Ринок землі в Україні перебуває в стагнації. Що буде з цінами та попитом на угіддя в 2023 році

Очікувалось, що 2022 рік стане першим роком, коли українці зможуть оцінити результати першого етапу земельної реформи, реалізованого в липні 2021 року, коли громадяни отримали право купляти до 100 га землі сільськогосподарського призначення в одні руки. Також планувалось, що впродовж 2022-2023рр. в країні здійсниться первинний розподіл землі і бажаючі громадяни встигнуть закупитися ділянками для господарювання перед допуском на ринок в січні 2024 року основних гравців – вітчизняних юридичних осіб, які могли б формувати власний земельний банк розміром до 10 тис. га.

Минулий рік довів необґрунтованість прогнозів щодо неминучих спалахів стихійних або підігрітих певними політсилами протестів проти земельної реформи, побоювань про можливі шахрайські схеми при оформлені земельних ділянок, активізацію "чорних" нотаріусів і інших ризиків, які активно обговорювались в медіаполі. 

Натомість, через повномасштабне російське вторгнення реальністю стали фактори, яких, напевно, мало хто очікував на початку розробки земельної реформи в 2019 році. Так, наприклад, в минулому році майже на три місяці зупинився продаж ділянок сільгосппризначення, задля безпеки особистих даних громадян зупинялась і знов запускалась робота держреєстрів з оформлення земельних прав, ринок землі в Луганській області фактично перестав існувати, і значно скоротився в регіонах з тимчасово окупованими територіями. Тим не менш, угоди відчуження землі продовжують здійснюватися в найбільш придатних для ведення сільського господарства областях і регіонах, де не ведуться бойові дії, хоча і в менших обсягах порівняно з 2021 роком. 

На сьогоднішній день найбільш повна інформація щодо продажу земельних ділянок сільгосппризначення в Україні наведена в інтерактивній карті на сайті Мінагрополітики. Згідно з її даними, після початку війни ринок землі не відновився навіть вполовину в порівнянні з об'ємами до повномасштабного російського військового вторгнення.

Таке скорочення кількості оформлених угод в минулому році частково пояснюється зупинкою роботи земельного ринку в березні та квітні 2022 року, що стало наслідком введення в Україні військового стану в кінці лютого. Відповідно, було закрито доступу громадян до Державного земельного кадастру та Державного реєстру прав на нерухоме майно, без використання яких неможлива нотаріальна реєстрація ділянок сільгосппризначення. Це рішення на деякий час унеможливило будь-які законні реєстраційні дії з землею, і повноцінна можливість укладати угоди з купівлі-продажу ріллі в українських громадян відновилась лише в кінці травня минулого року. 

Приблизно оцінити кількісні характеристики ринку землі можна за середньою щомісячною кількістю проданих гектарів, що доступна на сайті Мінагрополітики.

Для порівняння: після запуску ринку землі в липні 2021 року він демонстрував активний ріст: 4 тис. га в липні, 13 тис. га в серпні, 24,8 тис га. в вересні, 26,4 тис. га в жовтні, 37,7 тис. га в листопаді і 48,8 тис. га в грудні, або в середньому по 25,8 тис. га щомісячно. Тоді ж, 23 грудня 2021 року в Україні досягнутий абсолютний рекорд за об'ємами щоденного відчуження землі сільгосппризначення - 3,18 тис. га при 1,19 тис. оформлених транзакцій.

Відповідно, в січні-2022 було відмічене певне скорочення кількості проданих гектарів до 19,5 тис. через сезонне новорічне охолодження ділової активності, з подальшим виходом на відмітку 32,3 тис. га в лютому. Після нульової кількості транзакцій в березні і квітні через закриття реєстрів і незначні 0,7 тис. га в травні ринок землі ввійшов в піврічну стагнацію: 6,3 тис. га в червні, 7,2 тис. га в липні, 8,1 тис. га в серпні, 7,1 тис. га в вересні, по 8,3 тис. га в жовтні і листопаді і з сезонним передноворічним ростом до 15,6 тис. га в грудні. Таким чином, середня площа щомісячно відчужених земель в 2022 році скоротилась майже втричі – до 8,75 тис. га з 25,8 тис. га в 2021 році.

"Ринок землі помер" –, констатував в липні минулого року експерт Центру досліджень продовольства та землекористування KSE Institute Роман Нейтер. 

"24 лютого ринок помер. Потрібно розуміти, що після російського вторгнення реєстри повністю закрилися. Ця ситуація змінилася в другій половині травня, тоді ж почали з’являтися перші транзакції. Але варто розуміти їх масштаб і розміри: найбільш невдалим місяцем за обсягами земельного ринку був липень 2021 року, коли зареєстрували 2,4 тис. угод з сукупною площею трохи менше 4 тис. га. Відтак, в травні-2022 відбулось лише 432 транзакції із сукупною площею 825 га, тобто майже в шість разів менше, ніж за перший місяць після зняття мораторію на продаж с/г землі", - уточнив експерт.

Де земельні угіддя купували найбільше

Лідером за проданими гектарами станом на кінець лютого 2023 року залишається Харківська область з показником 40,8 тис. га, за нею слідують Дніпропетровська - 31,5 тис. га, Полтавська – 28,4 тис. га, Кіровоградська – 28,3 тис. га і Вінницька – 22,6 тис. га

Тоді як за підсумками 2021 року серед лідерів також знаходились чотири з них - Харківська, Херсонська, Кіровоградська, Полтавська та Дніпропетровська. При цьому через бойові дії і тимчасову окупацію частини України російськими загарбниками не спостерігається значного зміщення активності ринку в західні регіони: якщо в кінці 2021 року в трійку аутсайдерів по проданим гектарам входили Рівненська, Львівська та Івано-Франківська область, то зараз її складають Чернівецька, Рівненська, Львівська і Тернопільська області.  

Через війну не збулись також і прогнози експертів, котрі прогнозували відчуження на користь нових власників до 5% сільгоспземель України протягом першого року після відміни мораторію на продаж с/г землі. Більше того, станом на кінець лютого, тобто за рік і вісім місяців з моменту зняття мораторію, в Україні продано 344,1 тис га, або 0,83% із 41,3 млн га, придатних до ведення сільського господарства.       

Що з цінами на землю в Україні

Згідно з даними Мінагрополітики, за час функціонування ринку землі принципово не змінилась і ціна гектару по країні. Одразу після зняття мораторію в липні-2021 вона досягла піку за весь час в 88 тис. грн/га, після чого коливалась в діапазоні 35-43 тис. грн/га, виходячи за його межі тільки в червні і грудні 2022 року з показниками відповідно 33,5 тис. грн/га і 52,5 тис. грн/га. Виключення становлять тільки березень-квітень 2022 року, коли угоди не оформлювались. 

Більш виражений розподіл даних можна побачити, порівнюючи середню ціну гектару в залежності від регіону, котра може відрізнятись втричі: як-от Івано-Франківська область з 74,9 тис. грн/га у порівнянні з Херсонською (24,7 тис. грн/га).

Стосовно найдорожчих ділянок за час функціонування ринку сільгоспземлі, то представники Держгеокадастру наводять офіційні дані про здійснення в минулому році найдорожчої угоди по продажу 0,94 га за 5 млн грн в Сокільниках Львівської області (на об'їзній дорозі Львова). Щодо реальних цін на ділянки, то експерт KSE Нейтер називає максимальну цифру в 24,1 млн грн за проведену в червні 2022 року транзакцію щодо ділянки площею 0,45 га в Козині біля Києва, а ЗМІ повідомляють про продаж в серпні минулого року 0,47 га біля села Волосянка Львівської області за 12,76 млн грн. При цьому реальну мінімальну ціну гектара ріллі визначити важко, тому що в багатьох договорах купівлі-продажу відсутні дані про кінцеву вартість угоди, і фактично вона може відбуватись за будь-яку суму по домовленості між сторонами.   

Враховуючи наявний діапазон цін на ріллю по регіонам, купівля землі на нещодавно деокупованих територіях не має економічної доцільності, тому що тільки актуальна вартість пошуку вибухонебезпечних предметів та  розмінування для одного гектару оцінюються в 40-50 тис. грн, без урахування відновлення шару ґрунту після бойових дій.

На прикладі звільненої в листопаді 2022 року Херсонської області, де після відступу російських окупантів залишилось замінованими 680 тис. га території (24% всієї площі області), можна підрахувати остаточну вартість ріллі після розмінування - 65-75 тис. грн/га. Тим самим, отримана цифра наближається до середньої ціни гектара в "найдорожчій" Івано-Франківській області, але в Херсонській області зберігаються пов'язані з прифронтовим розташуванням ризики, а також загалом менша врожайність порівняно з центральними областями, що робить таку інвестицію сумнівною.           

Також варто враховувати, що офіційно наведена Мінагрополітики ціна гектару землі сільгосппризначення може не відповідати реальному стану справ на ринку через "оптимізацію" аграріями податкового навантаження, коли для його зменшення частина учасників ринку вписує в угоду купівлі-продажу мінімальну дозволену законодавством ціну, яка не може бути меншою за показник НГО - нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі. Враховуючи, що цей показник на 2023 рік розрахований в залежності від області в межах 21,5-33,6 тис. грн/га, то і наведена міністерством середня ціна гектару звичайно є на 10-20% вищою за встановлений в регіоні показник НГО.     

 Чого чекати від ринку землі в 2023 році

Підсумовуючи, в 2022-2023 році ринок землі з його обмеженням на купівлю землі сільгосппризначення виключно фізособами-громадянами України і забороною на концентрацію більше 100 га в одних руках був і залишається лише перехідним періодом перед відкриттям ринку для юридичних осіб з 1 січня 2024 року. Таким чином, основного етапу розвитку земельних відносин в Україні можна очікувати лише у наступному році.

З цим висновком погоджується Андрій Усенко, СЕО та засновник компанії "Твоє коло", яка спеціалізується на інвестуванні в сільськогосподарську землю для приватних інвесторів. Він підтвердив виданню Delo.ua, що в 2023 році його компанія не очікує значного сплеску кількості угод з землями сільгосппризначення.

"Але вже з 2024 року, коли на ринок зайдуть юрособи, там стовідсотково буде набагато більший попит і кількість угод. Агрокомпанії зараз активно не купують, вони чекають до 2024 року. Серед інвесторів зараз є висока цікавість до українських активів. Що може змінитись: ми бачимо можливі дві точки зростання - це перемога України у війні і відкриття ринку для юросіб, - пояснив Усенко.

Аналогічно представник "Твого кола" не очікує значного  росту цін на землю до 2024-2025 років, а вже  на другому етапі земельної реформу, коли на ринок зайде великий капітал,  попит суттєво перевищуватиме пропозицію і "потягне" за собою ціни.

Серед інших трендів на українському земельному ринку Усенко відмітив досить різноманітні настрої клієнтів його компанії щодо географії оформлених його компанією угод. За словами Усенка, частина інвесторів охоче купує землю в Полтавській області, тоді як інші вибирають Вінницький або Хмельницький регіон через їхню більшу віддаленість від лінії бойових дій.

"Звісно, захід України виглядає безпечнішим, але і вартість землі там вища. Якщо розглядати поведінку наших інвесторів, то деякі бояться купувати прикордонні області і обирають Вінницьку, Хмельницьку області. Але є значна частина клієнтів, які розуміють агрокліматичні особливості Чернігівської, Сумської або Полтавської області і інвестують туди, оскільки вважають, що там є більший потенціал дохідності. Тому не можна однозначно говорити про зсув активності ринку на захід, хоча на окупованих територіях, очевидно, угоди взагалі не можуть проводитись ", - уточнив керівник.

Також він вважає нереалістичною можливість зміни найближчим часом параметрів ринку землі, як, наприклад в законопроекті №8295, в якому група нардепів на чолі з лідером фракції "Батьківщина" Юлією Тимошенко пропонують відкласти на 5 років вихід юросіб на ринок сільгоспземель, з 2024 на 2029 рік.

"Ми вважаємо це певною мірою популізмом, який далекий від реального стану  справ. Земельна реформа – одна з тих реформ, яка має безпосередній зв'язок з евроінтеграційними процесами. Відкритий ринок землі – це нормально працюючий інститут приватної власності, і якщо ми вже вибрали для себе напрямок в Європу, то будь-який відкат в реформах стане відкатом і в нашій глобальній зовнішній політиці, а це зараз нікому не вигідно", - підкреслив Усенко.