- Категория
- Недвижимость
- Дата публикации
- Переключить язык
- Читати українською
Склады готовятся к прыжку: что изменилось на рынке в 2025 году
Складские комплексы во время войны остаются наиболее живым рынком из всей коммерческой недвижимости. Спрос на логистику настолько высок, что им могут искренне позавидовать как операторы торговых объектов, а в большей степени – офисных центров, где более 20% площадей остаются вакантными.
- Горячий спрос на "холодные" склады
- Складская недвижимость: риски и пряник для иностранных инвесторов
- Как создаются новые логистические коридоры в Украине
- Новые площади: где и сколько появятся склады в 2025 году
- Строительство складов: акцент на автоматизацию и безопасность
- Арендные ставки на складские помещения в 2025 году
- Складская недвижимость: чего ждать в 2025 году
Высокая востребованность складских помещений связана с дефицитом площадей, который наблюдался и до войны, а сейчас еще больше обострился, поскольку компаниям приходится маневрировать – искать новые логистические возможности из-за военных рисков. Вдобавок к этому — более 20% складских комплексов были уничтожены, значительная часть захвачена оккупантами или пострадала от обстрелов. Delo.ua выяснило, что происходит на рынке в 2025 году.
В первый год полномасштабного вторжения операторы сместили свои потребности в западные границы, часто используя логистические площади на границе с Польшей. Однако впоследствии это оказалось неудобным решением — из-за большого расстояния и постоянных блокировок границы со стороны польских фермеров. На третий год войны основной спрос снова вернулся в западные регионы и Киев.
В 2023 году в Киевском регионе не стартовали новые объекты для аренды, только вводились складские комплексы для собственных нужд (примерно 88 тыс. кв. м). В 2024 году была запущена первая очередь логистического комплекса «Дударкив» (23 400 кв. м), в 2025 г. очередь комплекса «Дударкив» (22 300 кв. м) и третья очередь комплекса «Александровский» (40 800 кв. м), а также складской комплекс «Гореничи» (5 000 кв. м).
Ключевыми потребителями складов во время войны остаются ритейл, фармацевтические компании, операторы авторынка, а также 3PL, специализирующиеся на логистике и хранении скоропортящейся продукции.
По данным компании Colliers Ukraine, общее предложение профессиональной складской недвижимости А и В класса в Украине составляет около 3 млн кв. м. По сравнению с другими соседними европейскими странами, рынку складской недвижимости есть куда расти.
Горячий спрос на "холодные" склады
В течение 2024 года был зафиксирован заметный рост спроса на склады: годовое валовое поглощение составило около 167 000 кв.м, что всего на 3% меньше, чем в довоенном 2021 году. Значительный интерес, по мнению аналитиков CBRE, обусловлен потребностями в больших складских площадях, и он может стимулировать рост валового поглощения в 2025 году.
Вакантность на рынке держится на критической отметке – 1-2% при минимально необходимых 5-7%.
Наибольшие потребности – в профессиональных высокотехнологичных складах. В Украине более 600 складских комплексов, но львиную долю составляют старые помещения, оставшиеся по наследству с советских времен, часто заброшены и с неудовлетворительными условиями. Обычно их классифицируют как склады класса С.
Как рассказал Delo.ua CEO Watermelon development Федор Арбузов, наибольший интерес на рынке – к крупным юнитам – складам от 10 тысяч кв. м и больше. "Если компания сейчас находится на 5-7 тысячах кв. метров, а ей нужно расшириться (иметь на одной локации минимум 10 тыс. кв. метров) — таких юнитов на переезд вообще нет на рынке", — пояснил Арбузов.
Также, как отметили в комментарии Delo.ua аналитики NAI Ukraine, особенно острый спрос наблюдается на холодные склады.
По данным компании, в Киеве в частности помещения класса А составляют 18% на рынке складской недвижимости, 29% – класс В, 53% – класс С.
Большая часть складских комплексов (А+) строится под собственные нужды компаний, так что на спекулятивный рынок выходит небольшая их часть. Если и удастся найти необходимый объект, соглашения об аренде заключаются на первых стадиях его строительства.
Класс А в основном арендуют крупные логистические, производственные компании и ритейлеры. На помещениях класса В и С больше сфокусирован малый и средний бизнес.
В то же время в общем предложении всего около 5% холодных помещений, хотя на них огромный спрос. Крупнейшие из них размещены в логистических комплексах, таких как RLC. Половина из них имеет холодильные камеры (+1…+8°C) для фруктов, овощей, молочных продуктов, четверть – морозильные камеры (-18…-24°C) для мяса, рыбы, замороженных продуктов. Возможность поддержания ультранизких температур (-60°C и ниже) для фармацевтической продукции или специальных замороженных товаров существует только в 18% комплексах.
Из наиболее важных факторов выбора складских помещений есть расположение – прямой выход на магистрали национального и международного значения, а также качество складского комплекса. К качеству относятся такие параметры, как высота помещений (не менее 12 метров) и расстояние между колоннами (не менее 10 метров), расстояние между пролетами (не менее 20 метров), количество ворот (1 ворота на 700 метров помещений).
Большинство компаний вынуждены строить складские комплексы под собственные нужды из-за значительного дефицита достаточной площади. Наличие производственных помещений и холодных складов всегда является существенным преимуществом для компаний.
Складская недвижимость: риски и пряник для иностранных инвесторов
В таких обстоятельствах украинский рынок складов считается высокоперспективным и высокодоходным. Даже в условиях войны строить комплексы очень выгодно. С современными технологиями время строительства комплекса сократилось до 1,5 – 2 лет. Однако иностранные инвесторы все еще не рискуют заходить в Украину, хоть и тщательно изучают наш рынок, рассказал в комментарии Delo.ua эксперт в области складской логистики, CEO компании DP Development & Property Дмитрий Пасенков.
По его словам, одним из главных препятствий является отсутствие доступного страхования, достаточного для покрытия рисков, связанных с войной.
"Многие иностранные инвесторы, несмотря на высокие потенциальные прибыли, предпочитают воздерживаться от крупных девелоперских проектов в сфере логистики, опасаясь непредвиденных убытков, ведут работу по поиску перспективных участков и ждут завершения войны", — подчеркнул Пасенков.
В нынешних обстоятельствах спасает ситуацию то, что украинские операторы начали активно строить складские комплексы. Это важно, поскольку кардинально изменилась и география ключевых логистических зон.
Однако темпы строительства остаются невысокими — из-за нехватки рабочих и строительных материалов, что связано с последствиями войны и дефицитом рабочей силы. Это, в свою очередь, приводит к удорожанию арендных ставок: уже в 2024 году они выросли на 20-25%.
Как создаются новые логистические коридоры в Украине
Одной из продолжающихся тенденций на рынке, — это активное развитие складских комплексов в западных регионах. Военные действия на востоке и юге страны, разрушение инфраструктуры и логистических цепей, а также угрозы безопасности привели к размещению складов и релокации бизнеса в Львовскую, Закарпатскую области.
После стабилизации ситуации в Киеве часть компаний вернулась и перенесла запасы поближе к столице. И учитывая военные риски, западные регионы, в частности Львовская область, вызывают наибольший инвестиционный интерес.
По данным аналитиков CBRE Ukraine, во Львовском регионе в течение 2022-2024 годов было введено в эксплуатацию около 84 000 кв. м нового складского предложения. Среди крупнейших объектов – Port Lviv Logistic Сenter (77 000 кв. м), две очереди Sparrow Park Lviv (21 000 кв. м) и первая очередь M10 Lviv Industrial Park (14 000 кв. м).
Новой точкой логистического развития в западном регионе Украины стала Хмельницкая область. По словам Дмитрия Пасенкова, благодаря своему стратегически выгодному расположению и значительной безопасной буферной зоне, она приобретает все большее значение как центр для складской и логистической инфраструктуры.
"Эта область является оптимальной связующей цепью между центральными областями Украины. Имея примерно одинаковое расстояние до Львова и Киева, этот регион также имеет хорошее транспортное сообщение с соседними европейскими государствами", — отмечает Дмитрий Пасенков.
В частности, в Хмельницком уже открыли свои собственные современные склады такие крупные компании как Эпицентр, АТБ и другие компании, что подтверждает растущий интерес к этому региону.
"Таким образом, у Хмельницкого есть все шансы стать важным логистическим хабом, который будет способствовать развитию всей западной части страны. В будущем все больше компаний будут рассматривать размещение своих складов и распределительных центров именно в этом перспективном регионе", — считает эксперт.
По данным NAI Ukraine, также начали развиваться регионы, стоящие на важных логистических коридорах — Житомирская, Винницкая, Хмельницкая области. Эти области считаются привлекательными и перспективными для развития складской недвижимости при относительно низкой стоимости и наличии земли под застройку по сравнению, например, со Львовской областью.
Новые площади: где и сколько появятся склады в 2025 году
По данным NAI Ukraine, на период с 2024-2029 девелоперы заявили большое количество логистических проектов (суммарно около 700-800 тыс. кв. м), однако, как отмечают аналитики, часть из них может остаться на стадии проектирования и не дойти до строительства.
В 2025 году, по данным DP Development & Property, украинские девелоперы анонсировали ввод в эксплуатацию рекордного количества складов – около 500 тысяч квадратных метров, что должно значительно облегчить жизнь на проблемном рынке.
По словам Дмитрия Пасенкова, из этого объема около 300 тысяч квадратных метров приходится на западные регионы, в частности, Львовскую и Хмельницкую области, что отражает растущий вес этих локаций. Остальные 200 тысяч квадратных метров будут введены в Киевской области, что также является неплохим показателем, особенно учитывая текущие вызовы.
Консалтинговая компания CBRE Ukraine также прогнозитрует на 2025 год только в Киевкой области плюс 270 000 кв.метров новых складов, из которых 87% будет приходиться на спекулятивный рынок, а остальные 13% — на собственные нужды собственников. Как отметили в компании, это "является самым большим объемом нового предложения за последнее десятилетие".
Cегодня один из ключевых операторов рынка ADG ("Альфа девелопмент групп", Днепр) строит в Киевской области все три заявленных в начале года масштабных проекта, рассказал Федор Арбузов. В этом году ADG планирует ввести в эксплуатацию 260 000 кв. метров складских помещений.
Значительную роль в 2025 году на рынке играюти Alterra Group (около 100 тыс. кв. м), Protec Development (около 40 тыс. кв. м) и Sparrow Capital (около 35 тыс. кв. м).
В частности, Alterra Group заканчивает строительство во Львовской области логистического центра PERETYN на 50 000 кв. м и логистический центр JOULe на 20 000 кв. м под Киевом.
Однако, как отмечает Дмитрий Пасенков, несмотря на объемы ввода в эксплуатацию новых объектов, текущие темпы строительства не покрывают недостаток качественных складских помещений, сформировавшийся в результате разрушений складов в зонах конфликта и низких темпов строительства прошлых лет.
Строительство складов: акцент на автоматизацию и безопасность
Современные складские комплексы, необходимые для кратковременного или постоянного хранения разной продукции, являются технологически сложными объектами. Они оборудованы новейшим оборудованием, системами обработки грузов, электронным управлением запасами товара.
Важно, что даже в такое сложное время на украинском рынке начали появляться сложные концептуальные объекты. Примером может служить логистический центр PORT от Alterra Group, в его формате mixed use hub сочетается складская, производственная, торговая и офисная недвижимость, заведение питания, супермаркет, зона отдыха с собственным озером и ландшафтным дизайном.
Еще один тренд военного времени – учитывая острую нехватку квалифицированного персонала на складах, компании активно инвестируют в автоматизацию складских процессов.
"Внедрение роботизированных систем для обработки и транспортировки товаров становится необходимым элементом для повышения производительности и минимизации человеческого участия в процессе. Это не только помогает снизить зависимость от кадровых проблем, но и улучшает общую эффективность сделок на складах, что особенно важно в условиях нестабильности", — объясняет Пасенков.
Кроме того, учитывая растущие угрозы безопасности в условиях военного положения, требования к системам безопасности складских объектов значительно усилились. Компании инвестируют в улучшение конструктива складов, огнестойкость элементов, а также создание защищенных укрытий для персонала.
Эти меры становятся обязательными для всех складов, в условиях современного состояния.
Арендные ставки на складские помещения в 2025 году
Текущее состояние рынка складов Украины трудно сравнить даже с соседней Польшей, рынок которой уже достиг 35 млн кв. м складских площадей при населении около 38 млн человек, что составляет около 1,2 кв.
В то время рынок Украины насчитывает в 10 раз меньше, чем в Польше – около 3-3.5 млн кв. м складских площадей при населении 35 млн человек, что, по данным DP Development & Property, эквивалентно только около 0,1 кв. м на человека.
В США обеспеченность складами составляет около 4,5 кв. м на человека, в Германии – примерно 4,4 кв. м, а в Китае – около 0,81 кв. м на человека.
По сравнению с этими данными, обеспеченность складскими площадями в Украине остается крайне низкой, что свидетельствует о значительном потенциале для роста. Учитывая, что склады являются неотъемлемой частью успешного экономического и военно-промышленного развития Украины, важность дальнейшего развития рынка остается очень высокой.
Это подчеркивает необходимость значительных усилий и инвестиций для достижения уровня складской инфраструктуры, сравнимого с другими странами региона, и удовлетворения растущих потребностей логистики в Украине.
В условиях ограниченного строительства и высокого спроса на складские помещения, особенно классов А и В, в Украине наблюдается рост арендных ставок. В 2024 году ставки на наиболее востребованные объекты класса А в Киевском регионе выросли на 10-20% и при средней ставке $4,9, в некоторых сделках стоимость аренды достигает 6 долларов США за квадратный метр (без учета сервисных платежей и НДС). В западных областях арендные ставки для объектов класса А находятся в пределах $6–6,5, что также свидетельствует о значительном увеличении стоимости аренды.
"Рост цен на аренду складских помещений обусловлен нехваткой качественных объектов, что, в свою очередь, подчеркивает важность ускорения строительства новых объектов для удовлетворения потребностей рынка", — отмечает Пасенков.
Складская недвижимость: чего ждать в 2025 году
Несмотря на все, в 2025 году арендные ставки, по прогнозам CBRE, будут оставаться стабильными с умеренным ростом в наиболее качественных объектах класса А и «холодных» складах, которые остаются в остром дефиците из-за уничтожения большого объема складского предложения в течение 2022 года (около 21% складского предложения).
Хотя уровень вакантности может незначительно возрасти из-за увеличения предложения, ожидается, что высокая арендная активность на этапе строительства объектов не повлияет на средний уровень вакантности на рынке. Кроме того, спрос на приобретение складов под собственные нужды будет продолжать демонстрировать относительную устойчивость, учитывая вообще низкое предложение спекулятивных площадей и общее смещение промышленных пользователей на запад.
Как прогнозирует Дмитрий Пасенков, после окончания военных действий значительную роль в восстановлении рынка складской недвижимости будут играть инвестиции как внутренних, так и международных компаний.
Однако для привлечения инвестиций важно создать благоприятные условия, такие как гарантии безопасности, прозрачность в получении разрешенной документации и подключения к сетям, налоговые льготы, поддержка от государства и стабильность законодательной базы, подчеркнул эксперт.
Восстановление экономики потребует государственной поддержки, в частности посредством финансирования инфраструктурных проектов, что значительно улучшат логистические возможности страны.