Ринку землі в Україні два роки. Чи скуповуватиме бізнес найкращі угіддя з 1 січня?

За словами замміністра агрополітики з питань цифрового розвитку, цифрових трансформацій та цифровізації Дениса Башлика, реформа вивела ринок сільгоспугідь з тіні, і дала можливість українцям розпоряджатися своєю землею та відчути себе справжніми землевласниками. 

Заступник міністра також підтверджує, що запуск ринку землі дозволив розвіяти міфи, розповсюджувані певними політичними силами перед ухваленням реформи. Наприклад, що українці залишаться без землі, яку миттєво скуплять великі агрокомпанії. Однак, за два роки було продано 275,16 тис. га, або рівно 1% від загальної площі землі с/г призначення в країні – 27,5 млн га. Тобто, на ринку землі щороку лише 0,5% площ змінюють своїх власників.

Крім того, Денис Башлик звернув увагу відновлення росту кількості угод купівлі-продажу землі навіть в умовах повномасштабного російського вторгнення. 

Підписуйтесь на Telegram-канал delo.ua

Промовисті показники щодо площі проданої-купленої землі. 2021 рік – 100 тис. га. 2022-й - 69 тис. га. З початку 2023 року продано вже понад 50 тис. га. Люди продовжують продавати і купувати землю. Це один з показників віри в нашу перемогу".

Примітно, що останні декілька місяців відомство не оновлює на своєму сайті інтерактивний звіт по купівлі-продажу землі сільгосппризначення. Останній доступний звіт датований 31 березня. 

Денис Башлик також підкреслив, що земельна реформа позитивно впливає на все сільське господарство. Зокрема, після старту у 2022 році урядової грантової програми "єРобота" у країні різко збільшились площі садів. Це пояснюється тим, що люди відчувають більшу захищеність, оскільки займаються садівництвом на своїй, а не орендованій землі.

Що з реальними цінами на землю?  

Дослідник Центру досліджень продовольства та землекористування KSE Роман Нейтер пояснює, що не варто орієнтуватись на ціни, наведені на сайті Мінагрополітики. Причина в тому, що відомство оперує доволі незначним масивом інформації - наприклад, в червні 2023 року вартість земельної ділянки вказали лише в 18,8% угод. Серед тих транзакцій, де була зазначена ціна, у 60% вона не відрізнялась від показника НГО, мінімальної законодавчо встановленої ціни, за якою можна купити землю сільгосппризначення. 

Таким чином, Міністерство для визначення цін угод куплі-продажу має близько 10% всіх статистичних даних по ринку, і це є серйозним сигналом того, що реальні ціни землю значно вищі. Більш точно про ринок може розповісти співвідношення цін оренди ділянки до ціни її продажу. Якщо подивитися на ціни  оренди через державну торгову площадку "Прозорро", то зараз маємо співвідношення 1 до 4,5, тобто ділянку можна купити замість 4,5 років її оренди.

Середньозважені ціни для купівлі землі становлять близько 35 тис. грн/га для всіх земель, і 37 тис. грн/га для товарної землі. Реальні ціни в оголошеннях десь в 1,5-2 рази вищі".

В світовій практиці стандартне співвідношення ціни ділянки до ціни її оренди складає 1 до 10, тобто в Україні офіційні ціни земельних ділянок занижені приблизно в два рази. 

За словами експерта, офіційні дані про ціни на землю найймовірніше і надалі залишаться заниженими, не дивлячись на вихід на ринок з 1 січня великих агрокомпаній, частина з яких веде повністю "білу" бухгалтерію. Це пояснюється тим, що у великих гравців є стимул штучно занижувати статистичні дані, щоб не "розігрівати" ринок і не допустити ажіотажного росту цін на землю, і збільшення своїх витрат на купівлю ділянок.

Реальні ринкові ціни щонайменше на 30-40% вищі за наведені міністерством, підтверджує співбесідник видання Єгор Лісничий, комерційний директор компанії "Твоє коло", яка спеціалізується на інвестуванні в сільськогосподарську землю для приватних вкладників. За його словами, причини такого дисбалансу наступні:

1. Ринок поки що не усталився, люди не мають офіційного чи надійного джерела інформації для розуміння, скільки реально коштує ділянка. Якщо порівнювати ціни на популярних маркетплейсах, то побачимо дуже строкату картину, де продавець встановлює ціну "зі стелі" - $600-3000/га. Єдиним доступним офіційним орієнтиром є показник НГО, визначений державою.
2. Для купівлі землі потрібні легальні кошти, офіційно підтверджені джерела прибутків. У частини покупців з цим можуть виникнути проблеми. 
3. Податки, які рахуються від ціни угоди купівлі-продажу.  Така оптимізація має сенс лише для другого за рік продажу земельної ділянки, бо перший не оподатковується, а третій і більше - рахується від різниці цін купівлі-продажу.

Чим ризикує продавець і покупець, котрі не вказали ціну землі в угоді?

Роман Нейтер зазначає, що покупець, який не вказав в договорі куплі-продажу фактичну вартість землі, несе більші ризики в порівнянні з продавцем. У випадку, якщо відповідний договор буде розірвано в судовому порядку, покупець отримає в вигляді компенсації вказану в угоді суму, а не сплачені в реальності кошти. 

Його слова підтверджує і Єгор Лісничий:

Ніхто з експертів при здоровому глузді не радив би цього робити. У випадку, якщо договір буде розірвано з будь-яких юридично значущих причин, інвестор чи покупець юридично може претендувати рівно ту суму, яка зазначена в угоді. Усні домовленості до справи не долучиш". 

Чи шикуються компанії в чергу за землею?

Роман Нейтер не бачить серед пріоритетів  українських агрокомпаній купівлю землі після 1 січня 2024 року. Цей тренд однаковий для всіх сільгоспвиробників, які через війну стикнулись з низькими цінами на сільгосппродукцію всередині країни, дорогу логістику, відсутність повноцінно працюючого "зернового коридору" та інші фактори. Наразі агрохолдинги отримують порівняно малі прибутки, а деякі взагалі працюють в "мінус", тому в цілому агробізнес просто не має вільних коштів для масового інвестування в земельний банк.

При цьому український бізнес все ж проводить певні підготовчі роботи перед зняттям мораторію на купівлю землі в наступному році. Однак, робота почалась в липні 2021 року, одразу з відкриттям ринку землі для громадян, коли багато агрокомпаній відкрили свої внутрішні компанії зі спеціалізацією на купівлі-продажу земельних ділянок. Ці компанії допомагають працівникам холдингів купляти і реєструвати на себе до 100 га землі сільгосппризначення, щоб після 1 січня 2024 року перекупити їх і таким чином консолідувати ділянки під управлінням юрособи. 

СЕО та співзасновник компанії "Твоє коло" і засновник мережі "М'ясторія" Андрій Усенко пояснює, що багато компаній вже закінчили підготовку до інвестицій в землю, розробили відповідну стратегію, затвердили проекти фінансування і узгодили процес на всіх етапах. При цьому військовий стан в країні не є стримуючим фактором, всі розуміють перспективність цього ринку в майбутньому. Тим більше, на старті земля завжди дешевша, і це правило діяло в будь якій країні світу після відкриття земельних відносин.

За його словами, великий капітал вже давно чекає 1 січня 2024 року. Однак, таким юрособам не цікаво "гратися" в оформлення покупки землі на фізосіб - це операційно невигідно. Загалом, бізнес готовий і хоче купувати найцінніший актив в Україні, який більше не виробляється, та ще й є основним засобом виробництва продовольства. 

"Шахматка" і обмежена пропозиція теж не сприяють ажіотажу на ринку. В Україні немає можливості купити прямокутник площею 100х100 га, щоб отримати максимально можливі 10 тис. га. Земельні ділянки, що пропонуються до продажу, розкидані на різних полях, і це значно ускладнює їхню подальшу культивацію. Консолідувати таку землю - взагалі одна з найскладніших задач для сільгоспкомпаній.

Єгор Лісничий пояснив, що два роки тому з під мораторію вийшло 27,7 млн га приватних паїв, що належать 7 млн українців, або приблизно 3,96 га на одну особу. Розміри паїв через особливості розподілу суттєво варіюється від області до області:

• найменші паї на заході  України. У Закарпатській та Івано-Франківській області їх середній розмір коливається в межах 1,1—1,5 га. 
• В Київській і Житомирській області середній розмір паю - 2,76-3,15 га. По Чернігівській області розмір середньої частки (паю) становить 4,1 га.
• На  сході (наприклад, в Луганській області) нормою є ділянки і по 7-8 га, але через тимчасову окупацію росіянами вони недоступні ні для обробки, ні для купівлі-продажу.

Сьогодні найчастіше в обігу трапляються ділянки площею 2-3 га, і лише 1% доступної для продажу сільгоспземлі знаходиться в обігу. Тому, щоб зібрати цільне поле навіть в 100 га, вам потрібно придбати ділянки як мінімум у 25 власників, що розміщені поряд. От і оцініть вірогідність такого кейсу.

Роман Нейтер додає, що сільгоспкомпанії просто будуть купувати орендовані ними землі одразу після закінчення строку дії договору. В Україні не буде тотальної скупки землі, це будуть точкові транзакції серед тих, хто готовий її продати. При цьому ринок лімітуватиме бажання компаній вкладатись в землю в умовах низької рентабельності агробізнесу".

Чи варто купляти землю поблизу лінії бойового зіткнення? Роман Нейтер не бачить сенсу вкладатись в землю в прифронтових регіонах - вона коштує не набагато дешевше, ніж в середньому по Україні, тоді як ризики такої інвестиції значно більші. Покупці не готові вкладатись в подібні активи, тому, наприклад, за пять місяців 2023 року в Херсонській області укладено всього 12 угод, а в Донецькій - 69. 

В свою чергу, СЕО "Твоє коло" Андрій Усенко наводить як приклад прифронтову  Сумську область, яка, тим не менш, входить до першої трійки по країні за кількістю угод. За його словами, є різні стратегії інвестування і різні ризик-профілі інвесторів, поєднання яких визначає попит на землю в прифронтових регіонах. Юридичні особи мають надлишкову ліквідність, і сільгоспземля є необхідним інструментом в портфелі сучасного інвестора, котрий має балансувати в тому числі ризикові інвестиції.

Як не "попасти" на гроші при купівлі угіддя?

Єгор Лісничий пояснює, що перевіркою юридичних обтяжень на землю і особи  продавця займається нотаріус. У разі виявлення невідповідності вимогам він відмовить у держреєстрації угоди куплі-продажу ділянки. Також нотаріус забезпечує дотримання процедури переважного права орендаря. З цього боку покупець захищений і може бути спокійним. 

Недосвідчені в темі земельних відносин інвестори найчастіше припускаються помилок саме при виборі ділянки. Тут варто звертати увагу на фізичні фактори (якість грунту, кількість опадів, рельєф) і економічні фактори (наявність в регіоні конкуренції серед орендарів, наскільки успішно веде орендар бізнес, чи в порядку його фінансова звітність).

Якщо ділянка обрана в перспективному регіоні, то варто переконатися у відсутності проблем організаційного характеру: 

• Договір оренди: на скільки років він укладений, чи передбачена за ним індексація оплати і перегляд умов. Є ризик потрапити в ситуацію, коли оренда виплачена колишньому власнику наперед, і інвестор дізнається про це надто пізно.
• Що з переважним правом оренди, чи не захоче сам орендар купити цю ділянку. В такому випадку він матиме перевагу перед потенціальним покупцем землі.
• Відсоток обробітку ділянки та її рельєф, чи є на ній яри або заліснення. На картах, на жаль, це не завжди можна побачити. Іноді по карті начебто все гаразд, а по факту орендар не обробляє частину ділянки через її рельєф, і цінність такої землі нижча. Або ситуація зворотна: карта показує, що ділянка не оброблена, а насправді орендар вже провів з нею певну підготовку, тому тепер вона на 100% придатна до посіву.
• Накладка кадастрів (невірно встановлені межі), коли частина ділянки одразу офіційно належить двои власникам.
• Є земля, яку держава надала окремим категоріям людей, наприклад, військовим, і її обробляє не агрокомпанія або великий фермер. Така ділянка може знаходитись в межах села, і в неї взагалі може не бути великого орендаря, тому інвестиційна цінність такої землі мінімальна.
• Трапляються і просто недобросовісні орендарі, які не виконують своїх зобов’язань по сплаті оренди, посилаючись на форс-мажор чи якісь непередбачені обставини. Наприклад, "Твоє коло" має список орендарів, з якими компанія принципово не співпрацює.

Головні висновки 

Агробізнес намагається вижити, а не активно інвестувати. Як приклад Роман Нейтер наводить холдинги HarvEast, або "Нібулон", які через російське вторгнення втратили значну частину зембанку, і тепер головним чином сфокусовані на розмінуванні і поверненні своїх земель в обіг, а не на купівлі нових ділянок.

Навіть з відкриттям ринку для юросіб, йому ще довго відновлюватись до довоєнних показників. Експерт КШЕ підкреслює, що нинішні 6-7 тис. транзакцій на місяць при 16 тис. проданих гектарів - це "ні про що" в порівнянні з 19 тис. угод на 48 тис. га, які фіксувались до повномасштабного вторгнення. Ринок землі залишатиметься малоліквідним, як і за два роки свого існування, коли сумарно 1% угідь змінив своїх власників. 

Власники землі не поспішають продавати землю. Єгор Лісничий уточнює, що попит на ринку все ще перевищує пропозицію, і власники землі не поспішають з продажею ділянок. Наразі і в обігу перебуває всього 1-1,5% колишніх підмораторних земель.

При цьому серед власників землі, які продали свої ділянки інвесторам "Твого кола", 70% мають два і більше паїв у власності. Вони продають частину зембанку для закриття життєвих потреб - справити весілля, забезпечити житлом родину, покращити життєві умови, оплатити навчання, на розвиток власного бізнесу, тощо. Іншу частину зазвичай залишають для господарювання, або чекають росту цін і можливості заробити на продажі більше.