- Категорія
- Нерухомість
- Дата публікації
- Змінити мову
- Читать на русском
Заплати 23% податків: коли спадкування та дарування нерухомості є ризиковим

Збільшення ставки військового збору вплинуло не тільки на оформлення угод з купівлі-продажу нерухомості, а й на інші операції з відчуження майна.
Військовий збір, який був підвищений з 1,5% до 5% у грудні 2024-го, поширюється на всі доходи фізичних осіб, включаючи дохід від продажу нерухомості, орендні платежі, дарування та навіть спадкування нерухомості.
З одного боку відомо, що при отриманні спадщини чи нерухомості у дарунок від близьких родичів (перша та друга лінії спорідненості), податок на доходи з фізосіб та військовий збір не застосовуються. У цьому випадку додаткові витрати на оформлення угоди передбачають лише нотаріальні послуги.
Проте не всі знають, що такі вигідні умови стосуються лише випадків щодо резидентів України і близьких родичів.
Якщо ж угода дарування квартири укладається між українцями, проте не родичами, при її оформленні з'являється податок з доходів фізосіб 5% та військовий збір 5% - разом 10%.
Угода про дарування чи спадкування майна нерезидентам: які ризики
А у випадку, якщо бодай один учасник - нерезидент, вимоги до оподаткування ще кардинальніше змінюються. Навіть за умови, якщо нерезидент - найближчий родич власника майна.
Як наголошують правники, у цьому разі дарування і спадкування є дуже ризиковим.
"Важливим винятком є те, що при отриманні спадщини або дарування нерухомості нерезидентами застосовується ставка ПДФО у розмірі 18% та військовий збір 5%. Таким чином, загальне податкове навантаження для нерезидентів становить 23% від оціночної вартості майна. Це правило стосується всіх угод незалежно від ступеня спорідненості", - розповіла в коментарі Delo.ua адвокат, радник АО GRACERS Лариса Величко.
За її словами, підвищені податки роблять отримання майна у спадщину чи у дарунок менш вигідним для нерезидентів — людей, у яких постійне місце проживання не Україна. У нерезидента може бути реєстраційний номер облікової картки платника податків, якщо він веде свою діяльність на території України.
Більше того, такі ставки можуть вплинути на рішення щодо подальшого продажу майна, адже податки суттєво зменшують прибуток від угоди.
Наочний приклад: за подаровану квартиру, оцінену в $100 000, необхідно буде заплатити державі государству -
В українському податковому законодавстві поняття "резидент" та умови набуття платником податку статусу податкового резидента визначено пп. 14.1.213 ПКУ. Нерезидентами вважаються:
- іноземні громадяни та особи без громадянства, у яких є документ на тимчасове місце проживання в Україні;
- громадяни України, які тимчасово перебувають на території України (тобто, постійне місце проживання — інша країна) та мають документ, який підтверджує тимчасове місце проживання.
Найбільший ризик полягає у тому, що в українському законодавстві ситуація з нерезидентами неоднозначна, наголошує адвокатка Адвокатського об'єднання "Наказ" Наталія Чацкіс.
"У Податковому кодексі є дві норми, які суперечать одна одній. Відновідно до першої, між близькими родичами не сплачується податки. За другою нормою - якщо хоча б одна зі сторін дарування є нерезидентом, тоді потрібно сплачувати ПДФО 18%, а також військовий збір 5%", - зауважила адвокатка.
У цій ситуації виникає питання: якщо дарування відбувається між близькими родичами, один з них є нерезидентом, яка норма важливіша: те, що між близикими родичами не застосовується оподаткування чи те, що нерезиденти повинні сплачувати податки за найвищими ставками.
"На запитання: що важливіше - ступінь споріднення чи нерезидентський статус - онозначної відповіді немає ні в Податковому кодексі, ні в роз'ясненнях Податкової служби", - зазначає адвокатка.
Як укладати угоди з нерухомістю нерезидентам: рекомендації фахівців
Щоб уникнути ризиків і не платити зайвих зборів нерезидентам варто заздалегідь оцінити податкові зобов’язання перед прийняттям спадщини чи дарунка, вважає Лариса Величко. Зокрема, варто звернутися до податкових консультантів або адвокатів, щоб проаналізувати можливі шляхи мінімізації податкового навантаження.
"Основний ризик підвищеного податкового навантаження стосується саме нерезидентів України. Нерезидентам варто враховувати суму 23%, яка значно впливає на вигідність отримання майна", - наголосила адвокатка.
Один із варіантів рішення, за словами Наталії Чацкіс - укласти договір купівлі-продажу, де оподаткування не таке вагоме і більш зрозуміле. У ситуації, наприклад, якщо це перший продаж за рік житла, яким ви володієте більше 3-х років, - ця операція не оподатковується. Цей порядок діє і для резидентів і для нерезидентів, пояснює експертка.
"Потрібно розуміти, якщо якщо ви пішли на договір дарування, але у васє сумніви щодо резидентського статусу, ви маєте бути готові до того, що протягом найближчих трьох років податкова може спробувати донарахувати не тільки 18% ПДФО і 5% військового збору, а й штрафні санкції", - додала Наталія Чацкіс.
За її словами, у цьому випадку варто взяти на озброєння пункт 56.21 Податкового кодекса, який можна використати на свій захист.
"Коли норми податкового кодексу суперечать одна одній та припускають неоднозначне, множинне трактування, утому числі і різні ставки податку, тоді рішення ухвалюється на користь платника податків, а не на користь Податкової", - додала Чацкіс.
Delo.ua писало раніше про те, що новий військовий збір майже вдвічі збільшує податки на угоди з нерухомістю. Водночас за оцінками експертів, бюджет від угод з нерухомістю може отримати мільйони доларів щомісячно.