Аренда жилья в преддверии осени. Люди постепенно возвращаются в Киев, но снять квартиру во Львове все еще дороже

В начале полномасштабной войны с Россией из прифронтовых городов, а также мегаполисов, подвергшихся обстрелам в относительно безопасные города западных областей, выехало много внутренних переселенцев. Это повлекло за собой бум на рынке аренды жилья в областных центрах на западе страны. Поэтому арендовать квартиру во Львове или Ужгороде стало дороже чем в Киеве.

За полтора года полномасштабной войны многие переселенцы уже вернулись домой . Однако, если не считать элитные предложения на рынке, жилье на западе Украины все еще дороже, чем в столице. Однокомнатную квартиру в Киеве в августе можно арендовать за 6500 гривен, тогда как во Львове стоимость аренды однокомнатной квартиры стартует от 13,6 тысяч гривен, а в Ужгороде от 14,9 тысяч гривен.

Вместе с этим рынок аренды жилья на западе страны уже несколько охладел и основным драйвером спроса на жилье во Львове накануне осени уже не переселенцы, а студенты, которые приезжают в город на оффлайн обучение. В то время как в Киеве стоимость аренды наоборот растет из-за большого количества желающих вернуться или переехать жить в столицу. Однако значительная часть арендаторов при выборе жизни все еще предпочитает безопасность и остается в далеких от линии фронта западных областях.

Вместе со значительным количеством выехавших из столицы людей с началом войны сократилось и количество желающих сдавать в аренду жилье. Главным образом, это связано с экономической нестабильностью и неопределенностью будущего.

Эксперты и участники рынка недвижимости прогнозируют оживление аренды по окончании войны. Хотя все во многом будет зависеть от того, как именно эта война закончится. Однако после войны рынок аренды жилья может претерпеть значительную трансформацию, которая будет выражаться из-за установления на этом рынке правил игры. Аренда жилья до сих пор остается "серым рынком", где арендодатели не платят налоги, права арендаторов никоим образом не защищены, а договоры об аренде жилья не имеют юридической силы.

Рядовым рантье в Украине является в основном представитель среднего класса, который покупая квартиру для сдачи в аренду видит в этом единственную возможность инвестировать заработанные средства. Рядовой арендатор, это в основном либо переселенец, либо человек, переезжающий в другой город для работы или учебы. После окончания полномасштабной войны в Украину могут вернуться многие беженцы, успевшие пожить и поработать в странах ЕС, где регуляции аренды жилья давно работают, а арендаторы защищены государством от внезапного выселения или повышения цены. Это может стимулировать спрос на подобные изменения и в Украине.

В общем, попытки упорядочить рынок арендованного жилья были до полномасштабной войны, но то как быстро в этом сегменте рынка недвижимости завершится эпоха «Дикаго Запада» будет зависеть главным образом от того, насколько будет развита экономика внутри Украины.

Рынок аренды жилья в стране с начала полномасштабной войны

В пресс-службе компании ЛУН рассказали, что после начала полномасштабной войны весной и летом 2022 столица и города на востоке начали терять своих жителей в связи с миграцией.

Весной прошлого года не редко можно было арендовать квартиру в Киеве только за оплату коммунальных. В то же время, в западных регионах вынужденным переселенцам сдавали все пригодное к жизни. Кроме квартир, сдавали и отдельные комнаты и частицы домов, спрос превышал предложение в разы. Но не только западные регионы получили переселенцев. Днепр, Полтава, Винница тоже приняли значительную часть людей, бежавших от войны. Эти регионы получили спрос на аренду в 3-5 раза больше привычного”, - отметили в пресс-службе.

Однако уже с осени прошлого года обстрелы энергетической инфраструктуры и ожидания сложной зимы 2022-2023 годов спровоцировали на рынке несколько изменений. Во-первых, жилье как можно дальше от ТЭЦ/ТЭС, потенциальных объектов российских обстрелов, стало требованием по умолчанию. Кроме того, многие рассматривали переезд в пригород, где была возможность установить генератор или иметь печь или камин и этим уже обеспечить тепло.

А вот после зимы наблюдается возобновление спроса в столичном регионе, что отражается и на росте цен в Киеве. В то же время аренда во Львове продолжает снижаться. В ЛУН ожидают, что с началом нового школьного сезона рост столичных цен продолжится из-за возвращения женщин с детьми домой.

В компании также отмечают, что перед полномасштабной войной в Украине закладывался тренд на доходные дома, где управляющая компания была готова сдавать в аренду приобретенное жилье за небольшой процент. Но сейчас из-за снижения арендных ставок этот бизнес становится менее экономически выгодным. Да, если до вторжения окупаемость квартиры была в пределах 10 лет, то сейчас в Киеве этот срок удвоился и уже составляет 20 лет.

“Внедрение полноценных REIT зависит больше от взросления не рынка Украины, а самой экономики. Де-факто, в Украине нет биржи, а инвестиции в недвижимость альтернативные покупки квартир для сдачи в аренду (или для перепродажи позже) представлены десятком апарт-отелей и несколькими компаниями, специализирующимися на сдаче в аренду коммерческих площадей и пробуют привлекать для этого частный капитал инвесторов”, - говорят в ЛУН.

Хотя изменения и небольшие, но первые серьезные шаги уже идут. В частности, представители власти понимают, что для привлечения иностранного капитала нужно решать проблему страхования военных рисков. При создании полноценного страхового рынка у нас недвижимость также выигрывает и повлечет за собой большую транспарентность всех отношений. Например, застраховать сдаваемое в аренду жилье без заключения официальных контрактов и уплате налогов будет невозможно.

Главным драйвером поиска арендованного жилья остаются потребность в комфорте и безопасности

Руководитель направления OLX Недвижимость Оксана Остапчук рассказывает, что компания ежеквартально проводит независимые опросы среди соискателей недвижимости. Согласно результатам таких опросов, основным драйвером поиска жилья в аренду остается потребность в удобном и безопасном жилье.

"К сожалению, среди основных драйверов поиска жилья в аренду есть те, которые связаны с полномасштабным вторжением и занимают большую долю среди опрошенных", - говорит Остапчук.

Цены на аренду жилья на Западе страны стабилизировались, а в Киеве могут вырасти

По словам Остапчук, до полномасштабного вторжения с начала августа начинался очень активный спрос в долгосрочной аренде после летнего затишья. Спрос рос вследствие многих факторов: новый поток студентов, жизнь за городом уже становилась неудобной и появлялась необходимость переехать в город, начало нового учебного года, начало активного рабочего периода после отпусков и т.д.

В этом же году рынок аренды в количестве предложений в Киеве и Киевской области продолжает падать в течение последних месяцев. Падение в столице не критично, но от месяца к месяцу происходит уменьшение количества активных объявлений на OLX. В то же время рынок продаж продолжает расти.

“В то же время количество отзывов на объекты долгосрочной аренды продолжает расти. В разных регионах рынок аренды осенью сможет проявить себя по-разному. Если количество предложений в Киеве и области продолжит падать, а спрос будет расти, мы увидим рост цен на объекты. С декабря 22 года мы наблюдаем незначительное повышение цен на аренду ежемесячно, поэтому эта тенденция, на мой взгляд, точно сохранится, если другие факторы на это не повлияют. Ведь все мы помним осень прошлого года, когда ощутимо пострадала критическая инфраструктура крупных городов, и люди начали переезжать в населенные пункты, где была связь, электроэнергия и интернет», - отмечает Остапчук.

Таким образом, учитывая текущую динамику спроса и предложения в OLX прогнозируют рост цен в Киеве и области, при условии, что на рынок не будут влиять другие факторы.

В то же время цены на Западе закрепились и в ближайшее время падение не должно произойти. Напротив, начало сезона, внутреннее перемещение лиц, временное убежище может повлиять на рост цен на аренду и в этом регионе.

«Безусловно, учитывая опыт в прошлом году, люди будут выбирать более удобное и безопасное жилье: удаленность от военных объектов, более низкая этажность, с автономным отоплением и укрытием рядом или в самом доме. Интересы и потребности остались такими же, более того — они уже постоянны и обязательны при выборе жилья в аренду или для покупки. А в свете последних новостей о возможном выходе студентов в офлайн и возвращении работников в офисы – потребность в найме жилья будет расти”, - отмечает Остапчук.

После войны столичный рынок аренды недвижимости ждет оживления

Киевский риэлтор Александр Бойко рассказывает, что спрос на аренду жилья в столице обычно стабильный, поскольку Киев это город с большим количеством студентов и молодых профессионалов. Но спрос может варьироваться в зависимости от внешних факторов.

“Спрос на аренду жилья в Киеве обычно демонстрирует определенные колебания в течение года, но начиная с августа месяца, то есть в конце этого лета, перед началом нового учебного года, повысился спрос на жилье среди студентов и их родителей, а также среди лиц, планирующих переезд в город”, - говорит Бойко.

Он считает, что после войны в стране можно будет наблюдать определенное экономическое восстановление, что приведет к увеличению спроса на аренду жилья, потому что люди будут искать новые возможности после периода нестабильности. Кроме того, можно ожидать увеличения спроса на временное жилье среди тех, кто вернется в столицу после переезда из-за войны.

Что касается предложения, то специалист по недвижимости ожидает некоторое увеличение количества доступных объектов аренды. Во время войны некоторые владельцы были вынуждены остановить аренду из-за опасности или нестабильности, и с восстановлением есть возможность, что они вернут объекты на рынок. Однако это может быть сбалансировано путем обновления обычного ритма жизни.

“С моей точки зрения, будущего можно ожидать стабилизацию рынка аренды жилья в Киеве, но с определенными колебаниями в зависимости от изменений в экономике, политике и других факторов. Важно знать, что рынок недвижимости очень динамичен и реагирует на многие факторы, поэтому он может изменяться со временем. Эта ситуация также может создать возможности для инвесторов, которые могут видеть потенциал во вложениях в арендную недвижимость в Киеве после восстановления стабильности и спроса”, - говорит Бойко.

Риэлтор отмечает, что в течение войны изменилось лицо рядовых арендодателя и арендатора в столице. Рядовой арендодатель до начала конфликта обычно являлся представителем среднего класса, обладавшего дополнительной собственностью, такой как квартиры, дома или коммерческие помещения. Большинство из них сдавали в аренду свою недвижимость для получения дополнительной прибыли или из-за того, что не были готовы продавать ее, но при этом желали получить дополнительный доход.

В целом по состоянию на конец августа 2023 стоимость аренды однокомнатной квартиры в столице стоит 12 тысяч гривен, а арендовать двухкомнатную обойдется в 16 тысяч гривен.

С другой стороны, чаще рядовой арендатор до войны был молодым человеком или семьей, не имевших возможности или желания купить собственное жилье. Арендаторы искали жилье для проживания на определенный срок и желали гибкости, предоставляемой арендой.

“В течение войны эти группы людей претерпели изменения. Арендодатели стали осторожнее из-за экономической нестабильности и неопределенности будущего. Некоторые из них стали больше внимания уделять обеспечению надежного источника дохода по арендной собственности. Одновременно некоторые арендодатели решают продать свою собственность из-за финансового давления. Что касается арендаторов, то война повлияла на их возможности и преимущества. Экономические трудности могут привести к тому, что большее количество людей будут вынуждены искать более доступные варианты жилья в аренду. С другой стороны, неопределенность и риск могут побуждать некоторых арендаторов отложить свои планы по поиску собственного жилья и предпочесть аренду”, - рассказывает Бойко.

По его словам, на сегодня рынок аренды жилья демонстрирует несколько важных трендов. Во-первых, рост спроса на арендные квартиры и дома можно объяснить увеличением молодой активной аудитории, больше колеблющейся между покупкой и арендой, а также заинтересованной в гибкости места жительства.

Второй тренд – это рост спроса на жилье с улучшенными характеристиками и услугами. Арендаторы становятся более требовательными и часто готовы платить больше за удобства, такие как меблированные квартиры, техническая оснастка, парковки, спортивные залы и т.д.

“Предвидеть тренды на будущее – задача немного сложнее. Однако, вероятно, мы увидим еще больше интеграции технологий в сферу аренды жилья, такие как приложения для управления жилыми помещениями, разумные системы безопасности и энергосберегающие технологии, это, по моему личному мнению. Что касается возможных изменений после окончания войны, дело может пойти несколькими путями. Если конфликт завершится, это может привести к возобновлению деятельности строительной отрасли и увеличению жилья. Однако восстановление может занять время, и спрос может преобладать в течение определенного периода”, - отмечает Бойко.

Переселенцы постепенно покидают Львов, драйвер спроса на аренду жилья сейчас студенты

Риэлтор агентства Rinvest во Львове Иван Рак, рассказывает, что спрос на аренду жилья в городе Льва последние полтора месяца довольно значительным главным образом из-за студентов. Но в общем, последние полгода цены и количество арендаторов во Львове стабилизировались и приблизились к уровню, который был до полномасштабной войны.

“Люди постепенно начали возвращаться. Многие арендаторы съехали из более дорогих квартир, поэтому таких квартир теперь стало больше клиентов и люди имеют возможность выбрать себе дешевый вариант. Владельцы тоже начали потихоньку снижать цены, поэтому они более или менее стабилизировались. В будущем все будет зависеть от ситуации в стране, но после победы все вырастет существенно существенно. Покупка квартир выросла, спрос безумный. За последние четыре месяца люди скупают все, что есть. Это в основном инвестиционные покупки, немногие покупают для проживания, в основном для аренды, перепродажи и так далее”, - говорит Рак.

Он говорит, что сейчас рынок аренды жилья во Львове держится на одно- и двухкомнатных квартирах от 40-50 квадратных метров с дизайнерским ремонтом. Такие квартиры гораздо легче сдать и продать. Чем больше площадь жилья, тем труднее найти покупателя или арендатора.

Аренда однокомнатной квартиры, если она в хорошем районе с хорошим ремонтом от 400 долларов, и двухкомнатная от 550. На цены в общем влияет ремонт и расположение. А вот российские обстрелы на спрос почти не влияют.

"У нас была история, когда в результате обстрелов пострадал один дом, там были в аренде квартиры, люди съехали, но в соседних домах ничего не изменилось", - говорит риэлтор.

Он отмечает, что арендаторы жилья в городе Льва это обычно люди работающие дистанционно: айтишники, дизайнеры или предприниматели.

“У нас прямо сейчас средний чек 450 долларов. Это соответственно либо айтишники, либо имеющие свой бизнес. Из более дешевых вариантов очень трудно найти. Люди там годами живут”, – говорит Рак.

Арендодатели же, по его словам, это обычно львовяне среднего класса от 35 лет, купившие жилье как инвестицию.

Он отмечает, что в начале войны в городе были проблемы и конфликты из-за большого количества переселенцев из других уголков Украины, однако сейчас такой проблемы нет. За полтора года войны люди в городе уже привыкли к переселенцам и тем, кто не желает сдавать им жилье немного.

В то же время сам рынок, по мнению Рака, требует большего контроля и законодательного регулирования со стороны государства. С одной стороны, нужно упорядочить деятельность риэлторов, с другой обложить рантье и обеспечить права арендаторов.

“К нам после начала войны приехало много агентств из других областей. А как известно, в каждой области в бизнесе есть свои правила. Если часть игроков рынка эти правила выполняет, а часть – нет, на рынке происходит хаос. Поэтому я думаю нужно как-то упорядочить деятельность агентств по недвижимости. В то же время, контроль должен быть и за собственниками жилья. Никто из них не хочет заводить ФЛП, чтобы хоть как-то уплачивать налоги с полученных от аренды средств. А такие запросы часто поступали от крупных компаний. При этом неурегулированность аренды бьет и по арендаторам. Их права вовсе не защищены, потому что квартира в целом является имуществом собственника, на которое он имеет права, а соглашения не имеют силы. Подписанный договор аренды является все равно договором на словах, который записали, чтобы не забыть, о чем договаривались”, - отмечает риэлтор.