Оренда житла в Німеччині: які ціни в регіонах і де шукати квартири

Нерухомість у Німеччині: ключові фактори

Німеччина має один із найбільших ринків оренди в Європі: близько 55% мешканців країни живуть в орендованих квартирах. Найвищий попит традиційно зосереджений у Берліні, Мюнхені, Гамбурзі та Франкфурті-на-Майні – економічних та культурних центрах країни. Водночас дедалі більше людей шукають житло в середніх і малих містах, де ціни нижчі, а якість життя залишається високою.

Юридичні аспекти та особливості оренди квартир в Німеччині

Оренда квартири в Німеччині регулюється Цивільним кодексом (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB), що детально описує права й обов’язки орендаря і орендодавця. Основні моменти договору (Mietvertrag):

• тип житла та його площа;
• місячна орендна плата (Kaltmiete);
• комунальні витрати (Nebenkosten);
• термін дії договору (часто безстроковий);
• умови підвищення орендної плати;
• сума депозиту (Kaution).

Часто договір укладають на невизначений термін із тримісячним терміном повідомлення на розірвання. Орендар має право зареєструватися за адресою орендованого житла (Anmeldung), що необхідно для отримання документів у Німеччині.

Де і як шукати оренду квартир в Німеччині?

Ринок нерухомості, а саме оренди досить конкурентний, тому важливо знати основні ресурси та платформи, які допоможуть знайти підходящий варіант. 

• immobilienscout24.de – найпопулярніший сайт для пошуку житла;
• wg-gesucht.de – платформа для пошуку кімнат і спільного проживання;
• immowelt.de, 
• ebay-kleinanzeigen.de – додаткові джерела;
• місцеві Facebook-групи;
• агенції нерухомості (Makler) – їхні послуги можуть коштувати до двох місячних орендних платежів, але переважно оренда квартири в Німеччині здійснюється напряму.

Краще підготувати всі необхідні документи заздалегідь, щоб швидко реагувати на цікаві пропозиції. Пам'ятайте, що в Німеччині орендодавці часто вимагають довідку про доходи, поручителів або навіть резюме від потенційних орендарів.

Як влаштовані квартири в Німеччині

Нерухомість у Німеччині часто здається без меблів (unmöbliert), навіть без кухні чи світильників. Виняток – короткострокова оренда або преміум-сегмент. На сайтах пошуку житла можна знайти пропозиції з наступними характеристиками:

• Balkon – балкон;
• Einbauküche (EBK) – вбудована кухня;
• Aufzug – ліфт;
• Keller – підвал;
• Zentralheizung – центральне опалення;
• Waschmaschine – наявність пральної машини (іноді в підвалі).

У будинках 60–80-х років можуть бути високі стелі, просторе планування, але часто без ліфта. Новобудови забезпечені енергоефективністю та підземним паркінгом.

Фінансові аспекти та планування бюджету

При оренді квартири в Німеччині орендар має бути готовим до кількох обов’язкових витрат на старті.

Застава (Kaution)

Закон дозволяє орендодавцю вимагати до трьох місячних орендних плат без урахування комуналки. Сума повертається після виїзду, якщо житло не пошкоджене. Рекомендується зафіксувати стан помешкання у протоколі приймання-передачі (Übergabeprotokoll).

Комунальні платежі (Nebenkosten)

Часто включають воду, вивіз сміття, опалення, іноді інтернет і ліфт. У середньому становлять 150–300 € залежно від площі, типу будинку та регіону.

Оплата за електроенергію, газ, інтернет

• Електроенергія: 30–60 €/міс;
• Газ: 40–100 €/міс (взимку – більше);
• Вода: входить у Nebenkosten;
• Інтернет: 25–40 €/міс.

Загальні комунальні витрати в середньому становлять 200–350 €/міс для типової двокімнатної квартири.

Скільки коштує оренда квартири Німеччина?

Вартість оренди в Німеччині суттєво варіюється залежно від розташування, стану житла та інфраструктури району. Найдорожчими традиційно залишаються Мюнхен, Франкфурт-на-Майні, Штутгарт і Гамбург, тоді як у східних землях та менших містах ціни значно нижчі.

Згідно з даними порталу Immowelt (червень 2025 року), середні ставки в найбільших містах складають: студія до 30 м² коштує 600–950 € на місяць, однокімнатна квартира площею 30-50 м² обходиться в 750–1100 €, двокімнатна житлова площа 50-70 м² – 1000–1500 €, а трикімнатна квартира 70-90 м² – 1300–2000 євро щомісяця.

Берлін: велике місто з активним попитом

Оренда квартири в Німеччині, зокрема в Берліні, зростає: середня ціна за 2-кімнатну квартиру – 1200–1600 €/міс. Райони Пренцлауер-Берг і Мітте – дорожчі (до 1800 €), доступні варіанти можна знайти в Нойкельн, Ліхтенберг або Шпандау (1000–1300 €).

Мюнхен: найдорожче місто Німеччини

Середня орендна ставка в Мюнхені – найвища в країні. За 2-кімнатну квартиру просять 1400–2000 €, а в престижних районах, таких як Швабінг чи Гайдгаузен – і понад 2300 €. Навіть у передмістях, як-от Фрайзінг або Дахау, ціни перевищують 1200 €/міс.

Гамбург, Франкфурт, Кельн: великі ринки

• Гамбург: 2-кімнатна – 1200–1600 €, найдоступніше – у районах Вільгельмсбург, Альтона.
• Франкфурт-на-Майні: 1300–1800 € – особливо в районах поблизу фінансового центру.
• Кельн: 2-кімнатна квартира – 1000–1400 €, особливо популярні райони Еренфельд і Ніппес.

Лейпциг, Дрезден, Нюрнберг: доступні варіанти

У Лейпцигу 2-кімнатну квартиру можна знайти за 850–1100 €, в Дрездені – за 900–1150 €, а в Нюрнберзі – 950–1250 €. Ці міста приваблюють своїм поєднанням ціни, архітектури й якості життя.

Німеччина пропонує один із найбільш захищених і прозорих ринків оренди квартир в Німеччині. Високі вимоги до договорів, підтримка прав орендарів і широка пропозиція – вагомі переваги для українців, які планують довготривале проживання. У 2025 році оренда квартири Німеччина залишається стабільною, хоча зростаючий попит у великих містах підвищує ціни та конкуренцію за якісні помешкання.