Чи вигідна іпотека у 2025 році: аналітика, тенденції та поради

Історичний мінімум ставок

Зараз українці мають можливість придбати житло в кредит за значно нижчими ставками, ніж навіть 5-10 років тому. За даними Центру економічних досліджень та прогнозування "Фінансовий пульс", у 2006-2021 роках іпотечні ставки коливалися від 11,8% до 20,6%, а середнє значення становило 16,2%. Найвищий рівень — 20,6% — фіксували у 2009 році, коли українці на тлі економічної кризи масово інвестували в житло, намагаючись зберегти заощадження від девальвації гривні.

Ситуація дещо стабілізувалася у 2015-2016 роках, коли середньозважені ставки знизилися до 11,8%-12,4%, але через валютні обмеження вже у 2017 році цей показник знову зріс до 17,4%. Тоді іпотека на житло залишалася недоступною розкішшю для більшості українських сімей — щомісячні платежі були занадто високими, а банки ставили жорсткі вимоги до позичальників.

"єОселя" — революція на іпотечному ринку

По-справжньому доступною іпотека Єоселя стала у 2022 році із запуском однойменної державної програми. Вона кардинально змінила ситуацію на ринку, давши змогу отримати кредити під 3-7% річних. Це не просто дало імпульс первинному ринку нерухомості — програма показала, як держава може ефективно співпрацювати з банками для розв'язання соціально важливої проблеми забезпечення житлом.

Державна іпотека на житло залишається основним двигуном ринку у 2025 році — на неї припадає близько 95% усіх нових кредитів. З початку роботи програми понад 17 451 українська родина отримала кредити на загальну суму 28,8 млрд грн, а тільки у 2025 році — вже 2 611 родин на 4,8 млрд грн.

Умови залишаються максимально привабливими. Іпотека для військових, правоохоронців, медиків, педагогів, науковців та їхніх сімей надається під 3% річних. Для молодих сімей, внутрішньо переміщених осіб та громадян, які не мають власного житла, ставка становить 7%. Це в 2-3 рази нижче, ніж комерційні пропозиції, що робить програму реальним шансом на власне помешкання.

Структура попиту: куди йдуть гроші

За даними експертів, 40% нерухомості, придбаної в кредит від початку 2025 року, — це житло в новобудовах, що вже введені в експлуатацію. Квартири в будинках на стадії зведення за державною іпотекою на житло купували 19% позичальників. Ще 41% кредитів видано на купівлю житла на вторинному ринку.

Особливо активний попит спостерігається у великих містах та передмістях. Іпотека на житло Київ та Київська область — це майже третина всіх виданих кредитів. Люди прагнуть поєднати доступність столичної інфраструктури з безпекою та комфортом приміських локацій. Львів, Дніпро, Одеса також демонструють стійкий інтерес до іпотечних програм, хоча обсяги значно менші.

Комерційна іпотека: для тих, хто не підпадає під "єОселю"

Хоча державна програма покриває переважну більшість нових іпотек, вона доступна далеко не всім. Для інших українців залишається сегмент комерційної іпотеки, який у 2025 році продовжує відновлюватися, хоча й повільними темпами. Станом на середину року нові іпотечні кредити надають лише 11 із 60 банків – це приблизно 18% банківського сектору.

Загальний обсяг виданих позик перевищив 35 млрд грн, але частка іпотеки в кредитному портфелі банків досі становить лише 3%. Іпотеку на житло нині сплачують близько 36 тисяч сімей, що складає лише 0,4% українських домогосподарств. Це показує, наскільки нішевим залишається цей ринок без державної підтримки.

Комерційні банки орієнтуються на клієнтів зі стабільним доходом та прозорою фінансовою історією. Позики надаються під ринкові ставки від 14% до 20% річних, залежно від банку, терміну та програми. Часто застосовують змішану модель: перші 1-2 роки фіксована ставка, а потім плаваюча, прив'язана до індикативної ставки UIRD плюс надбавка банку.

Переваги комерційної іпотеки – гнучкіші умови щодо типу житла. Можна купувати квартири на вторинному ринку, приватні будинки, котеджі. Термін кредитування – від 5 до 20-25 років. Є можливість дострокового погашення без штрафів або з мінімальними комісіями. Подача заявки через онлайн-сервіси та швидший розгляд документів роблять процес зручнішим.

Первинний ринок набирає обертів

Ще одна тенденція – зміщення попиту на первинний ринок і іпотеку під майнові права, особливо у великих містах і передмістях. У 2025 році частка таких кредитів досягла 17%, що втричі перевищує показники 2024 року. Це пояснюється бажанням клієнтів купувати нове житло та довірою до перевірених забудовників, із якими банки співпрацюють у рамках партнерських програм.

Експерти радять ретельно перевіряти новобудови перед купівлею. Необхідно ознайомитися з технічною інформацією – дозвільними документами, наявністю судових обтяжень, протестів громади проти будівництва, фактами простоїв у будівельних роботах, дотриманням заявлених строків. Важливо перевірити акредитацію девелопера або об'єкта в програмі "єОселя" та з'ясувати, чи діють спільні іпотечні програми з банками. Наявність таких програм – це додатковий банківський захист для позичальника.

Чи вигідно брати іпотеку зараз: практичні поради

Відповідь залежить від вашої ситуації. Якщо ви підпадаєте під державну програму "єОселя" – це може бути вигідною пропозицією. Так, 3-7% річних – це нижче за рівень інфляції, що фактично робить кредит майже безкоштовним у довгостроковій перспективі. До того ж програма дає змогу придбати житло на первинному ринку, що означає нові стандарти комфорту, енергоефективність та сучасну інфраструктуру.

Для тих, хто розглядає комерційну іпотеку, ситуація складніша. Ставки від 14% до 20% – це суттєве навантаження на бюджет. Проте якщо у вас стабільний дохід, є заощадження на перший внесок і ви впевнені у своїй фінансовій спроможності, власне житло може бути кращою інвестицією, ніж оренда. За 20 років оренди ви витратите суму, еквівалентну вартості квартири, але не отримаєте нічого натомість.

Перед оформленням кредиту важливо реально оцінити свої можливості. Щомісячний платіж не повинен перевищувати 40% вашого доходу – це золоте правило фінансової безпеки. Враховуйте не лише основний платіж, а й комунальні витрати, страхування, можливі ремонти. Створіть фінансову подушку на 3-6 місяців платежів на випадок непередбачених обставин.

Висновок: історична можливість

Іпотека в Україні у 2025 році залишається реальним інструментом для тих, хто прагне власного житла, попри складні економічні умови. Державна "єОселя" покриває більшість потреб українців із пільговими ставками, а для тих, хто не відповідає її вимогам, ринок пропонує комерційні варіанти. Ставки нині найнижчі за 15 років, що робить цей момент історичною можливістю для придбання власного помешкання.

В умовах війни фактор невизначеності впливає на рішення громадян, але саме тому безпека придбання житла та фінансова грамотність стають ключовими чинниками. Ретельна перевірка забудовників, розуміння умов кредитування та реалістична оцінка власних можливостей — це ті інструменти, які допоможуть зробити правильний вибір та інвестувати у майбутнє своєї родини.