В ожидании победы. Как работает отрасль жилищного строительства во время войны

С начала полномасштабной войны из-за боевых действий в Украине было разрушено больше жилых домов, чем построили за последние 7 лет. После начала полномасштабной войны практически все застройщики приостановили работу, а некоторые не возобновили ее до сих пор. Поэтому в 2022 году общая площадь введенного в эксплуатацию жилья составляла на 38% меньше, чем в 2021 году.

Также на рынок повлияли инфляция и девальвация гривны, из-за чего стоимость строительства выросла, а покупательная способность населения упала. Последние 10 лет рынок недвижимости финансировался в основном за счет продаж клиентов. Других источников финансирования у застройщиков практически не было: кредиты были достаточно дорогими, а перспективы их получения незначительными.

С началом полномасштабной войны продажи жилья сократились на 60–95% в зависимости от региона. Так что многие застройщики решили просто прекратить строительство. А возобновившие свою работу сосредоточились на завершении тех проектов, которые были начаты еще до полномасштабной войны. Новые проекты, которые были начаты во второй половине 2022 года, есть, но их немного. А сам рынок дрейфует на запад Украины, как можно дальше от врага и ближе к границам ЕС, откуда можно завозить строительные материалы.

В целом застройщики, как и производители стройматериалов, ожидают завершения войны и послевоенного восстановления страны, когда государство будет финансировать восстановление жилья для потерявших его граждан, а также рассчитывают на развитие ипотечного кредитования , к которому пока не совсем удачно движется государство.

Застройщики сосредоточились на продолжении старых проектов

Основатель ИТ-компании M4U, специализирующейся на решениях для строительной отрасли, Владимир Даниленко говорит, что из-за дефицита капитала, последние по меньшей мере 10 лет рынок недвижимости работал исключительно от продаж частным клиентам, а других источников финансирования проектов жилой недвижимости не было.

С началом войны продажи сократились на 60-95% в зависимости от региона, и, учитывая, что перспективы получения девелоперами банковского кредитования незначительны, а сами кредиты очень дорогие, новые проекты просто неоткуда финансировать. Поэтому застройщики сосредоточились на выполнении обязательств перед клиентами, которые приобрели недвижимость перед войной.

Мы прогнозируем, что такая ситуация будет сохраняться до завершения активной фазы войны. После этого рынок ожидает значительный рост, во-первых, из-за необходимости восстановления разрушенных районов и городов, во-вторых, из-за того, что украинцы, потерявшие жилье и получившие сертификаты от государства на приобретение нового, также выйдут на рынок. В-третьих, из-за вероятного развития ипотечного кредитования, к которому готовится государство”, - говорит Даниленко.

В пресс-службе застройщика SAGA Development рассказали, что физических или юридических препятствий для начала нового строительства в условиях войны нет. Однако смысла начинать новые проекты в компании не видят.

“В условиях, когда себестоимость строительства выросла более чем на 50%, часть подрядчиков обанкротилась или вышла с рынка, а значительное количество рабочих вступили в ряды ВСУ, в условиях необходимости формировать новые логистические цепочки вместо довоенных, смысла для девелоперов начинать новые проекты нет. Мы в SAGA Development сосредоточились на во-первых, окончании уже начатых объектов, во-вторых, на проектировании новых, которые планируем начать после окончания военных действий и возобновления рынка”, - отметили в компании.

А основатель одесской компании Degas Group, занимающейся и строительным бизнесом Юрий Дегас, рассказывает, что компания решила продолжить свои проекты, несмотря на стагнацию на рынке недвижимости, чтобы выполнить обязательства перед инвесторами.

“Пока работы у нас на 1-2 года есть. Параллельно мы изучаем перспективы строительного рынка, смотрим новые площадки. Новые проекты в основном ориентированы на послевоенное время. Мы верим в скорую победу и в перспективы украинского бизнеса в целом, и строительства в частности”, - говорит Дегас.

Послевоенное жилищное строительство может существенно измениться

Соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development Владимир Семенцов, говорит, что в настоящее время большинство объектов (около 80%), в которых продолжаются работы, находятся на высоких стадиях готовности - более 60-70% и выше. В то же время, около 20% - это новые жилые комплексы, старт которых начался со второй половины 2022 года.

По его словам, наибольшая активность на стройплощадках фиксируется в областных центрах на западе страны и в Киеве - 35% и 30% соответственно от общего количества возводимых объектов. В Одессе, Днепре и Харькове доля активного строительства составляет 12%, 10% и 7% соответственно. Остальные объекты (около 6%) возводятся в других областных центрах, в частности Житомире, Виннице, Полтаве, Черкассах и т.д.

“В девелоперских компаниях скоро будут наблюдаться изменения в краткосрочном и долгосрочном бизнес-планировании, развитии тех или иных форматов жилья, используемых строительных технологий и материалов. Также следует ожидать переориентацию доли покупателей-инвесторов на возводимые объекты на территории западных областей”, - говорит Семенцов.

Главные причины смещения строительства в западные области Украины кроются в безопасном расположении, близости границ ЕС, природной среде, малоэтажной застройке и приемлемой ценовой политике за счет более коротких логистических цепочек для поставок качественных стройматериалов из-за рубежа.

Также бизнесмен считает, что в ближайшие 2-3 года основными качественными изменениями в деятельности украинских девелоперов могут стать:

• привлечение мощных инвесторов (соинвесторов) или же получение банковских кредитов на начальных стадиях реализации проектов - постепенный отказ от привлечения средств покупателей на стадии строительства проекта:

• ориентация на продажи уже после ввода ЖК в эксплуатацию;
• диверсификация рисков: постепенное расширение портфеля проектов в различных сегментах недвижимости - от жилых комплексов новых качественных форматов до объектов коммерческой недвижимости (логистических комплексов, бизнес-центров, гостиничных комплексов, сервисных апартаментов и т.п.) или же реконцепция имеющихся проектов ЖК с добавлением наиболее востребованного кластера сервисных апартаментов,
• развитие альтернативных форм инвестирования, которыми могут стать фонды инвестирования в недвижимость;
• ориентир на создание объектов "под ключ": с чистовым ремонтом и мебелью.

Также по мнению Семенцова, весомым изменением украинского девелопмента может укрепление позиций лидеров рынка из-за слияния нескольких компаний в холдинги и процесс поглощения мощными игроками небольших компаний.

Еще одним особым изменением станет постепенное увеличение доли совместных проектов лидеров девелопмента (преимущественно это касается крупных многофункциональных проектов новых форматов на участках площадью от 10 га и более, реализация которых может длиться от 5 до 10 лет и потребует большой материально-технической базы). Кроме того, увеличится доля новых игроков на рынке. Это так называемые "новые девелоперы", внедряющие принципиально новые бизнес-процессы, привлекая крупных инвесторов под проекты в разных сегментах недвижимости", – говорит Семенцов.

Он отмечает, что после победы следует ожидать появления на украинском рынке новых иностранных игроков как инвестиционных фондов, так и девелоперов и строительных компаний, что может коренным образом изменить структуру украинского первичного рынка недвижимости. И это, в первую очередь, касается западного региона Украины и нескольких крупных городов, в частности Киева.

“По окончании войны девелопмент недвижимости может существенно измениться. Во-первых, из-за слияния и поглощения небольших компаний лидеры рынка могут "покрыть" до 70-80% от всех объемов строительства объектов жилой и коммерческой недвижимости. Во-вторых, новые отечественные девелоперы и иностранные компании займут важную нишу, реализуя принципиально новые и качественные проекты в различных сегментах недвижимости. По оптимистическому прогнозу, их доля составит до 20-25% всего рынка”, - говорит Семенцов.

Кроме этого он отмечает, что одним из главных трендов ближайших лет станет постепенный переход от модели владения недвижимостью к модели чисто пользования.

Например, в Австрии около 80% населения живет в арендованном жилье (квартирах). Смена ориентиров от владения к пользованию будет обусловлена не только изменением парадигмы жизни - от устойчивого места (образа) жизни к свободе передвижения и жизни в любом месте в любое время, но еще и падением покупательной способности и страхами потерять имущество, прежде всего связано с войной и ее последствиями. Доподлинно неизвестно, когда завершится война. Однако ее мощное влияние на психику украинцев будет наблюдаться в ближайшие 30-40 лет. Свобода и страх станут двигателями в изменении отношения к жизни в конкретном месте, а также в восприятии имущества как блага”, - говорит бизнесмен.