Доплатіть $2000: як збільшаться видатки на купівлю житла при нових податках

Купівля та продаж нерухомості - теж в списку операцій, на які планується підвищити податки. Це значно збільшить видатки при угодах із квартирами, будинками чи земельними ділянками.

Нові податки з нерухомістю: що пропонує законопроєкт

Сьогодні військовий збір складає 1,5% від вартості нерухомості та стягується тільки при продажі другого або більше об’єкту нерухомості за один податковий рік, або ж при продажі об’єкта, який у власності менше трьох років.

Згідно законопроєкту №11416-д Верховна Рада відправила пропонує підняти військовий збіру з 1,5 до 5%. Окрім цього, у Податковому кодексі може з’явитися новація - оподаткування першого продажу житлової нерухомості, який досі не обкладався податковим збором. Але нововведення можуть це змінити: “запровадження військового збору на окремі операції” означає по суті новий податок.

З оприлюдненої інформації та висновку комітету ВРУ зрозуміло, що такий збір буде нараховуватися за будь-який перший продаж нерухомості людиною у календарному році, вважає адвокат юридичної компанії Riyako&Partners Микола Максимов. 

"Не тільки нове житло і перший його продаж, а будь-який продаж конкретною людиною у конкретному році першого обʼєкту нерухомості. Зараз у такій ситуації людина взагалі не сплачує військовий збір, а за цим проектом буде і не у розмірі 1,5% (як за 2 і наступні продажі), а 5%”, - пояснив він.

Під цю категорію підпадають як новобудови, так і квартири на вторинному ринку, які були нещодавно приватизовані і продаються вперше. Долучиться також значна кількість приватних будинків, котеджних містечок, які будувались і продавались без військового збору, тепер оформлення першого продажу обкладатиметься 5% збором.

Військовий збір 5%: скільки по-новому коштуватимуть угоди з нерухомістю  

Згідно зі змінами, які пропонуються, перший продаж об'єкту нерухомості може як підпадати, так і не підпадати під оплату військового збору - усе залежить від давності володіння майном, зазначив у коментарі Delo.ua юрист з нерухомості Андрій Ставнюк.

“Якщо нерухомість перебуває у власності платника податку понад три роки або якщо нерухомість була набута у спадщину, тоді військового збору не буде у разі першого продажу на рік. В інших випадках разом з військовим збором сплачується ПДФО. Тому підвищення військового збору до 5% вплине на ринок нерухомості”, - наголосив юрист.

Окрім того, додав він, виходить, що усім власникам новобудов, які планують продавати свої об'єкти, доведеться платити на 3.5% більше у разі податкових новацій.

Наприклад, власник трьох квартир, які він купив 10 років тому, за діючими правилами може продати їх з такими витратами на угоду:

• квартира 1 вартістю $50 тис.: 1% пенсійний фонд + 1% держмито + послуги нотаріуса $250-500. Загалом – $1 250-$1500; 
• квартира 2 вартістю $50 тис.: 1% ПФ + 1% держмито + 5% ПДФО + 1,5% військовий збір + послуги нотаріуса $250-500. Загалом ≈ $4500-$4750; 
• квартира 3 вартістю $50 тис.: 1% ПФ + 1% держмито + 18% ПДФО + 1,5% військовий збір + послуги нотаріуса $250-500. Загалом ≈$11000-11250.

Тут відмінність в оподаткуванні залежить від того, який це за рахунком продаж протягом одного податкового року.

При збільшеному військовому зборі витрати будуть значно вищими:

• квартира 1 вартістю $50 тис.: 1% ПФ + 1% держмито + послуги нотаріуса $250-500. Загалом - $1 250-1500; 
• квартира 2 вартістю $50 тис.: 1% ПФ + 1% держмито + 5% ПДФО + 5% військовий збір + послуги нотаріуса $250-500. Загалом ≈ $6250-6500; 
• квартира 3 вартістю $50 тис.: 1% ПФ + 1% держмито + 18% ПДФО + 5% військовий збір + послуги нотаріуса $250-500. Загалом ≈ $12750-13000.

Якщо квартира була у продавця у новобудові й право власності набуте менше 3 років назад, то після нововведень військовий збір виникне одразу: 

"Квартира 1 вартістю $50 тис.: 1% пенсійний фонд + 1% держмито + 5% ПДФО + 5% військовий збір (раніше було б 1.5%) + послуги нотаріуса $250-500≈ $4250-3500", - пояснив юрист.

Тепер виходить, що усім власникам новобудов, які планують продавати свої об'єкти, доведеться платити на 3,5% більше у разі податкових новацій, зазначив Ставнюк.

Загалом же, за словами юриста, податкове підвищення “загрожує” як первинному, так і вторинному ринку. Наприклад, військовозобов'язаний подарував дружині квартиру, дружина продає, а у неї ж тепер право власності менше трьох років, значить, 5% військовий збір й 5% ПДФО додатково до 1%+1% стандартних податків.

“Або просто люди володіли кількома квартирами, а зараз виїхали за кордон, продають одразу дві, відповідно, перша квартира буде 2% стандартні, а друга квартира продаватиметься також без пільг”, - додав Ставнюк.

Які операції з майном не обкладаються військовим збором

Нульова ставка військового збору, як пояснюють юристи, збережеться лише у випадку, якщо фізособа володіє квартирою понад 3 роки. 

Наприклад, фізособа купила дві квартири в 2018 році. Після купівлі минуло три роки. Тепер можете продати одну квартиру з 0% ставкою, а другу - у 2025 році, або ж доведеться її оформляти без пільг. Адже у цьому випадку не оподатковується лише одна угода на рік. 

Інший випадок - якщо  нерухомість отримана в спадщину. Проте 1% соціального внеску та держмита залишаються.

Втім, якщо людина отримала у спадщину дві квартири, то під 0% збору вона може продати лише одну з цих квартир протягом податкового року. Друга вже підпадає під 5% збору.

Рієлтори: підвищення податків заганяє ринок в тінь

Навантаження суттєве і вплине на ринок, вважають як правники, так і рієлтори. Вони закликають депутатів відмінити підвищення податків для стагнуючого ринку. 

 Асоціація фахівців з нерухомості України звернулася з листом до всіх гілок влади і закликала відмінити в законопроекті №11416 підвищення військового збору з 1,5% до 5% на операції щодо нерухомості.

В АФНУ пояснили, що ринок нерухомості зазнав значних втрат через війну, особливо в прифронтових регіонах. Підвищення збору може ще більше скоротити кількість угод і знизити податкові надходження.

"Ми закликаємо Уряд відкликати цю ініціативу і пропонуємо навпаки - знизити податки на доходи від оренди нерухомості до 5%, що сприятиме детінізації ринку та збільшенню податкових надходжень до бюджету", - наголосили рієлтори.

Зниження податкового навантаження на орендні операції допоможе власникам нерухомості легально декларувати доходи, а спрощення умов оподаткування стимулюватиме розвиток ринку.