Без новобудов вартість оренди зростатиме. Як може змінитися ринок оренди нерухомості у 2024 році

• Чому зростає вартість житла в Києві
• Що вплинуло на ціни у Львові
• Вартість та попит на житло у Харкові

На думку фахівців з нерухомості, наступного року визначальним для ринку оренди житла в Україні буде подальший рух населення зі сходу на захід. Ситуація в регіонах які були прифронтовими в перший рік війни дещо стабілізувалася, а населення звикло жити в умовах ризиків воєнного часу. Це зумовить стагнацію ринку оренди житла в містах Західної України, таких як Львів, та дещо пожвавить попит на оренду житла в Києві та Харкові.

Разом з цим у наступному році дасться взнаки масштабне просідання житлового будівництва у 2022 році: якщо нових житлових комплексів не будували, то нових об'єктів на ринку не буде, якщо на ринку не буде нових об’єктів, то люди які могли б придбати таке житло продовжать жити на зйомних квартирах. Це обмежить попит та підштовхне догори ціни на оренду житла насамперед у столиці, та може датися взнаки в інших обласних центрах.

Разом з цим багато залежатиме від військової та економічної ситуації в країні. Війна може внести свої корективи у ринкові процеси. Якщо масовані обстріли загрожуватимуть містам на сході, то ймовірно повториться масове переселення людей з тих міст на захід, а у випадку економічної стагнації вартість оренди житла знизиться через зниження купівельної спроможності населення.

Чому зростає вартість житла в Києві

Ріелтор Олександр Бойко каже, що вартість оренди починаючи з серпня стали досить високими порівняно з минулим роком та продовжують зростати. На його думку, головним фактором, котрий зумовить зростання вартості оренди у наступному році стане курс долара, який за прогнозами у 2024 році перетне позначку в 41 гривні. Через це орендодавці починають закладати курсовий фактор у вартість оренди, підвищуючи її, або ж домовляючись з орендарями про прив’язку орендної плати до долара.

Крім цього зростання вартості оренди зумовлене зменшенням кількості орендного житла. Бойко каже, що коли на ринку нерухомості не має достатньої кількості варіантів оренди житла, орендодавці починають встановлювати конкурентну щомісячну орендну ставку. Як наслідок, більшість орендодавців бачать можливість встановлювати вищі ціни.

“Мало хто з'їжджає з орендованого житла, не маючи достатньої кількості вільного житла. Це дозволяє орендодавцям підвищувати орендну ставку для нинішніх орендарів через низьку доступність житла в інших місцях”, - каже Ріелтор.

За його словами, в сегменті орендного житла в столиці також спостерігається й зростання попиту. Оскільки попит на оренду житла серед певних професій (наприклад ІТишників) зростає, ціни на оренду, швидше за все, також зростатимуть. Наприклад, молоді люди, більш схильні жити в орендованому житлі, ніж утримувати власне житло. Швидше за все, це пов'язано з тим, що вони більше зосереджені на своїй кар'єрі та особистому розвитку, а не на утриманні квартири або будинку.

“Також фактор, який впливає - це попит і пропозиція. У місті з більшою щільністю населення такому, як Київ - ціни на оренду житла, будуть вищими, тоді як у містах з меншою чисельністю населення ціни на оренду, як правило, нижчі. Зі збільшенням чисельності населення попит на оренду житла може зростати разом з ним, що призведе до підвищення орендних ставок. Закони пропозиції та попиту завжди актуальні. Враховуючи військову загрозу, попит на оренду може зростати, оскільки люди шукають більшу стабільність та безпеку у столиці. Це може призвести до підвищення цін на оренду”, - розповідає Бойко.

Разом з цим він зазначає, ситуація в країні у наступному році може бути вкрай нестабільною через військову загрозу з боку Росії. Також велике значення для ринку оренди матиме економічний стан країни. Якщо економічна нестабільність зростатиме, це може вплинути на споживчу активність і заробітні плати, і, отже, на ціни на оренду житла. З урахуванням цього, ціни на оренду житла у Києві на 2024 рік можуть бути вкрай непередбачуваними.

Зараз попит на ринку оренди є високим, і на цей ринок оренди приїжджають нові і нові орендарі. Вони готові платити вищу орендну плату, але шукатимуть певний набір зручностей.

    • Дозвіл власника на проживання з домашніми тваринами

    • Наявність парковки

    • Додаткова побутова техніка, наприклад як посудомийна машина

    • Розташування

Що вплинуло на ціни у Львові

СЕО та засновник компанії "RITM" Олександр Лахтіонов, говорить, що завдяки українським збройним силам, силам ППО, ситуація у Києві вже значно поліпшилася. І дуже багато людей зі столиці, які розглядали житло у Львові як тимчасове, поступово повертаються.

“Люди, які обирали тимчасове житло у Львові поспіхом, тепер переглядають ринок оренди, щоб оптимізувати свій бюджет, шукають дешевші варіанти. А ті, хто ж обрав залишитися тут і надбати вже своє власне житло, вийшли з цього ринку і зайшли у ринок купівлі-продажу.  Також невдовзі очікуємо розширення іпотечних програм від держави, які пожвавлять ринок продажу ще більше. Таким чином, кількість пропозицій на ринку оренди зросте, вони конкуруватимуть між собою. Як наслідок - зниження цін на оренду житла, адже попит не матиме достатнього розмаху для створення ажіотажу. Адже діє закон ринку, що при зрості пропозицій, їхня ціна спадатиме. Ба більше, без притоку валюти з поверненням наших громадян з-за кордону, цінова дискусія повернеться у бік гривні, яка все більше і більше фігуруватиме в оренді.

Тобто, якщо підсумувати, то ринок продажу буде зростати, а ринок оренди, скоріш за все, спаде”, - каже Лахтіонов.

Бізнесмен зазначає, що у Львові найбільший попит мають максимально комфортні квартири укомплектовані всім необхідним. Популярною серед запитів є кімната плюс кухня-студія в гарному районі, у новому будинку, з гарним та сучасним ремонтом. Цінник на оренду такого житла складає 450-550 доларів на місяць

“Тенденція така, що гарні квартири в центрі зі своєю автентикою, з гарним ремонтом, мали, мають і матимуть попит, тому що цей тренд незмінний. Це якщо врахувати інвестиційний момент для швидкої дохідності. Та й зрештою, не тільки у Львові, а й інші міста, зокрема, де є наші офіси, де є ринок, центр міста - це культурно-просвітницький та адміністративний магніт. Тому мешкати тут - це десь бути дотичним до цього руху”, - говорить Лахтіонов.

Він зазначає, що у місті Лева найбільш привабливими для орендарів є раритетні, відреставровані, реконструйовані спадки австрійсько-польського періоду в історичному центрі міста у сучасному облаштуванні техніки.

“Діє неписане правило, якщо воно коштує на свої гроші, то й візьмуть за такі гроші. Тому що люди все більше і більше цінують свій час, свою роботу і готові платити за щось дійсно вартісне. Очікуємо саме цей тренд, що лише цінне, варте своїх грошей та уваги буде все більше і більше займати ринок.  Також улюбленими були і будуть квартири на першу здачу в новобудові. Тим паче, що активно працює девелопмент, нові проєкти стають прогресивніші та наповнені, приваблюють новизною та продуманістю”, - говорить Лахтіонов.

Власник агенції нерухомості Malinka Real Estate Валерій Малінка говорить, що вартість оренди у Львові наразі наблизилась до значень, які були до повномасштабного російського вторгнення. Наразі оренда двокімнатної квартири на вторинному ринку вартує 10 тисяч гривень на місяць, тоді як до повномасштабної війни вартувала 9 тисяч гривень.

Малінка каже, що наразі пропозиції на ринку з початку війни стало більше, а попит наразі зменшується, бо багато людей повертаються до столиці, та на деокуповані території. Тож попит та пропозиція борються дуже активно. Проте він сумнівається, що вартість оренди буде знижуватися, але це можливо через військову ситуацію в країні.

“Єдине що може вплинути на оренду, студенти можуть з’їхати з квартир, тоді буде обвал цін на оренду. Ну як обвал. Зменшення попиту та обвал цін на 20%. Якщо учбові заклади не будуть проводити зайняття та буде все онлайн. Всі поїдуть додому немає сенсу платити за оренду”, - говорить Малінка.

Вартість та попит на житло у Харкові

Засновниця агенції з нерухомості агенції з нерухомості SoftLoft Наталія Гонтар говорить, що в Харкові наразі рівень попиту оренду житла стабільний. Цільова аудиторія орендарів це зазвичай люди які повертаються до Харкова зі столиці, проте є й люди, котрі переїздять до обласного центру з Харківської області.

Гонтар каже, що вартість оренди в Харкові наразі не знижується. Навпаки, останнім часом спостерігається тенденція, що орендарі змінюють квартиру, бо власники підіймають їм вартість оренди.

“В Харкові зараз проблема з бізнесом. Багато хто виїхав та перевіз свій бізнес в Європу або на Захід України. Тож я не бачу підстав, щоб вартість оренди підіймалась. Наразі, не у всіх районах, але ціни повернулися на той рівень, що був до повномасштабної війни - однокінна квартира може вартувати 7 тисяч гривень”, - говорить власниця SoftLoft.

За її словами, вийнятком є преміальна нерухомість, ціни на яку в Харкові серйозно просіли. Особливістю Харкова наразі є те, що там майже немає сегменту преміального житла, а також людей які могли б таке житло орендувати. Квартиру, котру до повномасштабної війни орендували за тисячу доларів, зараз важко здати за 600, а однокімнатна квартира за яку до війни просили 800 доларів зараз вартуватиме 400-500.

“Падати ціни не будуть. Навіть якщо будуть проблеми з електроенергією, то люди до них призвичаяться. Основним фактором що стимулюватиме ринок оренди в Харкові буде повернення бізнесу який тут був до війни”, - говорить Гонтар.

Вона зазначає, що в Києві ситуація є зовсім іншою. Там квартири здаються дуже швидко, а людей які можуть винаймати житло преміумсегмента більше. 

“В Києві все залежатиме від того якою буде ситуація з новобудовами. Якщо на ринок повернуться новобудови, то в місто заїжджатиме більше людей. Оренда завжди активна тоді, коли є активним ринок продажу. Якщо на ринку не з’являтимуться нові об’єкти, то ті, що є зростатимуть в ціні. Але якщо з’являтимуться нові об’єкти нерухомості, то більше людей зможуть дозволити собі жити в столиці. Тут на ринку перспектив більше ніж у Харкові”, - говорить Гонтар.