"Золоті" склади. Як ринок української логістики готується до великих змін

Відкрийте нові горизонти для вашого бізнесу: стратегії зростання від ПриватБанку, Atmosfera, ALVIVA GROUP, Bunny Academy та понад 90 лідерів галузі.

12 грудня на GET Business Festival дізнайтесь, як оптимізувати комунікації, впроваджувати ІТ-рішення та залучати інвестиції для зростання бізнесу.

Забронювати участь

На ринку складської нерухомості України після двох років спостерігається критичний дефіцит площ.

Утім, аналітики прогнозують значне пожвавлення на ринку у зв'язку із заявленим будівництвом рекордного складського об'єму вже в найближчі два роки. 

Складська нерухомість: відновлення ринку з гострим дефіцитом площ 

З 2022 року практично всі нові складські об’єкти в Україні вводились виключно для власних потреб. Лише у IV кварталі 2023 року було введено перший об’єкт.   

Аналітики CBRE у останньому дослідженні ринку зазначили, що річний показник валового поглинання сягнув приблизно 92 000 кв.м, (-37% р/р), а в структурі попиту продовжили домінувати сектор оптової та роздрібної торгівлі (38%) і логістичні та 3PL-оператори.

За даними компанії Colliers Ukraine, загальна пропозиція професійної складської нерухомості А та В класу в Україні складає близько 3 млн кв. м. У порівнянні з іншими сусідніми європейськими країнами, ринок складської нерухомості має куди рости:

• Польща - 28 млн кв. м;  
• Чехія - 11 млн кв. м; 
• Румунія - 6,3 млн кв. м;  
• Угорщина - 4,6 млн кв. м;

На відміну від 2022 року, коли попит був переважно пов'язаний з переїздом з пошкоджених складів та переукладанням існуючих договорів, у 2023 році було зафіксовано кілька угод з розширення (19%) та переїздів з розширенням (41%), що свідчить про тенденцію до відновлення ринку оренди.

За два роки війни ситуація на ринку стабілізувалась, зазначають експерти. Релоковані бізнеси ще рік тому повернулись до столиці, так що Київ продовжує лишатись головним логістичним хабом в країні, посиливши свою роль внаслідок необхідності покривати регіони близькі до зони бойових дій.  Сьогодні у Києві зосереджено половина логістичних комплексів країни - 1,6 млн кв.м.

На початку війни було зміщення попиту на західні регіони країни, але після того, як столиця стала більш захищена, орендарі повернулись до Києва. Якщо компанії і залишають у Львові свої склади, то це переважно допоміжний склад і розділення ризиків.

Серед орендарів великі групи складає продуктовий ритейл, фармацевтика, кілька угод було із автомотами (автомобільні запчастини).

Найбільший дефіцит - на професійні площі у пристойних об'ємах, розповів в коментарі Delo.ua CEO Watermelon development Федір Арбузов. 

Склади під час війни: втрати через обстріли 

Через обстріли ринок складів зазнав чималих втрат - 500 тис кв.м. З пошкоджених 30 об'єктів по всій Україні лише 12 (заг. площа - 150 тис. кв.м) вдалось відбудувати і знову запустити на ринок. 17 об'єктів (350 тис кв.м) було знищено вщент.

Враховуючи те, що вартість будівництва за останні роки зросла на 30-35%, це дуже вагомі втрати для ринку.

"Будівництво професійного об'єкту класу А займає мінімум півтора року. В середньому необхідно звести 25-30 тис кв.м. Якщо будувати економити на матеріалах, можна вийти на ціну за $500 за кв метр. Якщо зводити об'єкт якісно, як для себе, з використанням інпортних матеріалів, це коштуватиме не менше $600-700 за кв.м. Це без податків, стелажів та спецтехніки - лише будівництво з вартістю землі та підводом комунікацій", - пояснює Арбузов.

За словами експерта, окупність такого якісного об'єкта становитиме 15 років, тоді як для девелоперів цікаво будувати при окупності до 10 років, в ідеалі 7-8 років, але це можливо лише за умов економії на матеріалах.

Складська нерухомість: високий попит та нова пропозиція

Гострий дефіцит площ спонукав девелоперів до рішучих кроків, які кардинально змінять ситуацію на ринку.  Вже протягом 2024-2025 років на ринок може вийти близько 161 000 кв.м нових площ, що є рекордним показником за останні десять років, повідомили в CBRE Ukraine.

Анонсування кількох великих нових проєктів на спекулятивному ринку має потенціал для середньострокового вирішення проблеми дефіциту приміщень у київському регіоні, особливо для якісних складів класу А, пояснюють в компанії.

У списку об'єктів - логістичні комплекси "Чайки" I-III (70 000 кв.м), "Дударків" (45 000 кв.м), Олександрівський III (40 800 кв.м) та "Гореничі" (5 000 кв.м), проте не виключені й затримки та перенесення термінів виходу на ринок. Крім того, RLC, один з найбільших девелоперів на ринку, планує завершити відбудову свого зруйнованого складу до кінця 2024 року.

Інші девелопери ще не розпочали відновлення зруйнованих складів і лише деякі з них повернулися до повноцінного функціонування. Тим часом деякі компанії утримуються від відбудови своїх об’єктів, натомість розглядають альтернативи шляхом придбання нових комплексів.

Логістичні новобудови можуть погасити нинішній голод на склади. Лише на 2024 рік, за даними Colliers, заявлено до введення близько 130 тис. кв. м спекулятивної складської нерухомості. Ще 110 тис. м² анонсовано під власні потреби. 

"Девелопери амбітно анонсують низку масштабних логістичних проектів, що будуть розвиватись в період 2024-2029 рр. (сумарно близько 700-800 тис. кв. м), втім, поки що зарано констатувати, які з проектів перейдуть зі стадії концепції до активного будівництва, адже з поточним нульовим рівнем орендних ставок та ризиків девелопмент спекулятивних складів потребує пошуку нових бізнес-моделей", - наголосили в Colliers. 

Внаслідок відсутності нової пропозиції на ринку і втрати 25% пропозиції в 2022 році, орендарі поглинають ті площі, що вважались малоліквідними до вторгнення. 

Майже всі складські новобудови зявляться поблизу Києва, який посилює свою роль через необхідність покривати регіони, близькі до зони бойових дій. 

Складська нерухомість: орендні ставки ростуть, вакантність впала до 2%

Рівень вакантності на складському ринку знизився з 4,5% станом на початок 2023 року до 2,5% в кінці року. Для порівняння, рівень вакантності на початку 2022 року (до повномасштабного вторгнення) фіксувався на рівні рекордних 1,5%. У період першого вторгнення РФ в 2014-2015 рр. рівень вакантності становив 7% та 14% відповідно.

Враховуючи високий попит та відсутність нової пропозиції, рівень орендних ставок демонструє помірне зростання, зазначили аналітики Colliers Ukraine. Орендні ставки в класі А заявлені в діапазоні $4,5-$5,3/кв. м на місяць. Зростання рік до року склало близько 10%. Діапазон заявлених ставок в класі В складає $2,9-$3,5 за кв. м на місяць.

Попит на великі об'єкти продовжував перевищувати пропозицію, що призвело до зростання ефективної орендної ставки за рік на 15% до $4,9 кв.м/місяць  і свідчить про переорієнтацію ринку на користь орендодавців, наголошують в CBRE. 

Найдорожчі обєкти на ринку - це фармацевтичні склади. Якщо девелопер готовий, наприклад, переобладнати свій сухий склад під фармацевтичного дистрибютора - доставити витяжну вентиляцію, клімат-контроль - такий склад може коштувати понад 400 грн за кв. м з пдв та операційними витратами, тобто на 30-40% дорожче, ніж ставки в звичайних сухих складах.

Орендні угоди продовжували укладатися в національній валюті, хоча у 2023 році ця тенденція пішла на спад. Зазвичай у гривні якщо й підписують угоду, скажімо, на кілька років, то з умовою перегляду ставки раз на рік.

Складська нерухомість: прогноз на 2024-2025 роки

На тлі більш оптимістичних економічних прогнозів, принаймні на другу половину 2024 року, очікується, що попит з боку орендарів демонструватиме позитивну динаміку, а існуючі запити на великі площі, що формують відкладений попит, стимулюватимуть орендну активність в 2024 році, зазначила в коментарі Delo.ua Наталія Сокирко, керівник відділу складської та логістичної нерухомості CBRE Ukraine.

Попри появу на ринку складських новобудов, у найближчі роки орендні ставки зростатимуть і далі, переконаний Федір Арбузов.

"Очікуємо зростання на 5-10 % щорічно. Якщо сьогодні ставка складає 260 грн за кв.м на місяць, через рік буде мінімум 300 гривень. Якщо буде девальвація, темпи зростання будуть ще більші, адже девелопери рахують витрати на будівництво в доларах, а не в гривнях", - наголосив експерт.