Хороший вариант или сомнительная сделка: почему в Западной Украине растет спрос на покупку жилья и нужно ли его покупать

Война, которую развязала РФ против Украины, парализовала украинский рынок недвижимости. По словам эксперта рынка недвижимости Михаила Артюхова, из-за войны большинство владельцев квартир отозвали свои предложения о продаже квартир. Количество объявлений о продаже за февраль-март 2022 года на самых популярных интернет-ресурсах сократилось более чем в 10 раз и составляет 20-35 тысяч, из которых 70% переносят просмотры, а интерес к веб-сайтам крупнейших агентств недвижимости практически отсутствует. 

С другой стороны, война спровоцировала массовые миграции как внутри Украины, так и из нее за границу: люди спасаются от обстрелов, покидают разрушенные дома, а значит, ищут временное или постоянное пристанище. Потенциальные продавцы жилья есть во Львове, в Ивано-Франковске, Ужгороде. Потенциальные покупатели — вынужденные переселенцы из Восточной Украины, которые лишились жилья из-за обстрелов на родине и хотят купить его на западе страны.

"Люди потеряли жилье — Харьков, Мариуполь и другие восточные регионы. Им всем нужно будет жилье, но не все будут рассматривать вариант аренды. Вполне возможны варианты, когда государство будет компенсировать потерянное жилье. И вполне вероятно, что люди будут рассматривать районы, которые не затронуты боевыми действиями", — объясняет директор City Development Solutions Роман Герасимчук. 

Поэтому, по его словам, потенциальные и будущие покупатели уже сегодня могут присматриваться к жилью в Виннице, Ивано-Франковске и так далее. То есть в Центральной и Западной Украине.  

"Я бы не сказал, что спрос на жилье в Западной Украине вырос. Я бы сказал, что это единственное место, где он сохранился. Там сделки еще проходят. Сейчас спрос возрос в первую очередь у тех, кто является опытным инвестором", — подчеркивает Герасимчук. 

С этим соглашается и президент ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Юрий Пита. По его словам, если рынок недвижимости в ближайшее время и будет работать, то в западных регионах Украины, где не ведутся активные военные действия. А говорить о рынке в регионах с активными военными действиями сейчас не приходится. 

"Да, спрос в западных регионах есть, люди готовы покупать недвижимость, но сейчас сделки не проводятся в связи с остановкой работы реестров. При этом не исключено, что спрос на социальное жилье будет превышать предложение, цены могут вырасти до 10%. Если цены вырастут значительно, спрос может их не выдержать", — подчеркивает Пита. 

Спрос есть, а возможности оформить сделку нет

С начала войны в Украине Министерство юстиции приостановило работу Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество, поэтому сделки покупки, продажи объектов недвижимости так, как предусмотрено законом, не заключаются. Однако украинцы находят лазейки: покупают квартиры по доверенности, заключают предварительные договоры или оформляют завещание на покупателя. Подобные алгоритмы использовались, когда люди хотели продать землю во время действия моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения.

По словам Романа Герасимчука, эта форма вполне рабочая, но с небольшой поправкой: Государственный  реестр прав на недвижимое имущество работает  в режиме просмотра. То есть вносить изменения нельзя, но можно посмотреть — на днях эту опцию включили.

"Нотариальные договоры и доверенности — вполне рабочий документ, он будет иметь юридическую силу. Единственное, что нужно помнить, когда реестры откроют и передача прав собственности будет происходить с внесением в реестр, могут быть технические сложности. С одной стороны, могут быть очереди, с другой — регистратор может попросить доверенности переделать. Или же попросить присутствия и продавца, и покупателя, то есть, по сути, провести сделку заново", — объясняет Герасимчук.

В то же время в АСНУ советуют быть осторожными с использованием этого алгоритма. Такие операции не защищены юридически, и кроме того, есть статья 233 Гражданского кодекса Украины, в которой обозначено, что сделку, осуществленную под влиянием тяжелых обстоятельств, суд может признать недействительной. Кроме того, нужно помнить, что любую доверенность можно со временем отозвать, а продавец может попросту исчезнуть и продать жилье во второй раз.

"В течение месяца после открытия реестров рынок сбалансируется. Полностью реестры откроют, скорее всего, после прекращения огня, освобождения Украины от агрессора. Возможно, в западных регионах доступ к реестрам частично откроют раньше. Не исключено, что в центральных и восточных регионах будут желающие, как говорится, "за бесплатно" купить недвижимость, но желающих продать на таких условиях будет немного", — полагает Юрий Пита. 

По его словам, сделки по нынешним схемам заключать достаточно рискованно, можно остаться и без денег, и без квартиры, поэтому лучше подождать открытия реестров. Тем более, что, по информации Министерства юстиции Украины, в ближайшее время доступ к реестрам планируется возобновить в районах, где нет военных действий. Однако функционал некоторых услуг, скорее всего, будет ограничен.

Какие квартиры и за сколько хотят покупать украинцы во время войны

По словам опрошенных Delo.ua экспертов, вторжение агрессора в Украину пока никак не повлияло на цены. 1-комнатная квартира в старом жилом фонде Ивано-Франковска стоит $24−25 тысяч, а в новостройке — от $30 тысяч. В Ужгороде 1-комнатную квартиру в хрущевке можно приобрести за $23−28 тысяч, а жилье в самом центре обойдется в $35−50 тысяч. Квартиры в новостройках без ремонта обойдутся по $700−1,2 тысячи за кв. м в зависимости от расположения дома. А во Львове, что до войны, что во время нее, цены по сравнению со столичными ниже от силы на 10-15%.

Тем не менее, после завершения войны и "вторичка", и "первичка" на западе Украины может подорожать минимум на 10%. Связано это с тем, что часть вынужденных переселенцев не захотят возвращаться на прежнее место жительства. Особенно, если его не осталось.

Кроме этого, в Западную Украину из столицы и Харькова активно переносят свои офисы многие компании, а вместе с ними переезжают и сотрудники. А это в свою очередь также подстегнет рынок недвижимости. Пока же в наибольшем спросе 1- и 2-комнатные квартиры. Поэтому цены будут расти в первую очередь на них. 

По словам Романа Герасимчука, когда война закончится, украинский рынок строительства получит рост, которого не было, вероятно, последние 10 лет. Более того, по предварительным оценкам City Development Solutions, объем строительства только по восстановлению уже превышает 5-летний объем строительства. 

"Плюс это еще и дополнительная возможность "декоммунизироваться", ведь разрушили у нас в основном дома из  советского наследия — панельные и пр. А строить мы будем современное жилье", — подчеркивает Герасимчук. 

Того же мнения придерживается и Юрий Пита. По его словам, люди будут верить в возрождение украинских городов, поэтому дальнейшее развитие рынка недвижимости будет, безусловно, зависеть от дальнейших событий на фронте. А значит, окончание войны однозначно приведет к активности рынка. 

С этим согласен и Михаил Артюхов. По его словам, как только война завершится, спекулятивные настроения на рынок недвижимости вернутся. Более того, потенциал роста рынка жилья уже превысил миллион квартир, что является ежегодным приростом для столицы Украины в течение последних лет. 

"Украина уже завоевала доверие и сердца многих людей за её пределами, поэтому предпосылки для роста рынка жилья очевидны", — подытожил Артюхов.