Як війна змінює українські міста. Інтерв'ю із СЕО Archimatika Дмитром Васильєвим

Ринок нерухомості реагує на війну не лише цінами на квартири. У найближчі роки  з'являться нові підходи у забудові українських міст. На які зміни слід очікувати, як виглядатиме Київ, Львів, Харків, розповів у інтервю Delo.ua СЕО архітектурного бюро Archimatika Дмитро Васильєв.

Як змінюються принципи забудови Києва

- Війна спричинила велике переселення в країні, зменшилась кількість грошей на ринку. Як загалом це впливає на українські міста?

Сьогодні з’явились передумови для кардинальної зміни підходів у роботі девелоперів і забудовників, що вплине на структуру і принципи забудови у майбутньому. До цього призвела дворічна стагнація на первинному ринку нерухомості. 

У 2021 році ціни на первинному ринку підскочили на 25-30% - це колосальне зростання. У той час усі, хто мав якісь гроші на руках, сприймав купівлю квартири як інвестиційний інструмент. Виглядає справді привабливо: вкластись в проєкт на котловані і чекати, що все одно через рік це буде коштувати на 15% дорожче. 

Що сьогодні відбувається в Києві? Це зовсім не те, що було у 2021 році, коли девелопери керувались принципом: якщо ти маєш ділянку у будь-якому місці столиці, малюєш проєкт, відкриваєш відділи продаж і у тебе все продається. І справді продавалося все і у великих об’ємах, що спонукало забудовників робити більшу щільність і поверховість, більше квадратних метрів, тобто принцип “давай, давай, давай”.

Сьогодні ця схема вже не працює. Увесь інвестиційний попит з Києва майже зник: люди купують лише для себе, для життя, вирішуючи свої нагальні проблеми. Але люди з грішми нікуди не зникли - просто інвестиційний попит змістився у західні регіони. І зараз цей тиск грошей, який на собі відчував Київ у 2020-21 роках, буде псувати інші міста - наприклад, Ужгород та Львів.

У Києві ж люди не готові ризикувати, вкладаючись у котлован. Бо є великі сумніви, чи виконає девелопер свої зобов’язання і чи справиться за 2-3 роки. Це позбавило девелоперів коштів на старті будівництва, тож вони змушені змінювати  стратегію. 

Щоб викликати більшу довіру киян, столичні компанії відмовляються від висотних проєктів, намагаються зменшити поверховість і об'єм, щоб швидше побудувати, продати, і передати. Бо вони теж не хочуть нести військові ризики і зацікавлені якомога швидше зробити і віддати: завтра щось прилетить в недобудований об’єкт, і невиконання об’єкту ляже на їхні плечі.

Тобто ми приходимо до стратегії будувати невеличкими секціями максимум по 9 поверхів. А будувати дрібними порціями 25-30 поверхів неможливо. Логічний крок – дрібнити проєкти.

- Такі проєкти вже є в Києві?

За останні два роки у нас справді змінилась ситуація. За час війни у Києві на ринок не вивели жодного проєкту з висотною забудовою. Тобто призупинилося перенасичення столиці висотками по старій парадигмі забудови. Зараз ми стоїмо на порозі переформатування рельєфу ринку. 

Один з небагатьох, якщо не єдиний девелопер, який за час війни вивів на ринок новий проєкт – це “Креатор-Буд” і його ЖК Dnipro Island. 

Зверніть увагу, що це 9-поверховий об’єкт на Осокорках, де традиційно була висотна забудова і менше 25 взагалі ніхто не розглядав як варіант для будівництва. Тобто забудовники вже реагують на потреби часу.

До нас в бюро Archimatika зараз звертаються з подібним запитом щодо деяких проєктів, розроблених у 2021 році: зробіть щось, щоб проєкт можна було почати продавати. Стратегія, яку ми їм пропонуємо, аналогічна: відмовляємось від висотності, 7-9 поверхів максимум – швидко будуємо і легко та швидко продаємо. 

Забудовнику така стратегія також вигідна. Зараз за відсутності інвесторів він має на старті вкласти більше своїх коштів, щоб показати хоча б коробку. Раніше  достатньо було витягнути з кишені $1 млн, зробити підземний поверх і люди вже несуть гроші, а зараз люди не поспішають. Потенційні покупці мають побачити хоча б коробку, зрозуміти, що 50% робіт вже виконано. У випадку з 9-поверхівками забудовник вкладає менше власних грошей для досягнення потрібного рівня готовності.

Ці фактори призводять до того, що в Києві поверховість забудови міста буде зменшуватись. Вже зараз ніхто не хоче лізти у висотність: економічні фактори так тиснуть, що це стає невигідним. 

Загалом відсутність коштів - від приватних інвесторів чи міжнародних донорів - для ринку виявилось навіть корисною. Інакше ми б бездумно запустили їх у надмірну забудову, до якої ми не готові. Натомість зараз маємо час на переосмислення того, яке будівництво нам насправді потрібно. Очікуємо, що буде злам парадигми.

- Чи впливає ситуація на ціни на квартири? 

У нинішній ситуації є ризик, що ринок упреться в цінову стелю - коли люди будуть не готові платити за нерухомість вище $1300-1500 за квадратний метр. З одного боку у людей доходи особливо не ростуть, з іншого є іпотечна програма "єОселя", яка кредитує за ціною 49 тис. грн за кв. метр. Вона створює нові сегменти покупців, які раніше взагалі не могли роздивлятись купівлю нерухомості – це військові, лікарі, вчителі які шукатимуть під програму недороге житло.

Відповідно це призведе до того, що забудовники шукатимуть модель, коли вони зможуть забезпечити попит найдешевшої нерухомості, при цьому економлячи на всьому. Це непросте завдання, враховуючи те, що ціна землі і вартість зовнішніх мереж у Києві займає значну частину собівартості квадратного метра. Тому почне активніше забудовуватись передмістя. 

Як виняток, ціни в якісних, розвинених житлових проєктах, що дають якісне середовище і сервіс, будуть триматися вище $2000 за квадратний метр і продовжать зростати. Тому що купуючи для себе, люди, які мають гроші, намагаються обрати найкраще, а таких пропозицій на ринку небагато.

Позняки в Карпатах: як інвестиційний бум вплине на західні регіони

- Як війна може позначитись на забудові Львова, куди переїхали десятки тисяч укранців?

У Львові порівняно з Києвом може бути ситуація навпаки – там попит на нерухомість може зростати. Сьогодні ми вже бачимо, що ціна квадратного метра майже вирівнялась зі столичною.

Тож може виникнути така ж ситуація, як це було в довоєнному Києві – більше продажів і більший попит. Відповідно у забудовників виникне бажання будувати більше, вище  і щільніше. Цей містобудівний тиск на Львів, Ужгород змінюватиме міста, зростає ризик збільшення поверховості. Зараз, здебільшого, це забудова на 7-9 поверхів – але вже скоро це може бути 9-16.  

- Але ж у Львові завжди дотримувались середньої поверховості. Перша висотка з'явилася кілька років тому…

Але ж з’явилась. Хоча могли б утриматися від того, щоб будувати 25-поверхівки. Наразі у Львові міська влада намагається жорстко регулювати забудову. Але все ж у місті вже є перша висотка. Це у спальному районі на Сихові – проте це вже прецедент. Думаю, місто намагатиметься стримувати ситуацію в рамках 16 поверхів, проте питання, як довго. Швидше за все частка вище 9 поверхів буде швидко зростати. На днях так само відбулась презентація висотного проєкту готелю на 16 поверхів в центрі Ужгорода - посеред малоповерхової забудови.

Подивіться, що зараз відбувається з Карпатами, куди також пішли гроші і там ми бачимо бум готельної нерухомості. Так, є приклади якісних проєктів. Але є і дивні проєкти, де чотири гектари території забудовані одноповерховими типовими будиночками з відстанню 10 метрів один від одного. Це що таке - карпатські Позняки? Якщо кількість таких проєктів буде зростати, є ризик того, що ми й Карпати почнемо псувати своєю забудовою.

Гроші хлинули, девелопери намагаються на цьому заробити, і в результаті у нас буде частка відверто поганих проєктів, які зараз по низькій цін продадуть, але є великі сумніви, що вони будуть працювати як готельна нерухомість. Зараз там невисока конкуренція серед готелів. Років через три ми побачимо більшу конкуренцію, відповідно гості будуть обирати готелі з більш якісним наповненням і сервісом. А дешеві швидкобуди ризикують опинитися за межею рентабельності. Тому, інвестувати краще в якісні проєкти.

"Міста для життя, не для смерті"

- Поствоєнне житло - яке воно буде?

У Києві я прогнозую зростання частки середньоповерхової забудови. Якщо хтось і буде  ризикувати виводити нові об’єкти, то вони будуть це робити, принаймні, на перших етапах – об’єкти на 9 поверхів з однією-двома, максимум трьома секціями. У найближчі роки цей продукт можна буде продати.

Крім того, продаватимуться найкраще масштабні комплекси із вже підтвердженою репутацією – такі, які вже почали будуватися. Їх буде добудовано будь-що – і тому вони користуватимуться довірою і, відповідно, попитом покупців. 

Також буде зростання частки квартир з оздобленням. Квартири під нуль стопорять продажі. Сьогодні невигідно купувати квартиру, щоб ще рік займатися ремонтними роботами – люди не дуже хочуть грати в довгу, відповідно погодяться на те, щоб отримати простіший ремонт, але щоб вже зараз жити. 

У новому будівництві робиться все більший акцент на безбар’єрність – це вже даність, яку не відмінити. Будь-яке нове будівництво буде вже пристосовано для маломобільних груп населення на найвищому  рівні. Це дуже контролюється при введенні в експлуатацію з боку ДІАМ (Державна інспекція архітектури та містобудування України - ред.). Інспектори прискіпливо контролюють дотримання ДБН щодо всіх елементів. Тобто здати зараз неінклюзивну будівлю просто неможливо.

Перехід на нові ДБН почався ще у 2019-20 роках, а зараз просто скрізь. Це не вимагає додаткових ресурсів. Просто ще на етапі проектування слід подбати про безбар’єрні нормативи, щоб потім не переробляти. Немає сенсу будувати сходинки до входу, краще одразу робити на одному рівні.

- У новому  ЖК що, окрім пандусів, сьогодні включає безбар’єрність?

Пандуси – це вже як милиці, коли ситуація дуже погана і її якось треба вирівняти. Безбар’єрність конструктивно включає всі об’єкти на території в один рівень. Навіть перепади по 15 см між хідником і дорогою вже стає нонсенсом. Усі входи робляться на рівні із землею – це золотий стандарт. Якщо якийсь унікальний випадок з перепадом - лише тоді дублюється пандусом. 

По-друге, з’явилось чимало елементів для людей з вадами зору. Це контрастне маркування вітрин та прозорих дверей, сходів, перешкод - такі позначки у нас полюбляють робити жовтим кольором. Також роблять мощення доріжок з різних елементів, щоб позначити зміну напрямку руху. У ліфтах зараз шрифт Брайля біля кожної кнопки. Навіть на перилах на кожному поверсі шрифтом Брайля вказано, який поверх - це також за нормами ДБН.

По-третє, два поверхи і вище – це обов’язково ліфти. Без ліфтів ви жоден об’єкт не здасте. Якщо раніше було написано в житловому ДБН, що можна будувати об’єкт на  чотири поверхи без ліфтів, зараз це неможливо. Окрім ЖК, усі садочки, лікарні, двоповерхові споруди мають мати ліфт, і  не один.

По-четверте, під кожен об'єкт зобов'язують робити укриття, що теж зараз недешева річ. Тут треба і розрахувати тиск від вибухової хвилі, є вимоги про потовщені стіни і перекриття: раніше можна було зробити 25 см бетонної плити, зараз це вже 35-40 см - майже удвічі більше. Також до укриття треба забезпечити доступ маломобільних груп населення. Це звісно ж здорожчує собівартість об'єкта. Раніше підвал виконував технічну функцію  - для розведення мереж (вода, опалення), сьогодні їх треба переносити в окреме приміщення, бо “ходити” мережами під стелею укриття заборонено.

- Якщо говорити про вплив війни на наші міста, є також приклад Харкова, який частину соціальної інфраструктури переводить в підземелля. Така практика може бути в Києві, інших містах?

Ви всі бачили фінські приклади велетенських підземних комплексів - зі своїми спортивними спорудами та рештою інфраструктури. Ці об’єкти захищено ледь не від ядерного удару. Це добротно виглядає, але такі будівлі дуже дорого і будувати, і утримувати. У нас нема наразі змоги це робити.

До 2021 року ми активно будували в Києві приватні школи, але не закладали жодних укриттів. Навіть підвали були суто для того, щоб розвести інженерні мережі. Сьогодні ухвалено рішення щодо укриттів у цих школах - екстрено добудовуються підземні окремі споруди, які будуть забезпечувати усіх учнів нормативною площею захисту. Тобто вже приватний бізнес зацікавлений, щоб добудовувати на своїх об’єктах безпекові споруди. 

Проте якщо говорити загалом, я не вважаю, що нам треба все переводити під землю. Те, що потрібно забезпечити всіх укриттями, створити зручності, відкритий доступ до них - це 100%. Мені близька позиція відомого данського архітектора-урбаніста Яна Ґейла, який у 60-70 роках створив сучасну теорію містобудування і за його ідеями будувались Копенгаген, Амстердам.

Після початку повномасштабної війни у 2022 році ми мали онлайн-зустріч з Яном і  запитали, як забудова наших міст має реагувати на військові дії. Може, нам тепер не треба робити традиційну європейську архітектуру, бо чим вища щільність, тим більше будівель снаряди можуть знищити і тим більше може бути жертв. Може, треба зводити будинки, наприклад, на відстані 100 метрів - якщо в один потрапить, то інший не зачепить. 

Проте Ян на це відповів: “Моя порада - не будуйте міста для війни. Міста будуються для життя, а не для смерті. Війна - це тимчасово, а міста залишаться на десятки і сотні років, і люди в них мають жити щасливо і комфортно”.