Як проводити операції з бізнес нерухомістю в період воєнного часу

Відразу після введення воєнного стану ринок нерухомості завмер. Уряд на два місяці фактично заблокував доступ до державних реєстрів. Нотаріуси та реєстратори не могли засвідчувати угоди з нерухомістю.

Але вже 19 квітня 2022 року Кабмін пом'якшив обмеження і дозволив укладати угоди з нерухомим майном (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/209-2022-%D0%BF#n5).  

Нові правила купівлі-продажу комерційної нерухомості

1. Нотаріус, який проводить операцію повинен бути включений до Переліку нотаріусів, яким дозволено проводити операції з нерухомістю в умовах воєнного часу (https://ips.ligazakon.net/document/view/MUS36930)
2. Зареєструвати угоду можна тільки на території України, де не проходять активні бойові дії. 
3. Заборонено купівлю-продаж нерухомості на територіях, які входять до “Переліку обмеженого доступу” (https://ips.ligazakon.net/document/view/RE37809).
4. Угоди з нерухомістю дозволено укладати тільки в межах області, де знаходиться нерухоме майно. 

Тобто, якщо продавець знаходиться в Дніпрі, а нерухомість у Львівській області, оформити угоду з таким майном не вдасться. Сторонам доведеться приїхати у Львівську область.

1. Заборонено проводити операції з нерухомістю, якщо з дати останньої угоди по ньому пройшло менше місяця. Але є виняток: оформлення права власності в порядку спадкування.

Оренда комерційної нерухомості під час воєнного стану. Чи можна не платити?

Орендну плату необхідно продовжувати платити навіть під час воєнного стану. 

Зазвичай в договорі оренди сторони встановлюють порядок дій у разі форс-мажору. Наприклад, в договорі може бути прописано, що в разі непередбачених обставин орендар звільняється від орендної плати.

Якщо в договорі оренди немає спеціальних положень, то відносини орендаря і орендодавця регулюються Цивільним і Господарським кодексами України.

1. Орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або суттєво погіршився стан об'єкта оренди. Про це сказано в частині 2 статті 286 Господарського кодексу України (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/436-15).
2. Орендар має право вимагати зменшення плати, якщо в силу обставин, за які він не відповідає, істотно зменшилася можливість користування майном. Частина 4 статті 762 Цивільного кодексу України (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text).
3. Орендар звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Частина 6 ст.762 Цивільного кодексу України.

Ці положення дозволяють переглянути зобов'язання орендаря з оплати оренди за наявності форс-мажорних обставин.

Обставини, що впливають на суму орендної плати

• Комерційна нерухомість знаходиться на непідконтрольній території.
• Об'єкт оренди неможливо використовувати за призначенням через евакуацію з території активних військових дій або обмежень і заборон в період воєнного стану.
• Пошкоджені комунікації і в приміщенні немає електрики, води і т. д.

Орендар повинен довести, що обставини обґрунтовані та об'єктивні.

Відсутність коштів через призупинення бізнесу не вважаються об'єктивною причиною для невиконання зобов'язань.