В очікуванні перемоги. Як працює галузь житлового будівництва під час війни

Від початку повномасштабної війни через бойові дії в Україні було зруйновано більше житлових будинків ніж збудували за останні 7 років. Після початку повномасштабної війни практично всі забудовники призупинили роботу, а деякі не відновили її й досі. Через це, у 2022 році загальна площа введеного в експлуатацію житла становила на 38% менше, ніж у 2021 році. 

Також на ринок вплинули інфляція та девальвація гривні через що вартість будівництва зросла, а купівельна спроможність населення впала. Останні 10 років ринок нерухомості фінансувався в основному за рахунок продажів клієнтів. Інших джерел фінансування в забудовників практично не було: кредити були досить дорогими, а перспективи їх отримання незначними.

З початком повномасштабної війни продажі житла скоротилися на 60-95% в залежності від регіону. Тож багато забудовників вирішили просто припинити будівництво. А ті що відновили свою роботу зосередились на завершенні тих проектів, котрі були розпочаті ще до повномасштабної війни. Нові проекти, котрі були розпочаті у другій половині 2022 року є, але їх небагато. А сам ринок дрейфує на захід України, якомога далі від ворога і поближче до кордонів ЄС звідки можна завозити будівельні матеріали.

Загалом забудовники як і виробники будматеріалів очікують завершення війни та повоєнної відбудови країни, коли держава фінансуватиме відбудову житла для громадян, що його втратили, а також розраховують на розвиток іпотечного кредитування, до якого поки не зовсім вдало рухається держава.

Забудовники зосередилися на продовженні старих проектів

Засновник ІТ-компанії M4U, котра спеціалізується на рішеннях для будівельної галузі, Володимир Даниленко говорить, що через дефіцит капіталу, останні щонайменше 10 років ринок нерухомості працював виключно від продажів приватним клієнтам, а інших джерел фінансування проектів житлової нерухомості не було. 

З початком війни продажі скоротилися на 60-95% в залежності від регіону, і, враховуючи, що перспективи отримання девелоперами банківського кредитування, незначні, а самі кредити дуже дорогі, нові проекти просто немає звідки фінансувати. Через це забудовники зосередилися на виконанні зобовʼязань перед клієнтами, які придбали нерухомість перед війною.

“Ми прогнозуємо, що така ситуація зберігатиметься до завершення активної фази війни. Після цього ринок чекає значне зростання, по-перше, через необхідність відновлення зруйнованих районів і міст, по-друге, через те, що українці, які втратили житло й отримають сертифікати від держави на придбання нового, також вийдуть на ринок. По-третє, через ймовірний розвиток іпотечного кредитування, до якого готується держава”, - каже Даниленко.

В прес-службі забудовника SAGA Development розповіли, що фізичних чи юридичних перепон для початку нового будівництва в умовах війни немає. Однак сенсу розпочинати нові проекти в компанії не бачать.

“В умовах, коли собівартість будівництва зросла на понад 50%, частина підрядників збанкрутіла або вийшла з ринку, а значна кількість робітників вступили до лав ЗСУ, в умовах необхідності формувати нові логістичні ланцюжки замість довоєнних, сенсу для девелоперів розпочинати нові проекти немає. Ми в SAGA Development зосередилися на, по-перше, закінченні вже розпочатих обʼєктів, по-друге, на проектуванні нових, які плануємо розпочати після закінчення воєнних дій та відновлення ринку”, - зазначили в компанії.

А засновник одеської компанії Degas Group, котра займається і будівельним бізнесом Юрій Дегас розповідає, що компанія вирішила продовжити свої проекти попри стагнацію на ринку нерухомості, щоб виконати забов’язання перед інвесторами.

“Наразі роботи у нас на 1-2 роки є. Паралельно ми вивчаємо перспективи будівельного ринку, дивимось нові майданчики. Нові проекти здебільшого орієнтовані на повоєнний час. Ми віримо у швидку перемогу і в перспективи українського бізнесу в цілому, і будівництва зокрема”, - говорить Дегас.

Післявоєнне житлове будівництво може суттєво змінитися

Співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development  Володимир Семенцов, каже, що на даний час переважна більшість об’єктів (близько 80%), в яких тривають роботи, перебувають на високих стадіях готовності - понад 60-70% і вище. Водночас близько 20% - це нові житлові комплекси, старт яких розпочався з другої половини 2022 року.

За його словами, найбільша активність на будмайданчиках фіксується в обласних центрах на заході країни та в Києві - 35% і 30% відповідно від загальної кількості об'єктів, що зводяться. В Одесі, Дніпрі та Харкові частка “активного будівництва” становить 12%, 10% і 7% відповідно. Решта об'єктів (близько 6%) зводяться в інших обласних центрах, зокрема Житомирі, Вінниці, Полтаві, Черкасах тощо.

“В девелоперських компаніях незабаром спостерігатимуться зміни в короткостроковому та довгостроковому бізнес-плануванні, розвитку тих чи інших форматів житла, використовуваних будівельних технологій та матеріалів. Також варто очікувати переорієнтацію частки покупців-інвесторів на об’єкти, що зводяться на території західних областей”, - говорить Семенцов.

Головні причини зміщення будівництва в західні області України криються в безпечному розташуванні, близькості кордонів ЄС, природному середовищі, малоповерховій забудові та прийнятній ціновій політиці за рахунок більш “коротких” логістичних ланцюжків для поставок якісних будматеріалів з-за кордону. 

Також бізнесмен вважає, що в найближчі 2-3 роки основними якісними змінами в діяльності українських девелоперів можуть стати: 

• залучення потужних інвесторів (співінвесторів) або ж отримання банківських кредитів на початкових стадіях реалізації проєктів - поступова відмова від залучення коштів покупців на стадії будівництва проєкту: 

• орієнтація на продажі вже після введення ЖК в експлуатацію;
•  диверсифікація ризиків: поступове розширення портфеля проєктів в різних сегментах нерухомості - від житлових комплексів нових якісних форматів до об’єктів комерційної нерухомості (логістичних комплексів, бізнес-центрів, готельних комплексів, сервісних апартаментів тощо) або ж реконцепція наявних проєктів ЖК з додаванням найбільш затребуваного кластера сервісних апартаментів, 
• розвиток альтернативних форм інвестування, якими можуть стати Фонди інвестування в нерухомість; 
• орієнтир на створення об’єктів “під ключ”: з чистовим ремонтом та меблями.

Також на думку Семенцова, вагомою зміною українського девелопменту може зміцнення позицій лідерів ринку через злиття кількох компаній в холдинги та через процес поглинання потужними гравцями невеликих компаній.  

“Ще однією особливою зміною стане поступове збільшення частки спільних проєктів лідерів девелопменту (переважно це стосується великих багатофункціональних проєктів нових форматів на ділянках площею від 10 га і більше, реалізація яких може тривати від 5 до 10 років та потребуватиме великої матеріально-технічної бази). Крім того, збільшиться частка нових гравців на ринку. Це так звані “нові девелопери”, що впроваджують принципово нові бізнес-процеси, залучаючи крупних інвесторів під проєкти в різних сегментах нерухомості”, - каже Семенцов.

Він зазначає, що після перемоги слід очікувати появу на українському ринку нових іноземних гравців: як інвестиційних фондів, так і девелоперів та будівельних компаній, що може докорінно змінити структуру українського первинного ринку нерухомості. І це, в першу чергу, стосуватиметься західного регіону України та кількох великих міст, зокрема Києва.

“По завершенню війни девелопмент нерухомості може істотно змінитися. По-перше, через злиття та поглинання невеликих компаній, лідери ринку можуть “покрити” до 70-80% від усіх обсягів будівництва об’єктів житлової та комерційної нерухомості. По-друге, “нові” вітчизняні девелопери та іноземні компанії займуть важливу нішу, реалізуючи принципово нові та якісні проєкти в різних сегментах нерухомості. За оптимістичним прогнозом, їхня частка складе до 20-25% від усього ринку”, - говорить Семенцов.

Крім цього він зазначає, що одним з головних трендів найближчих років стане поступовий перехід від моделі “володіння” нерухомістю до моделі суто “користування”. 

“Наприклад, в Австрії близько 80% населення живе в орендованому житлі (квартирах). Зміна орієнтирів від володіння до користування буде зумовлена не лише зміною парадигми життя - від сталого місця (способу) життя до свободи пересування і життя в будь-якому місці в будь-який час, а ще й падінням купівельної спроможності і страхами втратити майно, що насамперед пов’язане з війною та її наслідками. Достеменно невідомо, коли завершиться війна. Проте її потужний вплив на психіку українців спостерігатиметься у найближчі 30-40 років. Свобода і страх стануть рушіями у зміні ставлення до життя в конкретному місці, а також у сприйнятті майна, як блага”, - говорить бізнесмен.