Оренда складів дорожчає: експерти назвали дві причини

Оренда професійних складських приміщень  в Україні дорожчає через брак приміщень. Дефіцит на логістичному ринку пов'язаний з тим, що під час війни будівництво нових комплексів зупинилось, водночас від обстрілів постраждали близько 30 об'єктів.

 За даними експертів, за 2023 рік ціни на оренду складських приміщень зросли на 10%, у найближчі роки ціни продовжать зростати.

Враховуючи високий попит та відсутність нової пропозиції, рівень орендних ставок демонструє помірне зростання, зазначили в коментарі Delo.ua аналітики Colliers Ukraine. Орендні ставки в класі А заявлені в діапазоні $4,5-$5,3/кв. м на місяць. Зростання рік до року склало близько 10%. Діапазон заявлених ставок в класі В складає $2,9-$3,5 за кв. м на місяць.

Окрім дефіциту на оренду вплинули також суттєві втрати, яких зазнав ринок через обстріли - 500 тис кв.м. З пошкоджених 30 об'єктів по всій Україні лише 12 (заг. площа - 150 тис. кв.м) вдалось відбудувати і знову запустити на ринок. 17 об'єктів (350 тис кв.м) було знищено вщент.

Враховуючи те, що вартість будівництва за останні роки зросла на 30-35%, це дуже вагомі втрати для ринку.

Рівень вакантності на складському ринку знизився з 4,5% станом на початок 2023 року до 2,5% в кінці року. Для порівняння, рівень вакантності на початку 2022 року (до повномасштабного вторгнення) фіксувався на рівні рекордних 1,5%. У період першого вторгнення РФ в 2014-2015 рр. рівень вакантності становив 7% та 14% відповідно.

"Останні угоди, які підписувались, це було вже 260 грн за кв. метр - це вже не анонсовані, а контрактні дані. На сьогодні на вакантних площах, які незабаром мають бути введені в експлуатацію, маємо таку ж ставку - 260-270 грн з ПДВ та операційними витратами. Операційні - це не комунальні, а  експлуатаційні витрати, що пов'язані з обслуговуванням комплексу", - зазначив у коментарі Delo.ua CEO Watermelon development Федір Арбузов. 

Попит на великі об'єкти продовжував перевищувати пропозицію, що призвело до зростання ефективної орендної ставки за рік на 15% до $4,9 кв.м/місяць  і свідчить про переорієнтацію ринку на користь орендодавців, наголошують в CBRE. 

Найдорожчі обєкти на ринку - це фармацевтичні склади. Якщо девелопер готовий, наприклад, переобладнати свій сухий склад під фармацевтичного дистрибютора - доставити витяжну вентиляцію, клімат-контроль - такий склад може коштувати понад 400 грн за кв. м з ПДВ та операційними витратами, тобто на 30-40% дорожче, ніж ставки в звичайних сухих складах.

Орендні угоди продовжували укладатися в національній валюті, хоча у 2023 році ця тенденція пішла на спад. Зазвичай у гривні якщо й підписують угоду, скажімо, на кілька років, то з умовою перегляду ставки раз на рік.

Оренда складів: прогноз на 2024-2025 роки

На тлі оптимістичних економічних прогнозів на другу половину 2024 року очікується, що попит з боку орендарів демонструватиме позитивну динаміку, а існуючі запити на великі площі, що формують відкладений попит, стимулюватимуть орендну активність в 2024 році, зазначила в коментарі Delo.ua Наталія Сокирко, керівник відділу складської та логістичної нерухомості CBRE Ukraine.

"У середньостроковій перспективі зі стабілізацією бойових дій ринок, ймовірно, залишиться більш сприятливим для власників нерухомості, а орендна ставка поступово зростатиме. У результаті власники вже відчувають зміни ринкових умов, що призводить до коригування ставок і зменшення гнучкості щодо умов оренди", - пояснила експертка.

Попри появу на ринку складських новобудов, у найближчі роки орендні ставки зростатимуть і далі, переконаний Федір Арбузов.

"Очікуємо зростання на 5-10 % щорічно. Якщо сьогодні ставка складає 260 грн за кв.м на місяць, через рік буде мінімум 300 гривень. Якщо буде девальвація, темпи зростання будуть ще більші, адже девелопери рахують витрати на будівництво в доларах, а не в гривнях", - наголосив експерт.

Більше про проблеми ринку читайте в огляді Delo.ua "Золоті" склади. Як ринок української логістики готується до великих змін".