Як оформити договір дарування майна: особливості воєнного часу

• Яке майно підлягає даруванню
• Кому можна подарувати майно?
• Перелік документів при оформленні "дарчої"
• Договір дарування. Як оформити?
• Договір дарування в умовах воєнного стану 
• Як укласти договір дарування, якщо власник майна перебуває за кордоном
• Договір дарування: що робити, якщо власник майна на фронті
• Чи можна дарувати нерухомість на тимчасово окупованій території?
• Дарування та заповіт: чим відрізняються договори
• Чи можна розірвати договір дарування чи оскаржити?
• Скільки коштує оформлення договору дарування та вступити у права власності

Договір дарування нерухомості (в народі ще кажуть «дарча») – це безоплатне передання від однієї особи до іншої нерухомого майна, як це визначено у статті 717 ЦК України. Майно може передаватися одразу або в майбутньому за певних умов. 

Головними підставами для оформлення такого договору вважаються:

• наявність наміру дарувальника передати майно у власність конкретній обдаровуваній особі;
• наявність у дарувальника права власності на дарунок;
• згода обдаровуваного на отримання подарунку.

Яке майно підлягає даруванню

Можна передати у власність будь-яку нерухомість: будинок, земельну ділянку, певну споруду, наприклад, гараж, їх окремі частини, житлове чи нежитлове приміщення та об’єкт незавершеного будівництва.

Утім, дарування може бути не таким простим, як здається на перший погляд, особливо у випадку, коли документи не доведені до ладу. Наприклад, якщо квартира, на яку держава багато років тому видала ордер, досі неприватизована. Мешканці такої квартири хоч і мають право на проживання, проте не вважаються власниками і не мають права розпоряджатись майном, пояснюють юристи.

Також під час укладання договору дарування об’єкта незавершеного будівництва на нього має бути зареєстровано право власності та повинні бути в наявності дозвільні документи на виконання будівельних робіт.

Тобто оформити договір дарування може тільки власник майна. Якщо ж власників кілька, можна подарувати лише частку, тай то - з дозволу інших. Наприклад, якщо нерухомість є спільним майном подружжя, то для укладення договору дарування потрібна письмова згода другого з подружжя.

Кому можна подарувати майно?

Власник майна може обрати, кому подарувати майно, на власний розсуд: родича, друга, сусіда, знайомого або й геть незнайому людину – будь-кого. Щоправда для оформлення права власності буде відрізнятися в ціні.

Подарувати нерухомість можна також і юридичним особам, державі чи територіальній громаді.

Перелік документів при оформленні "дарчої"

Для договору дарування нерухомого майна передбачена обов’язкова письмова форма та нотаріальне посвідчення (ч. 2 ст. 719 ЦК України), у випадку недотримання цих вимог договір дарування вважатиметься нікчемним, тобто таким, що не породжує жодних правових наслідків. 

Документи, які необхідно надати нотаріусу:

• паспорти та ідентифікаційні коди з обох сторін - дарувальника та обдаровуваного;
• документи, що підтверджують право власності на нерухомість;
• технічний паспорт житлового приміщення;
• довідку про оціночну вартість нерухомого майна - її можна отримати самостійно та безкоштовно, заповнивши форму на офіційному сайті ФДМУ;
• довідка про осіб, які зареєстровані у квартирі чи будинку, який ви хочете подарувати;
• документи, що засвідчують родинні відносини між особами першого та другого ступеня споріднення (за необхідності).

Водночас перелік документів залежить від конкретної ситуації і може бути розширений.

Наприклад, як пояснила Delo.ua адвокатка юридичної компанії "Максим Боярчуков та Партнери" Юлія Юрченко,  у випадку якщо нерухомість набута у шлюбі, необхідно додати письмову згоду чоловіка/дружини на відчуження об’єкту нерухомості, адже майно, набуте у шлюбі вважається спільною сумісною власністю подружжя і розпоряджатись ним можна у разі досягнення взаємної згоди. Така угода оформлюється та посвідчується нотаріусом за умови особистої присутності чоловіка/дружини.

“Також у разі реєстрації у житловій нерухомості місця проживання неповнолітніх осіб, то для відчуження такого об'єкту необхідна буде згода органу опіки і піклування (ст. 12 Закону України “Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей”). Відсутність такої довідки може бути підставою для визнання судом недійсним договору дарування (ч. 6 ст.і 203, ч.1ст.і 215 ЦК України)”, - наголосила адвокатка.

Окрім того, нотаріус допоможе перевірити, чи не накладено на майно обмежень, які унеможливлюють його дарування (наприклад, арешт або заборону відчуження).

Договір дарування. Як оформити?

Договір дарування спрямований на припинення права власності у дарувальника та виникнення права власності у обдарованого.

Основною особливістю що відрізняє дарування від інших правочинів такої ж спрямованості є те, що дарування завжди є безоплатним. 

"Безоплатність дарування означає відсутність будь-якої зустрічної еквівалентної вимоги з боку дарувальника до обдаровуваного. Договір, який зобов'язує обдаровуваного вчинити на користь дарувальника будь-яку дію майнового або немайнового характеру, вже не є договором дарування (ч.2 ст.. 717 ЦК України)", - пояснює Юлія Юрченко.

Для укладання договору дарування необхідна присутність і дарувальника, і обдаровуваного, або їх представників.

Після засвідчення договору дарування нотаріус реєструє право власності обдаровуваного в Державному реєстрі прав на нерухоме майно. І саме з цього моменту обдаровуваний вважається новим власником нерухомості і може володіти, користуватися і розпоряджатися нею. Окрім випадків, якщо угода укладається з настанням певної умови, або через певний час. Тобто договір укладається, скажімо, сьогодні, а нерухомість передаєься через рік.

Водночас  дарувальник зобов’язаний повідомити обдаровуваного про недоліки майна, яке дарують, а також про її особливі властивості, які можуть бути небезпечними для життя, здоров’я обдаровуваного або інших осіб.

Договір дарування в умовах воєнного стану 

Ключовою особливістю оформлення дарування в умовах воєнного стану є обмеження, встановлені постановою Кабміну №480 від 19.04.2022 (від 25.08.2023), якими передбачено, що нотаріальне посвідчення договору дарування нерухомого майна, здійснюється виключно за місцезнаходженням такого майна.

“До початку дії воєнного стану власник в порядку ч.6 ст. 55 ЗУ “Про нотаріат” міг обрати нотаріуса, територіальна нотаріальна юрисдикція якого поширюється або на  місцезнаходженням майна або на місцезнаходженням юридичної особи чи зареєстроване місце проживання фізичної особи - сторони відповідного договору", - пояснюэ Юрченко.  

Окрім того, майже два роки - з лютого 2022 до січня 2024 року нотаріальні дії з цінним майном могли вчиняти лише нотаріуси, внесені до спеціального переліку. Проте з 01.01.2024 такий перелік скасовано відповідно до постанови КМУ №1309 від 12.12.2023.

Водночас під час війни специфіка укладання таких договорів змінюється: виникають специфічні обставини, коли майно перебуває на окупованій території, або ж власники майна стали біженцями.

Як укласти договір дарування, якщо власник майна перебуває за кордоном

Оформити дарування для власника, що перебуває за кордоном, допоможуть консульські установи.

"Такий кейс був у нашої компанії. Звертався клієнт, який потребував поділу майна з дружиною. Вони обидва перебували у Польщі, а майно, яке вони хотіли відчужити, - в Харкові. У ситуаціях, якщо людина має статус тимчасового захисту, знаходячись за кордоном через війну і не виїжджає в Україну, можна подарувати нерухомість на підставі довіреності", - пояснив пояснив Delo.ua  адвокат, керуючий партнер ЮК Winner Ігор Ясько.

Довіреність може бути зроблена як у іноземного нотаріуса, з оформленим належно перекладом, або з апостилем, якщо немає двосторонньої угоди і документи з країни перебування потребують легалізації. Або ж довіреність можна оформити у консульстві, посольстві України з обов’язковим внесенням документу в реєстр довіреностей. Післяч цього нотаріус в Україні може в особі представника посвідчити договір дарування.

"На день підписання договору на відчуження нерухомого майна має пройти не більше одного місяця з дня посвідчення такої довіреності нотаріусом або не більше двох місяців, якщо її було посвідчено дипломатичним представництвом України або уповноваженим органом іноземної держави. Якщо минуло більше часу, представнику необхідно буде надати нотаріусу заяву від власника нерухомості про підтвердження дії довіреності. При цьому справжність підпису на такій заяві має бути засвідчено нотаріусом (не раніше ніж за 7 календарних днів) або консульською установою України, іноземною установою (не раніше ніж за один місяць до дня укладення відповідного договору)", - додав адвокат.

Договір дарування: що робити, якщо власник майна на фронті

Подібна процедура з довіреністю застосовується у випадку, якщо власник майна перебуває на фронті у лавах ЗСУ. Довіреність від імені військовослужбовців може посвідчити командир - це прирівнюється до нотаріально посвідчених документів.

В умовах воєнного стану такі довіреності надсилаються через Генштаб ЗСУ, Міноборони, відповідний правоохоронний орган до Міністерства юстиції або його територіального органу для забезпечення їх реєстрації нотаріусами в Єдиному реєстрі довіреностей, Спадковому реєстрі. Начальник табору (установи, де створено дільницю) для військовополонених може посвідчувати заповіт військовополоненого.

Посвідчені довіреності реєструються командирами формувань або іншою уповноваженою командирами особою під окремим порядковим номером у реєстрі для реєстрації заповітів і довіреностей, форма якого затверджується Мінюстом. Номер, під яким зареєстровано заповіт чи довіреність, зазначається в посвідчувальному написі.

Чи можна дарувати нерухомість на тимчасово окупованій території?

Набагато складніша ситуація щодо дарування майна, яке розташоване на тимчасово окупованій території або ж у зоні бойових дій. На практиці здійснити такі правочини майже нереально.

Як пояснив Ігор Ясько, укладати угоди щодо нерухомості можна лише щодо того майна, яке є у доступі в реєстрах.

За словами адвоката, є перелік адміністративно-територіальних одиниць, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та держреєстрів, держателем яких є Мінюст України, в умовах воєнного стану треба виходити з цього.

"Угоди можуть посвідчувати лише нотаріуси за місцезнаходженням майна. Відповідно, якщо його місцезнаходження його перебуває в зоні окупації, це порушує норму, чинну на період воєнного стану. Згідно з Постановою Кабміну №164 “Про деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану”, незавершені нотаріальні дії за зверненням особи, пов’язаної з державою-агресором, визначеної Постановою Кабміну №187 “Про забезпечення захисту національних інтересів за майбутніми позовами держави Україна у зв’язку з військовою агресією РФ”, зупиняються", - пояснив правник.

Іншими словами, якщо така особа звернеться за вчиненням нотаріальної дії, нотаріус відмовить у правочині.

До нерухомого майна розташованого на тимчасово непідконтрольних територіях, відомості про яке внесено до ДРРП застосовуються абсолютно ті ж норми що і до майна розташованого на підконтрольних Україні територіях.

У зв’язку з чим для вчинення реєстраційних дій з нерухомим майном, розташованим на тимчасово окупованих територіях необхідно звертатись до нотаріуса, робоче місце якого розташовано на підконтрольній Україні території, а територіальна нотаріальна юрисдикція розповсюджується на тимчасово окуповану територію де знаходиться майно, пояснює Юлія Юрченко.

"Окремим питанням є підтвердження права власності яке виникло до 2013 року на нерухомість, що знаходиться на тимчасово окупованій території. На жаль, без визнання права власності в судовому порядку в такому випадку не обійтись", - додає адвокатка.

Дарування та заповіт: чим відрізняються договори

Іноді власники майна вагаються, як краще "передати" його дітям - через заповіт чи дарування. Варто враховувати суттєву різницю між цими правочинами, пояснює Юлія Юрченко.

По-перше, відмінністю між процедурою спадкування за заповітом та у випадку набуття права власності за договором дарування є момент переходу права власності.  

"Перехід права власності у випадку спадкування за заповітом можливий виключно після смерті особи яка склала заповіт, спадкоємець стає власником після завершення процедури оформлення спадщини. У випадку дарування - після державної реєстрації права власності на підставі договору дарування", - пояснила Юрченко.

Другою відмінною рисою є різні строки оформлення. 

При спадкуванні за заповітом мінімум 6-місячний строк від смерті спадкодавця (на час дії воєнного стану постановою Кабміну  №164 «Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану» строк збільшено до 10 місяців).  А при даруванні, за умови наявності необхідного пакету документів, вступити у право власності можна протягом одного дня.

Третьою відмінністю є особа, яка вчиняє юридично значиму дію: заповіт складається виключно спадкодавцем. Договір дарування може бути вчинено представником, за умови належного оформлення документів, що надають право діяти від імені та в інтересах дарувальника.

"Варто пам’ятати про обов’язкову частину у спадщині, яку мають спадкоємці неповнолітні та інваліди незалежно від змісту заповіту. Тобто, якщо на момент смерті заповідача будуть спадкоємці, які входять до такого переліку, то особа, якій заповідач в цілому мав намір передати майно, отримає лише певну його частку", - наголосила адвокатка.

На практиці, як зауважив Ігор Ясько, відомі випадки, коли обдаровуваний почав проживати у подарованому будинку, а після цього вимагав від дарувальника виселитися із житла на цілком законній підставі, хоча усні домовленості могли бути іншими. У такому випадку для особи, яка хоче "передати" майно, краще його оформити через заповіт.

"Заповідач до самої смерті залишається власником нерухомого або іншого майна, а спадкоємець спочатку повинен відкрити спадщину. Дарувальник не може вносити ніяких доповнень і змін до договору дарування після його підписання, а заповідач може змінювати зміст заповіту, скасувати його або зробити спадкоємцем іншу людину", - уточнив адвокат.

Чи можна розірвати договір дарування чи оскаржити?

За загальним правилом розірвання договору дарування квартири чи іншої нерухомості в односторонньому порядку не дозволяється. Визнати недійсним договір дарування  можна лише через суд. Але для цього потрібні вагомі докази. Крім того, звернутись до суду можна лише протягом одного року з дня укладання договору. 

Підстави для оскарження договору дарування:

• якщо не було дотримано формальностей - наприклад, письмова форма договору не була нотаріально посвідчена, 
• якщо зміст суперечить цивільному законодавству або інтересам держави та суспільства; 
• якщо дарувальник не має цивільної дієздатності, або його волевиявлення не було вільним і відповідало його намірам. 
• якщо дарування майна суперечить правам та інтересам малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Також дарувальник має право вимагати розірвання договору дарування нерухомого майна, якщо обдаровуваний умисно вчинив злочин проти життя, здоров’я, власності дарувальника, його батьків, дружини (чоловіка) або дітей. Позовна давність в таких випадках складає 1 рік.

"Якщо, наприклад, людина, яка отримала квартиру внаслідок оформлення договору, вчинила умисне вбивство дарувальника. Крім цього, якщо через дії обдаровуваного є ризик безповоротно втратити нерухомий або рухомий об’єкт, що має для дарувальника велику немайнову цінність. Або є ризик втратити об’єкти, що становлять історичну, наукову або культурну цінність – тобто тих, які мають цінність для суспільства загалом" - наголосив Ігор Ясько.

Також можлива одностороння відмова від відповідного договору, якщо документ укладено з обов’язком передати об’єкт у майбутньому, наприклад, якщо після укладення договору майновий стан дарувальника погіршився або інша сторона договору відмовляється виконати вказану умову.

Скільки коштує оформлення договору дарування та вступити у права власності

Вартість оформлення договору дарування напряму буде залежати від сторін договору - тобто враховується ступінь спорідненості дарувальника та обдарованого.

У випадку дарування між родичами 1-2 ступеня споріднення (батько, мати, чоловік, дружина, діти, у тому числі усиновлені, рідні брати та сестри, дід, онука) оподаткування не здійснюється.

У випадку дарування сторонній особі, або ж дальньому родичу обдарований сплачує 5% ПДФО та 1,5% військового збору від вартості об’єкта нерухомого майна.

Якщо ж договір дарування укладається між громадянином України та нерезидентом застосовується ставка податку у розмірі 18 % ПДФО та 1,5 % військового збору від вартості об’єкта нерухомого майна.