Верховна Рада змінила правила оподаткування купівлі-продажу нерухомості. Чи варто очікувати на зміну вартості квадратного метра

Одне з головних нововведень полягає у тому, що девелопери сплачуватимуть ПДВ за недобудоване житло (неподільний житловий об'єкт незавершеного будівництва або майбутній об'єкт житлової нерухомості) тільки тоді, коли отримуватимуть кошти від покупців (зарахування грошей на поточний рахунок). Такі угоди віднесли до операцій з "першого постачання житла".

Як пояснює у коментарі Delo.ua президент Конфедерації будівельників України Лев Парцхаладзе, такі зміни справді полегшать девелоперам життя. "Зараз девелопер, якщо отримав хоч якусь передоплату, по закінченню кварталу повинен сплатити податок на додану вартість за весь кошторис. Це було вкрай проблематично. Законодавці справді зменшили податковий тягар на девелоперів і навели у цьому питанні лад, від чого можуть опосередковано виграти покупці", – переконаний Парцхаладзе.

У свою чергу директор агентства нерухомості "КиївДімСервіс" Андрій Романов відмічає, що зекономлені кошти девелопери найімовірніше інвестуватимуть у будівництво, що теоретично збільшить його масштаби. "З девелоперів не витягатимуть грошей до того, як вони щось продали, а вже після того, як у них з’явилися гроші на рахунку. Завдяки нововведенням вони стануть акумулювати більше коштів, направляючи їх на будівництво", – пояснює Андрій Романов.

Юристи ж відмічають, що зміни нарешті призвели до законодавче унормування понять. "Тут варто згадати про інший закон – про захист прав інвесторів (№5091). Новий доповнює старий і вносить чіткість у термінологію, оскільки у нас вже з'явилися такі поняття як  неподільний об’єкт будівництва, частина неподільного об’єкта, майбутній об’єкт тощо. Тут мається на увазі термінологічна корекція", – каже юрист з нерухомості Юрій Брикайло.

Шахрайству з ПДВ покладуть кінець, а девелоперам зекономлять гроші

Як зазначила одна із авторів законопроєкту Олена Шуляк, парламент полегшив доступ громадян до нового житла і підвищив на майбутнє зростання обсягів будівництва. Прийнятий законопроект, за її словами, також допоможе очистити галузь від можливого шахрайства з ПДВ та легалізує ринок торгівлі майбутніми об’єктами нерухомості.

Що стосується зменшення податкового тягаря на девелоперів, то можна відмітити наступні зміни:  

• девелопери платитимуть ПДВ тільки при наявності доходу;
• девелоперів при продажі нерухомості звільнять від сплати ПДФО (якщо ті виступають при будівництві як фізособи, оподаткування яких складає 8,5%).

Стосовно протидії шахрайству, то тут маються на увазі відомі схеми, коли недобудоване житло викуповується спекулянтами для його подальшого перепродажу з підвищенням ціни. Тепер такі оборудки стануть невигідними, бо з кожної такої угоди доведеться сплачувати державі 18% ПДФО. Якщо підсумувати, то йдеться про зближення механізмів оподаткування угод на первинному та вторинному ринках нерухомості.

Чи здешевшає первинне житло

Автори законопроєкту вважають, що зміни призведуть не лише до наведення ладу на ринку, а й до падіння цін на первинне житло у майбутньому, адже зменшиться податкове навантаження девелоперів. Втім, експерти зазначають, що вартість квартир залежить передусім від цін на будівельні матеріали.

"Я не вважаю, що зниження податкового навантаження вплине на ціни. Тим паче, забудовники і так при закупівлі матеріалів намагаються максимально скоротити оподаткування. Забудовники і так майже ніколи не платять податків у повному об’ємі. По бухгалтерії у них виходять зазвичай не так, як би теоретично мало бути", – каже нам аналітик компанії SV Development Сергій Костецький.

Друга проблема – стрімке падіння попиту. Приміром, у Києві війна взагалі паралізувала ринок первинної нерухомості. Продажі у порівнянні з початком року впали на 90%, а ціни продовжують впевнено зростати. Саме тому забудовники зосередились в першу чергу на завершенні майже готових об’єктів. 

До того ж відбувається перерахунок вартості житла за поточним курсом. За даними ЛУН, якщо ще у лютому середня вартість житла у Києві складала 35,7 тис. грн, то зараз – 48,8 тис. грн за квадратний метр. У цій ситуації зменшення податкового навантаження на забудовників навряд чи зможе вплинути на ціни. В умовах війни нагоди для падіння цін на ринку немає.