктуры. Финансирование обеспечивает Государственный Секретариат по экономическим вопросам (SECO). Такие гранты помогут муниципалитетам поддерживать социальную инфраструктуру и базовые услуги в сфере энергоэффективности, такие как больницы, школы, общественные центры.

Благодаря помощи международных партнеров, бизнеса, волонтеров и других организаций уже восстановлено около 200 медицинских объектов, разрушенных Россией, некоторые из них отстраивали с нуля. Но большое количество не только медицинских учреждений остается поврежденным.

В частности, Общество Красного Креста Украины с начала полномасштабного вторжения аккумулировало все свои ресурсы и начало новые направления деятельности, среди которых восстановление инфраструктуры, в том числе, и медицинских учреждений. Следовательно, в течение 2022-2023 годов ими проведена реконструкция и восстановление в Боярке, Лютеже и трех медучреждений в Ирпене Киевской области, а также во Львове.

Знаковым примером модернизации коммунального медучреждения стало открытие 11 апреля 2023 года первой очереди Национального реабилитационного центра "Незламні" во Львове. Реконструкция львовской поликлиники длилась менее 5 месяцев и осуществлялась при поддержке Общества Красного Креста Украины, городов-партнеров Львова – Фрайбурга и Вильнюса.

Нюансы решают все

Однако даже такие масштабные международные проекты, как "Незламні", сталкиваются в Украине с огромным количеством юридических вопросов.

В Обществе Красного Креста отметили, что важнейшим этапом в реализации любого проекта есть процесс предпроектного анализа и создание концепции будущего здания. Задачи перед проектным анализом состоят в изучении полученных исходных данных и тщательном исследовании существующей ситуации – детальном анализе участка, существующих сетей, окружающей среды, общественного пространства и т.д.

Не менее важным этапом является выбор поставщиков и подрядчиков. Строительных компаний или бригад много, но если каждого претендента проверить по нескольким пунктам организованности, качества и гарантий – выбор быстро сузится.

"И, без сомнения, контроль соблюдения за исполнением обязанностей каждой из сторон проекта был бы невозможен без нашей юридической службы. Правильно заключенный договор строительного подряда дает возможность контролировать качество использованных материалов, возможность осуществления контроля за соответствием работ проектной документации, соблюдение государственных строительных норм Украины (что позволит безопасно эксплуатировать здание), рациональное использование средств при проведении работ и своевременность завершения строительства", – подчеркнули в Обществе Красного Креста.

Кроме того, следует отметить, что в договорах строительного подряда всегда есть норма штрафных санкций, что является сдерживающим фактором для недобросовестных подрядчиков.

По словам советника ЮФ "Ильяшев и Партнеры" Дмитрия Грибова, готовившего договор строительного подряда для Национального реабилитационного центра "Незламні", международный донор, финансирующий строительные работы, ремонт или реконструкцию коммунального учреждения, не может выступать заказчиком работ.

"Заказчиком строительных работ может быть лицо, в пользовании которого находится объект подлежащей реконструкции недвижимости и земельный участок, в пределах которого такой объект находится, поэтому единственным заказчиком работ по реконструкции объектов коммунальной собственности может быть местная власть, – отмечает Дмитрий Грибов. – Именно местные власти как заказчик будут нанимать генерального подрядчика, который будет выполнять строительные работы, а не международная организация, которая эти работы финансирует".

Международные доноры, конечно, хотят контролировать использование средств, выполнение работ и ход строительства. Советник "Ильяшев и Партнеры" констатирует, чтобы строительные работы выполнялись по определенным стандартам и имели прогнозируемый результат, а международные организации имели возможность отслеживать целевое использование предоставленных ими средств - целесообразно заключение многосторонних соглашений между всеми ключевыми сторонами (заказчиком, генеральным подрядчиком и международным донором), которые задействованы в проекте восстановления или реконструкции.

По словам советника "Ильяшев и Партнеры", наличие прозрачных и действенных механизмов контроля международными донорами за целевым использованием предоставленных денежных средств заказчиком и выполнением строительных работ генеральным подрядчиком не только создаст дополнительные гарантии своевременной и качественной реализации проектов, но и в значительной степени снизит другие, в частности, коррупционные риски.

"На сегодняшний день строительное законодательство, которое в значительной степени еще базируется на нормах, стандартах и правилах принятых в советское время, находится в состоянии непрерывного реформирования. Но у нас до сих пор действуют типовые строительные договоры, давно морально устаревшие, – говорит Дмитрий Грибов. – Отсутствие правильно оформленных документов может привести к негативным последствиям, поэтому учет международного опыта в области строительства и его адаптация в настоящем реалии с целью создания прозрачной и эффективной системы взаимодействия участников градостроительства, в том числе и для защиты интересов международных доноров и снижения возможных рисков – важная составляющая в повседневной работе для нас".

Советы для доноров, волонтеров и благотворительных организаций:

1. Если донор планирует финансировать любую реконструкцию или строительство, в первую очередь нужно проконсультироваться с адвокатами. Ведь многие земельные участки или планируемые реконструировать объекты могут иметь определенные особенности. Например, объект может относиться к памятникам архитектуры местного или государственного значения. Поэтому специалист должен помочь разобраться со всеми тонкостями и особенностями, связанными с запланированными на объекте работами.
2. Если донор хочет профинансировать реконструкцию или восстановление объекта, договоры с подрядчиком и заказчиком рекомендовано подписывать в трехстороннем порядке. Такой договор лучше оформлять с помощью адвокатов.
   
3. Финансирование работ лучше производить по факту их выполнения, то есть после того, как вы проверили объект и он отвечает всем требованиям и проектной документации. Однако проведение финансирования проекта на условиях предварительной оплаты тоже возможно при четком выписывании в договоре сроков и порядка авансирования конкретных работ, механизмов проверки авансированных работ и дополнительных механизмов заказчика или донора по возврату ненадлежаще использованных средств подрядчиком.
   
4. Избегайте двусторонних формулировок, которые одна из сторон может использовать в своих интересах.
   
5. Важно, чтобы договор подряда был прописан прозрачно для всех сторон. В случае возникновения споров между сторонами с правильным договором в суде легче доказать свою правоту или опровергнуть претензию, если она необоснована.