Там, где не достанут российские ракеты. Украинские девелоперы начали больше строить в Европе и Азии

Около 100 млн кв. метров жилья разрушены или повреждены в Украине за 2022-23 годы. А сумма нанесенного ущерба составила около $55,9 млрд, сообщило в своем исследовании агентство E&Y (Ernst & Young) со ссылкой на данные Всемирного банка. Спрос на новое жилье сохраняется только в городах на западе Украины.

Яркий пример того, что девелоперы не верят в строительство во время войны в Украине – это количество заявленных к введению жилищных проектов на наиболее денежном столичном рынке. Если на 2024 год таких проектов – 118, то в следующем 2025-м – только 52 ЖК, а на 2026-й и будущие годы – мизерные для Киева девять ЖК, сообщается в том же исследовании E&Y. В довоенном 2021 году в Киеве продавалось одновременно жилье в 226 новостройках.

Если невыгодно или слишком рискованно строить новые квартиры в одной стране, значит можно попробовать в другой? По крайней мере, пять украинских девелоперских компаний за последние годы начали свои проекты в странах Европы и Азии. Еще несколько компаний делают это неофициально, а некоторые не исключают для себя идеи выйти на иностранные рынки позже.

Тем более, что, несмотря на большую потребность в жилье, спрос на покупку квартир продолжает падать, стоимость самого строительства дорожает и усложняется из-за отсутствия рабочих рук. Рынок "фактически находится в состоянии депрессивного плато" и работает "на холостых оборотах", говорит CEO консалтинговой компании City Development Solutions Роман Герасимчук. В Киеве, в частности, за 2,5 года войны не был запущен ни один крупный проект, впрочем, хорошо хотя бы то, что достраиваются несколько начатых до войны ЖК, добавляет он.

Больших надежд на то, что ситуация улучшится в ближайшее время, ни у кого нет. После того, как в мае этого года спрос в комфорт-классе просел на 30% по сравнению с апрелем, аномально низкий интерес покупателей остается и в течение летнего сезона.

"По сравнению с довоенными показателями, объемы строительства очень маленькие. По факту нового большого строительства не ожидается до завершения войны. Девелоперы не видят смысла строить с нуля, не опираясь на продажи. А продажи, например, в Киеве в первом и втором квартале были не просто ужасные, там просто не о чем говорить", — объяснил Герасимчук.

В таких обстоятельствах часть украинских девелоперов пытаются диверсифицировать бизнес и вкладываться в объекты на растущих иностранных рынках. На востоке их интересуют Бали, Таиланд, в меньшей степени ОАЭ, на западе – Испания, Венгрия, Германия.

В декабре 2023 года Taryan Group Артура Мхитаряна заявила о новом абмиционном проекте – будет строить фешенебельный гостиничный комплекс в Индонезии, точнее – на острове Бали – самом популярном среди туристов всего мира.

"Интергал-Буд", основанная Владимиром Зубиком, в августе этого года рассказала, что привлечена к строительству жилых комплексов в столице Венгрии Будапеште и развивает девелоперские проекты в Германии.

Впрочем, подобные проекты не означают, что инвестиции девелоперов теперь не будут в Украине. Та же Taryan Group заканчивает в Киеве возведение жилищного комплекса премиум-класса Taryan Towers и развивает новый проект в таком же ценовом сегменте на Печерске – элитный жилой комплекс Nver. Так же и "Интергал-Буд" – их зарубежная экспансия не мешает работе девелопера в Украине. Только в столичном регионе "Интергал-Буд" имеет 11 проектов, а в планах до конца года старт работ на нескольких новых площадках в Киеве.

Некоторые компании вышли на чужие рынки, уже строят, но предпочитают это не афишировать, учитывая, что у них в Украине могут быть незавершенные проекты.

Есть также компании, рассматривающие зарубежные рынки, признаются, что не исключают такой возможности в ближайшем будущем. Однако пока верят в украинский рынок и продолжают достраивать объекты.

Руководитель проектов Perfect Group Алексей Коваль отметил в комментарии Delo.ua, что, хотя и у компании пока нет строительства за пределами Украины, выход на зарубежные рынки – хороший вариант для девелопера.

"До полномасштабной войны Perfect Group рассматривал некоторые варианты. Испания, Польша и другие страны ЕС имеют преимущества в виде высокого спроса, доступа к дешевым кредитам, прозрачным регуляторным и разрешительным процедурам. Однако с начала войны мы поставили следующие исследования зарубежных рынков на паузу. Впрочем, после завершения войны у нас есть планы выхода за границу и масштабирование", — пояснил Коваль.

Выход на новые рынки за пределами Украины – опыт не только строительной отрасли. Украинский производитель полуфабрикатов «Галя Балувана» открыл более 80 точек в 15 странах под брендом MultiСook, компания «!FEST» Андрея Худо открыла заведения «Пьяная Вишня» в Польше и Румынии. А логистическая компания "Новая почта" в прошлом году открыла свои представительства в 11 странах Европы.

Диверсификация плюс опыт

Впрочем, все компании, которые сейчас инвестируют в зарубежные проекты, считают это удачным решением, хотя и приходится работать по кардинально другим правилам, чем в Украине.

Как рассказали Delo.ua в ANTA Group, компания раньше активно строила только в Украине, однако в 2021 году решила параллельно выходить на зарубежные рынки с целью диверсификации бизнеса.

Сегодня застройщик развивает проекты на двух рынках – Анталия (Турция) и Бали (Индонезия). Речь идет об инвестиционной недвижимости с высокой доходностью в туристических локациях с большим спросом.

“Это было очень удачное решение, которое позволило нам получить доход на других рынках и таким образом пройти кризис на рынке в Украине в связи с полномасштабной войной, проблемами в экономике. Значительная часть инвесторов, покупавших у нас квартиры в Турции в 2022 и 2023 годах, были из Украины, и они инвестировали на зарубежные рынки, чтобы обезопасить себя от потери инвестиций в долгострои в Украине. Сейчас у нас уже более 400 проданных апартаментов в наших объектах”, — отметил основатель и CEO девелоперской компании Антон Тараненко.

Другой девелопер Big Waves Development тоже строит на Бали ЖК в округе Убудата и комплекс вилл в топовой локации на Бераве.

"Пока основную часть покупателей недвижимости составляют украинцы. По моим наблюдениям, подавляющее большинство из них не рассматривают эти инвестиции как приобретение жилья для личного проживания. Их основными целями являются: перепродажа объектов недвижимости после сдачи в эксплуатацию, с целью получения прибыли от роста капитала, а также сдача в аренду вилл и апартаментов туристам и путешественникам, что принесет стабильный пассивный доход", — пояснила совладелец компании Марина Белобровская.

До войны успела открыть подразделения в Венгрии (2016 г.) и Испании (2021 г.) также строительная компания GEOS. Девелопер воспользовался тем, что спрос на жилье в Будапеште перегрет студентами со всего мира — там активно покупают жилье немцы, китайцы, которые там сначала учатся, а впоследствии остаются в Венгрии работать. После удачных пяти ЖК в Будапеште девелопер воспользовался растущим спросом в Европе на "теплое жилье в Испании" и построил еще три ЖК уже на побережье Средиземного моря.

"Среди жителей северных европейских стран мы увидели спрос на недвижимость в более комфортных климатических условиях. Они покупают апартаменты в южной части Испании, где проводят зимние месяцы. А остальное время апартаменты сдают туристам, приносящим стабильный доход владельцам", — рассказали в компании. GEOS сосредоточил свое внимание на регионе Costa Blanca, который показывает уверенный рост по стоимости и количеству сделок и расположен недалеко от двух крупных аэропортов городов Аликанте и Валенсия.

Зашел на зарубежный рынок и "Интергал-Буд", входящий в Украинскую девелоперскую Группу компаний. Материнская компания – Intergal Group, вместе с иностранными локальными партнерами инвестировала в развитие локального строительного бизнеса в Европе, в частности – в Венгрии и Германии. Значительная часть портфеля материнской компании сосредоточена в Украине. Именно украинский рынок Intergal Group считает наиболее перспективным по сравнению с европейским рынком. Однако остальная часть портфеля группы приходится на европейские проекты, в том числе в Будапеште.

"Материнская компания привлекает "Интергал-Буд" как успешного эксперта отрасли и девелопера со значительным опытом и экспертизой, полученных именно на украинском рынке. Такое сотрудничество позволит нашим специалистам получить новый опыт и знания, в частности, по специфике работы в странах ЕС. Так мы сможем привнести на отечественный рынок лучшие европейские практики, привлечь новых покупателей", — отметила коммерческая директор компании "Интергал-Буд" Анна Лаевская.

Поразительные отличия: украинский и зарубежный опыт

Едва ли не самая кардинальная разница между украинским и европейским рынком — разные процессы получения разрешительной документации, объясняет Анна Лаевская.

“Получение исходных данных и разрешений на строительство – в Европе это прозрачный, четко зарегулированный, понятный по срокам процесс. Когда девелопер в Европе получает участок, сразу определено, какой проект можно построить: количество квадратных метров, высотность, возможные обременения и т.д. И что важно, компания может быть уверена, что это не изменится в худшую сторону для девелопера. Все более прогнозируемо и более четко", - отметила она.

В странах Европы местная или государственная власть сама инициирует изменение функционального назначения земли, есть преференции по НДС в строительной сфере, есть преференции в направлении реновации старых зданий или промышленных объектов, есть финансовые льготы. Все это значительно упрощает девелоперскую деятельность.

Правила и строительные требования хоть и строги, но очень четки. Следует согласовывать проект с местными властями, в частности, относительно того, как он вписывается в существующую застройку.

“Отличается и регуляция процессов и схем продаж, те же эскроу счета. Требования к компании-девелоперу тоже очень строги. Даже счет открыть невозможно без предварительного аудита. Банк проверяет и происхождение средств, и юрлиц-бенефициаров. Это очень кропотливая проверка. То есть просто так зайти на рынок в Европе и заработать невозможно. Для этого нужно соответствовать определенным критериям и подтвердить свою добродетельную репутацию”, — подчеркнула Анна Лаевская.

Но есть и локальные неприятные нюансы. К примеру, в Германии очень высоки стандарты энергоэффективности. С одной стороны это преимущество, однако с другой – такие нормы оказывают большое влияние на себестоимость строительных работ. Это отмечают и локальные девелоперы, которые не удовлетворены новыми требованиями.

Строительный бизнес на Бали тоже имеет свою специфику. Не только в законах, но и в традициях объясняет Марина Белобровская.

“Остров Бали – это центр индонезийской культуры и индуизма. При строительстве следует соблюдать религиозные и культурные нормы. Ведь компании нанимают местных работников. Даже для того, чтобы начать строительные работы, ты должен сначала дождаться, пока с площадки выгонят злых духов”, — отмечает девелоперка.

Кроме того, остров расположен в тропическом регионе с высокой влагой и сезонами дождей, к тому же в зоне высокой вулканической и сейсмической активности, что тоже налагает особые требования на строительный процесс. Это может повлиять на конструкцию зданий и потребовать использования специальных материалов и технологий для защиты от влаги и коррозии. Также существуют четкие правила, которые необходимо соблюдать, чтобы обеспечить безопасность и долговечность сооружений.

“В частности, есть ограничения по высотности. Постройки на Бали не могут быть выше 15 метров, чтобы не омрачать храмы, которые считаются важнейшими сооружениями на острове”, — отметила Белобровская .

Отдельная специфика – это работа с объектами культурного наследия. Нужно все согласовывать с местными властями, органами, охраняющими подобные образцы архитектуры. Иногда эти процессы длятся дольше ожидаемого.

Германия и Венгрия: как сделать успешными украинские ЖК за границей?

Во многом успех компании как девелопера за границей зависит от правильного подхода к проекту и выбора локального партнера. Это и выбор земельного участка, и квартирография, и маркетинговое продвижение, объясняет Анна Лаевская.

"Интергал-Буд" имеет очень интересный кейс в Германии. Компания выкупила старинный замок и выполняет работы по переоборудованию под жилье. В то же время, есть и строительные проекты классических ЖК в Венгрии.

“В целом, если быть откровенной, рентабельность и эффективность капиталовложений в Европе ниже, чем в Украине, до полномасштабного вторжения. Но иметь финансовый успех на этом рынке вполне возможно”, — подчеркнула она.

Девелопер должен считаться с нюансами нового рынка. В Венгрии, в отличие от довоенной Украины, в основном покупают жилье высокой степени готовности. Различается и схема продаж. Первый взнос 20-25%, остальные – после завершения строительства. То есть, нет практики полной оплаты, как это часто бывает в Украине.

В Германии продажи обычно производятся через эскроу счета. То есть деньги инвесторов переводят застройщику согласно стадии проектной готовности. Финансирование многих компаний и проектов строительства производится за счет доступного кредитного ресурса. Это также существенное отличие от украинских реалий работы.

В компании Geos добавляют, что успех на зарубежном рынке возможен только в том случае, если работать по законам этого рынка. Следует учитывать, что цены в Будапеште в полтора-два раза выше, чем в Киеве. Впрочем, в Венгрии, как и везде в Европе, очень распространены малометражные квартиры, связывающие с высокими коммунальными платежами.

“Если в Киеве в новом ЖК и встречается квартира на 30 кв. метров, она позиционируется как смарт-формат. Однако в Венгрии 30-35 квадратов – это полноценная однокомнатная квартира. Учитывая небольшую площадь, здесь любят минимализм в интерьере, компантность, экономят пространство. На такой формат должен делать ставку девелопер”, — объясняют в компании.

Математика бизнеса: как добиться успеха девелопера в Турции и на Бали

Соучредительница Big Waves Development Марина Белобровская добавляет, что в проектах, конечно, следует учитывать, что Бали — популярное туристическое место. Здесь ключевой спрос – на отели, виллы, рестораны и развлекательные объекты, что создает множество возможностей для развития строительного сектора, но также конкуренцию.

По словам девелопера, Украина позволяет иностранцам покупать земельные участки определенной площади, а на Бали существуют ограничения в собственности иностранцев на земельных участках, и часто иностранцы могут владеть участком только на правах аренды или в совладении с местными жителями. Также в Украине процесс получения строительных разрешений может быть сложным и порой затратным, но он регулируется соответствующими украинскими законами. На Бали процедуры и требования к разрешениям могут варьироваться в зависимости от региона и типа строительства. Важно также быть готовым к бюрократическим процессам и возможным задержкам.

“Мы понимаем, что строительный бум на Бали не продлится вечно. Однако наши исследования свидетельствуют о том, что этот тренд сохранится по меньшей мере в течение ближайшего времени, делая инвестиции в балийскую недвижимость выгодным и перспективным шагом”, — добавила Белобровская.

Первым проектом ANTA Group за границей стал жилой комплекс в Анталии по реновации, на котором сумели заработать 60% от оборота.

"В Турции очень интересная система реновации, которая была бы полезна и для Украины: старые дома в центре города, уже не пригодные для безопасной жизни, сносим полностью под ноль, предварительно отселив жителей, а дальше строим новый — с паркингом и современной инфраструктурой", – отметил Антон Тараненко.

Модель бизнеса выглядит несложной: девелопер договаривается с жильцами, что строит чуть больше квартир, чем было и продает лишние.

Условно говоря, если было 20 квартир в доме по 100 кв.м, после реновации их будет 35, но уже по 60-70 кв. Жители получают меньшие, но современные квартиры, а мы получаем часть квартир на продажу. Наша финансовая модель – продать эти 15 квартир, удовлетворить жильцов в качестве и проектировании новых квартир. Если говорить о доходности, в 2022-2023 годах она была очень высока – 60-70%. Сейчас безумный спрос упал, цены пришли в норму, доходность уменьшилась до уровня 30-40%”, — добавил девелопер.

Не обошлось без трудностей. Например, чтобы начать строительство крупного объекта, украинская компания должна была иметь в совладельцах турка с дипломом архитектора определенной категории. Сейчас девелопер уже получил свою лицензию, доказав свою состоятельность успешными объектами.

"Преимущества турецкого рынка заключаются в том, что достаточно быстро можно запустить проект, на получение строительных разрешений уходит меньше времени. Риски для украинских компаний – это ментальность, язык и законодательство. Надо все это знать и не нарушать закон. Не следует забывать, что где бы мы не строили, если мы иностранцы, к нам будет отношение другое, чем к непосредственно компаниям-локалам", — объясняет Антон Тараненко.

На Бали компания строит апарт-отель ANTA Residence Canggu с концепцией 5* в районе Чангу. Предстоящий кондоотель рассчитан на 117 номеров. Стоимость одного квадрата $1200. Однако с 10 тыс. кв.м объекта жилой площади всего 4800 кв. м. Потому номера продаются по цене $3 тыс. за квадрат, объясняет СЕО компании.

“Если говорить об относительных величинах, то на одном объекте у нас $15 млн – оборот, $12 млн – себестоимость объекта. 10% – расходы на агентские проценты, офис, рекламу и работу менеджеров. Заработок составляет не более 10%. Если говорить об инвестициях на входе, она не превышает 30-40%. Ты ведь не вкладываешь сразу $12 млн, а только их часть: покупаешь земельный участок и финансируешь первые этапы строительства – создание архитектурного проекта, рабочей документации и работы по котловану. Далее продаешь объект либо международной компании, либо обычным мелким инвесторам, и они формируют объем ресурсов для строительства объекта”, — рассказал Тараненко.

По его словам, "возведение коробки” на Бали стоит примерно как в Украине — $300-400 за квадрат. "Однако завершенный объект стоит гораздо дороже в таком сложном проекте как наш — с амбициозной архитектурой и внутренним пространством гостиницы, большим паркингом, для строительства которого нужно было укреплять котлован, доставлять необходимую технику и специалистов из материка", — уточнил СЕО компании.

По мнению Антона Тараненко, в девелоперском бизнесе диверсификация жизненно необходима: не нужно накапливать более 30-40%, максимум до 50% активов в одном месте. Компания тоже советует всем своим покупателям, инвесторам — "если у вас уже есть недвижимость в определенной стране, подумайте о том, чтобы следующую купить в другой стране".