Рынку земли в Украине два года. Скупит ли бизнес лучшие угодья с 1 января?

По словам замминистра агрополитики по вопросам цифрового развития, цифровых трансформаций и цифровизации Дениса Башлыка, реформа вывела рынок сельхозугодий из тени, и дала возможность украинцам распоряжаться своей землей и почувствовать себя ее собственниками.

Замминистра также подтверждает, что запуск рынка земли позволил развеять мифы, распространяемые определенными политическими силами перед принятием реформы. Например, что украинцы останутся без земли, которую мгновенно скупят крупные агрокомпании. Однако за два года было продано 275,16 тыс. га, или ровно 1% от общей площади земли с/х назначения в стране – 27,5 млн га. То есть, на рынке земли ежегодно только 0,5% площадей сменяют своих собственников.

Кроме того, Денис Башлык обратил внимание на возобновление роста количества сделок купли-продажи земли даже в условиях полномасштабного российского вторжения.

Примечательно, что последние несколько месяцев ведомство не обновляет на своем сайте интерактивный отчет по купле-продаже земли сельхозназначения. Последний доступный отчет датирован 31 марта.

Денис Башлык также подчеркнул, что земельная реформа положительно влияет на все сельское хозяйство. В частности, после старта в 2022 году правительственной грантовой программы "еРобота" в стране резко увеличились площади садов. Это объясняется тем, что люди испытывают большую защищенность, поскольку занимаются садоводством на своей, а не арендованной земле.

Что с реальными ценами на землю?

Исследователь Центра исследований продовольствия и землепользования KSE Роман Нейтер объясняет, что не стоит ориентироваться на цены, приведенные на сайте Минагрополитики. Дело в том, что ведомство оперирует довольно незначительным массивом информации – например, в июне 2023 года стоимость земельного участка была указана лишь в 18,8% сделок. Среди тех транзакций, где была указана цена, в 60% она не отличалась от показателя НГО, минимальной законодательно установленной цены, по которой можно купить землю сельхозназначения.

Таким образом, Министерство для определения цен сделок купли-продажи имеет около 10% всех статистических данных по рынку, и это является серьезным сигналом того, что реальные цены землю значительно выше. Более точно о рынке может поведать соотношение цен аренды участка к цене его реализации. Если посмотреть на цены аренды через государственную торговую площадку "Прозорро", то сейчас на ней соотношение 1 к 4,5, то есть участок можно купить вместо 4,5 лет его аренды.

В мировой практике стандартное соотношение цены участка к цене его аренды составляет 1 к 10, т.е. официальные цены земельных участков занижены примерно в два раза.

По словам эксперта, официальные данные о ценах на землю, вероятнее всего, и в дальнейшем останутся заниженными, не смотря на выход на рынок с 1 января крупных агрокомпаний, часть из которых ведет полностью "белую" бухгалтерию. Это объясняется тем, что у крупных игроков есть стимул искусственно занижать статистические данные, чтобы не "разогревать" рынок и не допустить ажиотажного роста цен на землю и увеличения своих расходов на покупку участков.

Реальные рыночные цены по меньшей мере на 30-40% выше приведенных министерством, подтверждает собеседник издания Егор Лесничий, коммерческий директор компании "Твое коло", специализирующейся на инвестировании в сельскохозяйственную землю для частных вкладчиков. По его словам, причины такого дисбаланса следующие:

1. Рынок пока не устаканился, у людей нет официального или надежного источника информации для понимания, сколько реально стоит участок. Если сравнивать цены на популярных маркетплейсах, то увидим очень пеструю картину, где продавец устанавливает цену "с потолка" – $600-3000/га. Единственным доступным официальным ориентиром является показатель НГО, определенный государством.
2. Для покупки земли требуются легальные средства, официально подтвержденные источники доходов. У части покупателей с этим могут возникнуть проблемы.
3. Налоги, которые рассчитываются от цены сделки купли-продажи. Такая оптимизация имеет смысл только для второго за год продажи земельного участка, потому что первая не облагается налогом, а третья и далее высчитывается от разницы цен купли-продажи.

Чем рискует продавец и покупатель, не указавший цену земли в сделке?

Роман Нейтер отмечает, что покупатель, не указавший в договоре купли-продажи фактическую стоимость земли, несет большие риски по сравнению с продавцом. В случае если соответствующий договор будет расторгнут в судебном порядке, покупатель получит в виде компенсации указанную в сделке сумму, а не уплаченные в реальности средства.

Его слова подтверждает и Егор Лесничий:

Выстраиваются ли компании в очередь за землей?

Роман Нейтер не видит среди приоритетов украинских агрокомпаний приобретение земли после 1 января 2024 года. Этот тренд одинаков для всех сельхозпроизводителей, которые в результате столкнулись с низкими ценами на сельхозпродукцию внутри страны, дорогую логистику, отсутствие полноценно работающего "зернового коридора" и другие факторы. Сейчас агрохолдинги получают сравнительно малые доходы, а некоторые вообще работают в "минус", поэтому в целом агробизнес просто не имеет свободных средств для массового инвестирования в земельный банк

При этом украинский бизнес все же производит определенные подготовительные работы перед снятием моратория на покупку земли в следующем году. Однако, она началась в июле 2021 года, сразу с открытием рынка земли для граждан, когда многие агрокомпании открыли свои внутренние компании со специализацией на купле-продаже земельных участков. Эти компании помогают работникам холдингов покупать и регистрировать на себя до 100 га земель сельхозназначения, чтобы после 1 января 2024 года перекупить их и таким образом консолидировать участки под управлением юрлица.

СЕО и соучредитель компании "Твое коло" и основатель сети "Мястория" Андрей Усенко объясняет, что многие компании уже закончили подготовку к инвестициям в землю, разработали соответствующую стратегию, утвердили проекты финансирования и согласовали процесс на всех этапах. При этом военное положение в стране не является сдерживающим фактором, все понимают перспективность этого рынка в будущем Тем более, что на старте земля всегда дешевле, и это правило действовало в любой стране мира после открытия земельных отношений.

По его словам, крупный капитал уже давно ждет 1 января 2024 года. Однако, таким юрлицам не интересно "играться" в оформление покупки земли на физлиц – это невыгодно с операционной точки зрения. В целом, бизнес готов и хочет покупать самый ценный актив в Украине, который  больше не производится, да еще является основным средством производства продовольствия.  

"Шахматка" и ограниченное предложение тоже не способствуют ажиотажу на рынке. В Украине нет возможности купить прямоугольник площадью 100х100 га, чтобы получить максимально возможные 10 тыс. га. Предлагаемые к продаже земельные участки разбросаны на разных полях, и это значительно усложняет их дальнейшую культивацию. Консолидировать такую землю – вообще одна из самых сложных задач для сельхозкомпаний.

Егор Лесничий пояснил, что два года назад из-под моратория вышло 27,7 млн га частных паев, принадлежащих 7 млн украинцев, или примерно 3,96 га на одного человека. Размеры паев из-за особенностей распределения существенно варьируется от области к области:

• самые маленькие паи на западе Украины. В Закарпатской и Ивано-Франковской области их средний размер колеблется в пределах 1,1-1,5 га;
• В Киевской и Житомирской области средний размер пая - 2,76-3,15 га. По Черниговской области размер средней доли (пая) составляет 4,1 га;
• На востоке (например, в Луганской области) нормой являются участки по 7-8 га, но из-за временной оккупации россиянами они недоступны ни для отделки, ни для купли-продажи.

Роман Нейтер добавляет, что сельхозкомпании просто будут покупать арендуемые ими земли сразу после истечения срока действия договора. В Украине не будет тотальной скупки земли, это будут точечные транзакции среди тех, кто готов ее продать. При этом рынок будет лимитировать желание компаний вкладываться в землю в условиях низкой рентабельности агробизнеса.

Стоит ли покупать землю вблизи линии боевого столкновения? Роман Нейтер не видит смысла вкладываться в землю в прифронтовых регионах – она стоит не намного дешевле, чем в среднем по Украине, тогда как риски такой инвестиции значительно больше. Покупатели не готовы вкладываться в подобные активы, поэтому, например, за пять месяцев 2023 в Херсонской области заключено всего 12 соглашений, а в Донецкой - 69 .

В свою очередь, СЕО "Твое коло" Андрей Усенко приводит в пример прифронтовую Сумскую область, которая, тем не менее, входит в первую тройку по стране по количеству сделок. По его словам, есть разные стратегии инвестирования и разные риск-профили инвесторов, сочетание которых определяет спрос на землю в прифронтовых регионах. Юридические лица обладают избыточной ликвидностью, и сельхозземля является необходимым инструментом в портфеле современного инвестора, который должен балансировать, в том числе, рисковые инвестиции.

Как не "попасть" на деньги при покупке угодья?

Егор Лесничий объясняет, что проверкой юридических обременений на землю и лица продавца занимается нотариус. В случае выявления несоответствия требованиям он откажет в госрегистрации сделки купли-продажи участка. Также нотариус обеспечивает соблюдение процедуры преимущественного права арендатора. С этой стороны покупатель защищен и может быть спокоен.

Неопытные в теме земельных отношений инвесторы чаще всего допускают ошибки именно при выборе участка. Здесь следует обращать внимание на физические факторы (качество почвы, количество осадков, рельеф) и экономические факторы (наличие в регионе конкуренции среди арендаторов, насколько успешно ведет арендатор бизнес или в порядке его финансовая отчетность).

Если участок выбран в перспективном регионе, то следует убедиться в отсутствии проблем организационного характера:

• Договор аренды: на сколько лет он заключен, предусмотрена ли за ним индексация оплаты и пересмотр условий. Есть риск попасть в ситуацию, когда аренда выплачена бывшему владельцу заранее, и инвестор узнает об этом слишком поздно.
• Что с преимущественным правом аренды, не захочет ли сам арендатор купить этот участок. В таком случае он будет иметь преимущество перед потенциальным покупателем земли.
• Процент обработки участка и его рельеф, есть ли на нем овраги или лес. На картах, к сожалению, это не всегда можно увидеть. Иногда по карте вроде бы все в порядке, а по факту арендатор не обрабатывает часть участка из-за его рельефа, и ценность такой земли, соответственно, ниже. Или ситуация обратная: карта показывает, что участок не обработан, а на самом деле арендатор уже провел с ним определенную подготовку, поэтому теперь он на 100% пригоден к обработке.
• Накладка кадастров (неверно установленные границы), когда часть участка сразу официально принадлежит двум владельцам.
• Существуєт земля, которую государство предоставило отдельным категориям людей, например, военным, и ее возделывает не агрокомпания или крупный фермер. Такой участок может находиться в пределах села, и в нем вообще может не быть большого арендатора, поэтому инвестиционная ценность такой земли минимальна.
• Случаются и просто недобросовестные арендаторы, не выполняющие свои обязательства по уплате аренды, ссылаясь на форс-мажор или какие-то непредвиденные обстоятельства. К примеру, "Твое коло" имеет список арендаторов, с которыми компания принципиально не сотрудничает.

Главные выводы

Агробизнес пытается выжить, а не активно инвестировать. В качестве примера Роман Нейтер приводит холдинги HarvEast, или "Нибулон", которые из-за российского вторжения потеряли значительную часть зембанка, и теперь главным образом сфокусированы на разминировании и возвращении своих земель в обращение, а не на покупке новых участков.

Даже с открытием рынка для юрлиц ему еще долго восстанавливаться до довоенных показателей. Эксперт КШЭ подчеркивает, что нынешние 6-7 тыс. транзакций в месяц при 16 тыс. проданных гектаров – это "ни о чем" по сравнению с 19 тыс. сделок на 48 тыс. га, фиксировавшихся до полномасштабного вторжения. Рынок земли будет оставаться малоликвидным, как и за два года своего существования, когда суммарно только 1% угодий сменил своих владельцев.

Владельцы земли не спешат продавать землю. Егор Лесничий уточняет, что спрос на рынке все еще превышает предложение и владельцы земли не спешат с продажей участков. В настоящее время и в обращении находится всего 1-1,5% бывших подмораторных земель.

При этом среди владельцев земли, продавших свои участки инвесторам "Твоего кола", 70% имеют два и более паев в собственности. Они продают часть зембанка для закрытия жизненных потребностей – сыграть свадьбу, обеспечить жильем семью, улучшить жизненные условия, оплатить обучение, на развитие собственного бизнеса и пр. Другую часть обычно оставляют для хозяйствования, или ждут роста цен и возможности заработать на продаже больше.