Україна з цим інструментом знайома десятиліттями. Іспанія – майже ні. Український підприємець Петро Синєгуб вивів цю модель у публічне поле і одним з перших системно запакував її для українського інвестора, побудувавши під неї повноцінне агентство – MonoSpain, яке обіцяє дохідність 20–26%* річних у євро.

Чому це «змінює правила гри»

Класична іспанська схема купівлі новобудови виглядає так: інвестор заходить на етапі будівництва, два роки чекає здачу, оформлює право власності у нотаріуса, платить податки, і лише потім може продавати. Вихід через 2–3 роки, дохідність на інвестицію, 4–7% річних.

MonoSpain пропонує інший шлях — переуступку прав вимоги (cesión de derechos). Контракт із забудовником від самого початку передбачає можливість переоформити покупця до того, як квартира перейшла в особисту власність. Це означає:

• вхід — 20% від вартості об'єкта (решта 80% сплачується вже новим власником за згодою забудовника, передбаченою договором при нотаріальному оформленні);
• вихід — до завершення будівництва, тобто за 12–18 місяців, без податку на набуття права власності – прибуток оподатковується в загальному порядку;
• дохідність — 20–26% річних до оподаткування за рахунок росту вартості новобудови по мірі її готовності, плюс ріст ціни на ринку — це додаткові 5–10% річних.

В цифрах: квартира 250 000 €, внесок 50 000 € + 2% комісії агенції (від загальної суми) = 55 000 € реальних вкладень. Через 1,5 року ринкова ціна — 278 000 €. Чистий прибуток інвестора — від 17 500 до 23 000 € залежно від способу виходу. Приведений річний ROI — 20,6–26,3%.

Для порівняння, за тією ж логікою Болгарія та Чорногорія дають 10–15%, Дубай — 30% за 3 роки (≈10% річних). До речі, в цих країнах MonoSpain також має пропозиції.

Чому раніше цього не було

Технічно переуступка існувала в іспанському праві завжди. Але жоден великий іспанський брокер не виводив її в масовий продукт: місцеві інвестори віддають перевагу оренді, а забудовники працюють із «кінцевим» покупцем, а не зі спекулянтами. Український підхід – працювати з правом вимоги як з самостійним активом – для Іспанії виявився новим.

Синєгуб уклав контракт з іспанським забудовником з 40+ роками досвіду, який веде проєкти в Мадриді, Аліканте, Кальпе та на узбережжі. 20% першого внеску за іспанськими законами зберігаються на окремому банківському рахунку і застраховані. Це мінімізує головний ризик іспанського преконструкшну: у разі зриву будівництва внесок повертається за законом.

Хто цільова аудиторія

Вхід від ~55 000 € – це середній чек для українського капіталу, що сьогодні шукає надійну юрисдикцію в ЄС. Серед інвесторів агенції – підприємці, ІТ-фахівці, практикуючі юристи. Для оформлення договору на 20% передоплати не потрібна резидентська карта (TIE) – ці документи знадобляться лише на етапі фінального нотаріального оформлення, тобто вже опційно, якщо інвестор не планує переуступити квартиру до кінця будівництва. Купити можна також з юрособи – з Чехії, Польщі, Кіпру, США та інших юрисдикцій.

Що це означає для ринку

Фактично MonoSpain робить з іспанською первинкою те саме, що 15 років тому київські агенції зробили з українським преконструкшном — перетворюють довгу девелоперську угоду на короткий фінансовий інструмент із прозорим горизонтом виходу. З різницею: юрисдикція — ЄС, валюта — євро, забудовник — аудійований, кошти — застраховані.

Для українського інвестора, який у 2022–2025 роках пройшов через нервову диверсифікацію між Варшавою, Дубаєм і Тбілісі, поява такого інструменту в Іспанії — серйозна альтернатива. Для самої Іспанії — перший кейс, коли правила гри задає агенція з українським корінням.

* Зазначені показники дохідності є розрахунковими прогнозами, а не гарантією отримання прибутку. Фактичний фінансовий результат може відрізнятися від наведених розрахунків залежно від ринкових умов, умов договорів, витрат, податків та інших обставин.