- Категория
- Недвижимость
- Дата публикации
- Переключить язык
- Читати українською
Вниз или вверх: что будет с ценами на аренду квартир в 2025 году
![Самые дешевые цены на аренду – в прифронтовых Харькове и Сумах. Иллюстрация: Delo.ua Вниз или вверх: что будет с ценами на аренду квартир в 2025 году](https://delo.ua/static/content/thumbs/375x243/e/cb/4khefk---c17x11x50px50p-c17x11x50px50p--023f75972007270a90c690fec4a29cbe.png)
2025 год на рынке недвижимости Украины может повторить кейс 2024 года, когда из-за падения спроса на покупку жилья значительно возрос интерес и цены на аренду квартир.
Как и в прошлом году, в этом году эксперты в своих прогнозах не видят оснований роста спроса на куплю-продажу — как на вторичном, так и на первичном рынке жилья. Он, скорее всего, будет умеренным, прогнозируют специалисты. Так что 2025-й снова будем проживать как "год аренды".
Несмотря на значительные колебания цен на квартиры и чувствительность к составляющей безопасности аренда почти по всей стране, кроме прифронтовых областей, сейчас чувствует себя наиболее уверенно. Спрос на аренду высок, ставки значительно выросли, срок экспозиции свободных квартир снижается, отметил в комментарии Delo.ua гендиректор девелоперской компании GREENOL Олег Приходько.
По его словам, логично, что рынок недвижимости на третий год войны значительно сместился в сектор аренды, ведь внутри страны все еще происходит активная миграция.
"Если продолжается ползучее наступление на города на востоке Украины, конечно, людям нужно куда-то ехать. А покупать, к сожалению, большинство бегущих от войны украинцев не имеют возможности. Они вынуждены идти в аренду", — подчеркнул он.
По словам Олега Приходько, во всех городах, где возобновляется какое-либо производство, открывается или расширяется предприятие, особенно для военных нужд, сразу оживает рынок аренды.
Почему и как растет аренда жилья
В 2024 году заинтересованность в аренде даже превысила рекордные показатели 2023 года. В некоторых регионах цены превысили даже довоенные отметки, отметила в комментарии Delo.ua президент Союза специалистов недвижимого имущества Украины Лариса Ставинога.
В то же время, рынок продолжает работать по своим привычным законам, с учетом военных рисков. Это, во-первых, ярко выраженная сезонность: пиковый спрос наблюдается в феврале-мае, а также с конца августа по середину декабря. Именно в эти периоды наблюдается пиковый рост ставок, отметила риелторка.
"Второе правило – зависимость аренды от продажи. Как только падает спрос на покупку, как это было в 2024-м, – аренда сразу растет. Цены растут до критического показателя, после чего возобновляются продажи – люди переходят в покупку и пользуются ипотечными программами", – подчеркнула Лариса Ставинога.
Третий тренд – обычно рынок аренды идет за рынком труда. Активизируется аренда в более безопасных городах, но там, где есть оживленный рынок труда. Важна также численность населения в мегаполисе.
"Если это города-миллионники, как Киев, Львов Одесса, Днепр, Харьков, сегодня аренда здесь чувствует себя по-разному. В Харькове, например, только аренда и работает – из-за того, что здесь купли-продажи почти нет. В целом активизируется рынок там, куда идет миграция и основной человеческий поток и возможность устроиться на работу", — подчеркнула риелтор.
В-четвертых, на рынок аренды давит фактор роста коммунальных услуг – это сказывается на стоимости объекта – ведь кроме арендной ставки, арендатор еще и платит тарифы и в жилом фонде, и в коммерческой недвижимости.
Пятый тренд – ввиду высоких рисков, в отличие от довоенных времен теперь обычно заключают договоры аренды на шесть месяцев, и дальше пролонгируют. "Часто вместе с прологнацией происходит и повышение цены. Обычно немного, но все же ставка растет", — пояснила Ставинога.
Динамика цен на аренду в разных регионах Украины в 2024-2025 гг.
Количество предложений на украинском рынке аренды в течение 2024 года в основном снижалось. Ее количество увеличилось в Днепропетровской, Львовской, Ивано-Франковской и Волынской областях, свидетельствуют данные исследования DIM RIA. В остальных западных областях произошли колебания в пределах до 10% по сравнению с декабрем 2023 года. В столице и Киевской области количество предложений уменьшилось на 14% и 10% соответственно.
По словам менеджера по развитию бизнеса в ЛУН Александра Павлова, в Киеве рост цен по аренде в 2024 году сделал скачок на 30% за год в гривне, в долларе также весомый прирост – 20%. И это еще не самый большой рост по рынку. Еще больший прирост стоимости демонстрирует, например, Ивано-Франковск — 37% в гривне, а 27% — в долларе.
За последний год подорожали также Черновицкая (32%), Волынская (20%), Закарпатская (17%) области.
По абсолютным показателям самым дорогим городом по цене на аренду остается Ужгород, далее следуют Львов и Киев.
Однако если по ценам на однокомнатные Ужгород и Львов опережают Киев (16,5 тыс. грн), то в сегментах 2-х и 3-х комнатных квартир первенство остается за Киевом со средней ценой аренды 22,9 тыс. грн и 37,5 тыс. грн в месяц соответственно.
Самые дешевые цены в приближенных к военным действиям областях востока и юга: Харьковская и Сумская (4 тыс. грн за однокомнатную), Запорожская и Николаевская (по 5 тыс. грн), Черниговская (7 тыс. грн).
По данным статистики ЛУН, несмотря на повышение арендных ставок, спрос на арендное жилье в этих регионах остается все еще высоким. Об этом свидетельствует понижение срока экспозиции квартиры на рынке.
Аренда в западных регионах в январе 2025 года: "цена по горло" растет или проседает
В январе 2025 года активность аренды квартир в западных регионах закономерно стихла. Это прослеживается во Львове, Закарпатье.
"В последние месяцы чувствуется, что спрос ощутимо уменьшается. Это связано с тем, что в городе и так строится десятки новостроек. А многие переехавшие в регион во время войны уже успели решить свои жилищные вопросы. В настоящее время большого потока людей, которые едут на Закарпатье, не наблюдается", — подчеркнул в комментарии Delo.uа председатель закарпатского отделения АФНУ Роман Перегинец.
По убеждению риелтора, сегодня нет никаких оснований для удорожания цен на аренду даже в наиболее безопасном регионе, если не будет наблюдаться никаких изменений в политической или военной плоскости.
Сейчас в Ужгороде однокомнатную квартиру в среднем можно снять за $300-350, 2-комнатные составляют $400-600. Снять жилье в новостройках (после 2010 года) стоит дороже: 1-комнатные $400-600, 2-комнатные $450-700. Трехкомнатных гораздо меньше в предложении, поэтому они ценятся, особенно большими семьями: цена от $600 и выше.
В случае смены военной или политической конъюнктуры ситуация на рынке может кардинально измениться. Если вырисуется перемирие, значительное количество людей вернется домой, считает Перегинец.
"Закарпатье смогло приютить сотни тысяч людей, но в регионе нет много работы. Если у человека нет возможности постоянного финансового дохода, а только перебивается на сбережениях, при первой возможности такие люди вернутся домой, или же в большие области, где есть возможность лучшего заработка", – подчеркнул риелтор.
Во Львове также не видят перспектив роста аренды. По словам главы львовского отделения АФНУ Андрея Борисова, цены на аренду вышли на плато и вряд ли будут расти в ближайшие полгода.
"Если и будут расти цены, то разве что в гривне, в долларе нет. Однако темпы роста, если и будут, то меньше реального уровня инфляции", — добавил эксперт.
Самая популярная категория жилья на рынке аренды – бюджетная – до 13 тыс гривен. Однако высоким остается спрос и на хорошие квартиры в новых ЖК, где цены начинаются от 20 тыс. грн.
Цены в Ивано-Франковске, в отличие от Львова и Ужгорода, несколько подросли последние три месяца, однако горнолыжный регион популярен в оренде на зимние каникулы.
Аренда квартир в Киеве: динамика цен и спроса
Цена на квартиру в аренду в Киеве зависит от района и типа жилья. Арендные ставки на однокомнатную квартиру в январе 2025 колеблются: от 11,7 тыс. в Деснянском районе до 22,3 тыс. грн в Шевченковском.
После прошлогоднего подорожания цен на 30% аренда квартир в Киеве вышла на плато – в некоторых районах цены даже просели.
Из-за частых тревог и обстрелов спрос на арендном рынке сфокусировался на одной категории жилья — квартирах в новостройках (застройка начиная с 2010 года). В то же время, интерес к старому фонду падает, соответственно снижаются и цены на аренду.
Как рассказала глава киевского подразделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Оксана Ковтун, высокий интерес к квартирам в новых ЖК объясняется повышенными требованиями безопасности и комфорта со стороны арендаторов. Ведь монолитно-каркасные дома считаются менее уязвимыми, чем кирпичные или панельные. В то же время в новых ЖК обычно есть паркинги, которые служат укрытиями.
По ее словам, большой спрос на квартиры с ремонтом, новой мебелью и техникой.
На старое жилье спрос низкий, отмечает Ковтун. Соответственно, там длительный срок экспозиции. Все, что в новых комплексах сдается и оформляется за 1-2 дня.
Статистика также свидетельствует о том, что старый фонд теряет в цене. Еще в ноябре 2024-го Delo.ua писало о том, что по ценам на аренду в столице лидируют дореволюционные, так называемые "царские" дома. Со средней ценой 41 000 грн (за двухкомнатную) они опережали даже квартиры в новостройках – 37 000 грн. В то же время сталинки того времени стоили 32 000 грн, аренда квартир в хрущевках — 16 000 грн, панельных — 14 000 грн, в домах-спецпроектах 19 000 грн.
В январе 2025-го цены на "царские" дома, по данным ЛУН, подешевели на 3000 грн (за два месяца), на 10% просели также цены на хрущевки. Однако аренда квартир в новостройках (после 2010 г.) подорожала на 10%.
В целом и средняя цена на аренду квартир в Киеве уменьшилась за два месяца – с 17 000 до 16 000 грн, по данным ЛУН.
Как обычно, дешевле всего арендовать жилье в столице в Деснянском районе, самые дорогие квартиры — в Печерском и Шевченковском районах.
Аренда квартир в 2025 году: как изменились требования к жилью
Основной спрос долгосрочной аренды на третий год войны сосредоточен на 1-2 комнатных квартирах на низких этажах.
Эксперты отмечают, что на четвертый год войны арендаторы будут ценить в первую очередь параметры безопасности и комфорта.
"В связи с обстрелами люди хотят арендовать помещение недалеко от метро, чтобы быстро добежать до укрытия. Важна этажность: максимум до пятого этажа", – пояснила Ставинога.
Жилье для аренды должно иметь современный ремонт, важно наличие генератора или конвектора, чтобы можно было пользоваться лифтами, предпочитают квартиры с газом.
Изменились требования к комплектации квартиры: должны быть места для хранения вещей, однако мебели должно быть немного, ценится также современная бытовая техника и качественный матрас.
"Однокомнатная квартира с таким комплектованием может сдаваться в Киеве, если это, например, ЖК "Республика", за 20 тысяч гривен (за 40 кв. метров) и такой объект сдается очень быстро", — подчеркнула Ставинога.
В Киеве, как рассказала глава киевского подразделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Оксана Ковтун, наблюдается высокий интерес к квартирам в новых ЖК. Во-первых, потому, что монолитно-каркасные дома считаются менее уязвимыми, чем кирпичные или панельные. В то же время в новых ЖК обычно есть паркинги, которые служат укрытиями.
"Во-вторых, в новостройках нет центрального отопления, там ниже коммунальные услуги. Третий фактор — это вопрос комфорта. В новых жилых комплексах есть охрана, аккуратная территория. Арендаторы сегодня высоко ценят комфорт", — отметила Оксана Ковтун.
По ее словам, большой спрос на квартиры с ремонтом, новой мебелью и техникой.
На старое жилье спрос в столице низкий, замечает Ковтун. Соответственно, там длительный срок экспозиции.
Долгосрочная аренда: прогноз по ценам и активности в 2025 году
Отток массового арендатора в западные регионы Украины будет способствовать тому, что во Львове, Ужгороде, Ивано-Франковске, Луцке и дальше будут удерживаться высокие цены на аренду квартир. Вряд ли цены на аренду будут расти - они уже итак по горло, утвеждают риелторы.
"Пока у людей не будет чувства безопасности, западные регионы будут и дальше держать высокую ценовую планку. Центр страны будет реагировать ситуативно – если обстрелы увеличиваются, спрос и цены проседают, дальше возобновляются", - считает Лариса Ставиноги.
В Киеве, по словам риелтора, аренда еще может расти, однако гораздо меньшими темпами по сравнению с прошлогодним скачком. По ее словам, рост цен в столице возможен на 10-15% за год, однако он будет приходиться на активные фазы сезонности.
Впрочем, возможен и другой сценарий развития событий, если начнутся переговоры и улучшится составляющая безопасности по стране.
"В этом случае ситуативный спрос на западной Украине уменьшится, начнется массовый отток людей – и арендаторов, и инвесторов. Ключевой интерес на рынке снова сместится обратно в Киев. В Ужгороде, Франковске и Львове цены вернутся к довоенным показателям ", — подчеркнула риелторка.
Рост арендных ставок, который происходил в течение 2024 почти во всех городах Украины, может побуждать увеличение инвестиционного спроса на квартиры, считают аналитики ЛУН. Потенциальные продавцы недвижимости могут задуматься о превращении в потенциальных арендодателей. Также вполне вероятно, что рынком аренды заинтересуются и застройщики, которые будут в состоянии предложить некоторый пул готовых квартир в аренду.
К аналогичному выводу пришли и специалисты маркетплейса ДІМ.RIA: рост арендных ставок в 2024 году может побудить к увеличению инвестиционного спроса на квартиры.
Таким образом, активная аренда может оживить вялый рынок купли-продажи, после чего обычно подтягиваются и цены на квартиры.