- Категорія
- Нерухомість
- Дата публікації
Доплатіть $2000: як збільшаться видатки на купівлю житла при нових податках

Уряд та парламент шукають нові способи збільшити доходи бюджету. За розрахунками чиновників, необхідно знайти додаткові 500 млрд грн для забезпечення критично важливих потреб країни.
Купівля та продаж нерухомості - теж в списку операцій, на які планується підвищити податки. Це значно збільшить видатки при угодах із квартирами, будинками чи земельними ділянками.
Нові податки з нерухомістю: що пропонує законопроєкт
Сьогодні військовий збір складає 1,5% від вартості нерухомості та стягується тільки при продажі другого або більше об’єкту нерухомості за один податковий рік, або ж при продажі об’єкта, який у власності менше трьох років.
Згідно законопроєкту №11416-д Верховна Рада відправила пропонує підняти військовий збіру з 1,5 до 5%. Окрім цього, у Податковому кодексі може з’явитися новація - оподаткування першого продажу житлової нерухомості, який досі не обкладався податковим збором. Але нововведення можуть це змінити: “запровадження військового збору на окремі операції” означає по суті новий податок.
З оприлюдненої інформації та висновку комітету ВРУ зрозуміло, що такий збір буде нараховуватися за будь-який перший продаж нерухомості людиною у календарному році, вважає адвокат юридичної компанії Riyako&Partners Микола Максимов.
"Не тільки нове житло і перший його продаж, а будь-який продаж конкретною людиною у конкретному році першого обʼєкту нерухомості. Зараз у такій ситуації людина взагалі не сплачує військовий збір, а за цим проектом буде і не у розмірі 1,5% (як за 2 і наступні продажі), а 5%”, - пояснив він.
У новому законопроєкті пропонують запровадити військовий збір 5% і на перший продаж нерухомості, сьогодні він не оподатковується взагалі.
Під цю категорію підпадають як новобудови, так і квартири на вторинному ринку, які були нещодавно приватизовані і продаються вперше. Долучиться також значна кількість приватних будинків, котеджних містечок, які будувались і продавались без військового збору, тепер оформлення першого продажу обкладатиметься 5% збором.
Військовий збір 5%: скільки по-новому коштуватимуть угоди з нерухомістю
Згідно зі змінами, які пропонуються, перший продаж об'єкту нерухомості може як підпадати, так і не підпадати під оплату військового збору - усе залежить від давності володіння майном, зазначив у коментарі Delo.ua юрист з нерухомості Андрій Ставнюк.
“Якщо нерухомість перебуває у власності платника податку понад три роки або якщо нерухомість була набута у спадщину, тоді військового збору не буде у разі першого продажу на рік. В інших випадках разом з військовим збором сплачується ПДФО. Тому підвищення військового збору до 5% вплине на ринок нерухомості”, - наголосив юрист.
Окрім того, додав він, виходить, що усім власникам новобудов, які планують продавати свої об'єкти, доведеться платити на 3.5% більше у разі податкових новацій.
Наприклад, власник трьох квартир, які він купив 10 років тому, за діючими правилами може продати їх з такими витратами на угоду:
- квартира 1 вартістю $50 тис.: 1% пенсійний фонд + 1% держмито + послуги нотаріуса $250-500. Загалом – $1 250-$1500;
- квартира 2 вартістю $50 тис.: 1% ПФ + 1% держмито + 5% ПДФО + 1,5% військовий збір + послуги нотаріуса $250-500. Загалом ≈ $4500-$4750;
- квартира 3 вартістю $50 тис.: 1% ПФ + 1% держмито + 18% ПДФО + 1,5% військовий збір + послуги нотаріуса $250-500. Загалом ≈$11000-11250.
Тут відмінність в оподаткуванні залежить від того, який це за рахунком продаж протягом одного податкового року.
При збільшеному військовому зборі витрати будуть значно вищими:
- квартира 1 вартістю $50 тис.: 1% ПФ + 1% держмито + послуги нотаріуса $250-500. Загалом - $1 250-1500;
- квартира 2 вартістю $50 тис.: 1% ПФ + 1% держмито + 5% ПДФО + 5% військовий збір + послуги нотаріуса $250-500. Загалом ≈ $6250-6500;
- квартира 3 вартістю $50 тис.: 1% ПФ + 1% держмито + 18% ПДФО + 5% військовий збір + послуги нотаріуса $250-500. Загалом ≈ $12750-13000.
Якщо квартира була у продавця у новобудові й право власності набуте менше 3 років назад, то після нововведень військовий збір виникне одразу:
"Квартира 1 вартістю $50 тис.: 1% пенсійний фонд + 1% держмито + 5% ПДФО + 5% військовий збір (раніше було б 1.5%) + послуги нотаріуса $250-500≈ $4250-3500", - пояснив юрист.
Тепер виходить, що усім власникам новобудов, які планують продавати свої об'єкти, доведеться платити на 3,5% більше у разі податкових новацій, зазначив Ставнюк.
Загалом же, за словами юриста, податкове підвищення “загрожує” як первинному, так і вторинному ринку. Наприклад, військовозобов'язаний подарував дружині квартиру, дружина продає, а у неї ж тепер право власності менше трьох років, значить, 5% військовий збір й 5% ПДФО додатково до 1%+1% стандартних податків.
“Або просто люди володіли кількома квартирами, а зараз виїхали за кордон, продають одразу дві, відповідно, перша квартира буде 2% стандартні, а друга квартира продаватиметься також без пільг”, - додав Ставнюк.
Які операції з майном не обкладаються військовим збором
Нульова ставка військового збору, як пояснюють юристи, збережеться лише у випадку, якщо фізособа володіє квартирою понад 3 роки.
Наприклад, фізособа купила дві квартири в 2018 році. Після купівлі минуло три роки. Тепер можете продати одну квартиру з 0% ставкою, а другу - у 2025 році, або ж доведеться її оформляти без пільг. Адже у цьому випадку не оподатковується лише одна угода на рік.
Інший випадок - якщо нерухомість отримана в спадщину. Проте 1% соціального внеску та держмита залишаються.
Втім, якщо людина отримала у спадщину дві квартири, то під 0% збору вона може продати лише одну з цих квартир протягом податкового року. Друга вже підпадає під 5% збору.
Рієлтори: підвищення податків заганяє ринок в тінь
Навантаження суттєве і вплине на ринок, вважають як правники, так і рієлтори. Вони закликають депутатів відмінити підвищення податків для стагнуючого ринку.
Асоціація фахівців з нерухомості України звернулася з листом до всіх гілок влади і закликала відмінити в законопроекті №11416 підвищення військового збору з 1,5% до 5% на операції щодо нерухомості.
В АФНУ пояснили, що ринок нерухомості зазнав значних втрат через війну, особливо в прифронтових регіонах. Підвищення збору може ще більше скоротити кількість угод і знизити податкові надходження.
"Ми закликаємо Уряд відкликати цю ініціативу і пропонуємо навпаки - знизити податки на доходи від оренди нерухомості до 5%, що сприятиме детінізації ринку та збільшенню податкових надходжень до бюджету", - наголосили рієлтори.
Зниження податкового навантаження на орендні операції допоможе власникам нерухомості легально декларувати доходи, а спрощення умов оподаткування стимулюватиме розвиток ринку.