Другий етап земельної реформи в Україні. Які зміни чекають на ринок землі з 1 січня 2024 року

Відкрийте нові горизонти для вашого бізнесу: стратегії зростання від ПриватБанку, Atmosfera, ALVIVA GROUP, Bunny Academy та понад 90 лідерів галузі.

12 грудня на GET Business Festival дізнайтесь, як оптимізувати комунікації, впроваджувати ІТ-рішення та залучати інвестиції для зростання бізнесу.

Забронювати участь

Реформу ринку землі, яка стартувала 1 липня 2021 року, цілком можна назвати багатостраждальною - в початковому варіанті планувалось допустити до купівлі землі як громадян України, так і юридичних осіб. Однак, через протести частини аграріїв, політиків та громадських організацій, в 2021 році був погоджений компромісний варіант реформи - не більше 100 га "в одні руки" для фізосіб з липня-2021, і не більше 10 тис. га для юросіб з 1 січня 2024 року. 

Такий запобіжник впровадили, щоб дати можливість громадянам встигнути придбати земельні ділянки впродовж 2022-2023 років, і тим самим здійснити первинний перерозподіл угіддь перед допуском на ринок великих гравців з сільгоспкомпаній. 

Попри поширений міф, іноземцям в будь-якому випадку не дозволено купувати українську землю. 

Наразі маємо наступні параметри ринку землі (за даними "KSE Агроцентр" на 1 грудня 2023 року):

Однак, восени 2023 року серед українського політикуму і бізнес-спільноти поширюються сумніви щодо доцільності відкладення запуску другого етапу реформи. Її пропонують відкласти на певний строк, або до закінчення в Україні військового стану, або не допустити збільшення ліміту гектарів для юросіб. 

Не пускати юросіб на земельний ринок: аргументи "проти"

Найбільш радикальні противники вільного ринку землі - представники партії "Всеукраїнське об'єднання "Батьківщина", які послідовно і на всіх етапах блокували цю реформу. Лідер партії Юлія Тимошенко в 2017 році заявляла про наміри зібрати 10 млн підписів проти відкриття ринку землі, але не змогла виконати обіцянку. В 2020 році партія ініціювала проведення референдуму щодо доцільності продажу сільгоспугіддь, проте не змогла остаточно заблокувати реформу. 

Наразі боротьба партії з ринком землі триває. Як заявила Юлія Тимошенко, фракція "Батьківщина" переконала колег по парламенту не запроваджувати з 1 січня 2024 року другий етап земельної реформи. За її словами, лідери парламентських фракцій і прем'єр-міністр Денис Шмигаль домовились напрацювати юридичний механізм, який відтермінує земельне питання до закінчення війни. 

Незрозумілим залишається, яким саме чином партія зможе заблокувати відкриття ринку землі для юросіб - це рішення має ухвалити парламент, який до кінця 2023 року вже не збиратиметься на пленарні засідання.   

Крім "Батьківщини", відкласти реформу ринку землі також пропонує Всеукраїнська аграрна рада (ВАР). Ця організація пропонує не збільшувати ліміт землі у власності однієї юрособи 10 тис. га, а залишити діюче обмеження в 100 га як для громадян, так і для юридичних осіб.

ВАР стверджує, що через війну українські аграрії переживають чи не найскладніші випробування за всю історію незалежності - постійно зазнають фінансових та фізичних збитків через заблоковані порти, знищені виробничі потужності, обстріляні та заміновані українські поля. В таких умовах вітчизняні агровиробники вже другий рік поспіль працюють в збиток, тому збільшення ліміту на землю в одні руки не принесе жодної практичної користі для малих та середніх агровиробників, вони зараз просто не мають коштів на купівлю с/г земель.

Через складну ситуацію в АПК, організація пропонує залишити до кінця війни та ще на два роки після перемоги ліміт в 100 га в одні руки як для юридичних, так і для фізичних осіб.

Також голова ВАР Андрій Дикун зареєстрував відповідну петицію, яка набрала майже 26 тис. підписів, і, відповідно, мала бути розглянута президентом. У відповідь Володимир Зеленський доручив прем'єр-міністру Денису Шмигалю всебічно опрацювати дане питання, урахувавши можливі ризики для продовольчої безпеки, та вжити необхідних заходів.

Невдоволення реформою виражають і малі підприємці. Наприклад, ветеран АТО та чинний військовослужбовець Тарас Лелюх просить президента Володимира Зеленського захистити українські села, обмеживши можливість юрособам скуповувати землю по 10 тис. га в одні руки. За його даними, великий агробізнес може викупити землі сільгосппризначення раніше, ніж це зможуть зробити дрібні фермери, землевласники та чинні військовослужбовці.

Дещо менш жорстку ініціативу з обмеження доступу юросіб на ринок землі 21 грудня подала група народних депутатів на чолі з Дмитром Разумковим. В зареєстрованому ними законопроекті №10366 пропонується відкласти на рік вступ в силу другої фази земельної реформи, до 1 січня 2025 року. Причина такого відтермінування - забезпечення більш оптимальної моделі ринку землі після повоєнної стабілізації економіки, вважають автори документу.

Реформа має продовжуватися: аргументи "за" 

Змін до другого етапу земельної реформи не буде, а з 1 січня земельний ринок запрацює для юридичних осіб саме так, як і планувалось. На цьому 12 грудня наголосив міністр аграрної політики та продовольства України Микола Сольський під час конференції "Ведення агробізнесу в Україні".  

Він наголосив, що війна спонукає Україну пришвидшувати реформи, а не сповільнювати їх. Країна повинна рухатись в сторону лібералізації бізнесу, а не жорсткого регулювання - треба встановлювати зручні правила, не складніші в порівнянні з іншими країнами. 

З жорсткою критикою ініціативи зупинити земельну реформу виступає експерт із земельних питань та аграрної економіки Олег Нів'євський. Він називає активність "Батьківщини" навколо земельного питання спробою піару на суспільно важливій темі. 

За його словами, лише ліберальний і добре працюючий ринок землі сільгосппризначення є запорукою того, щоб в аграріїв та землевласників були кошти для розвитку. Також запуск ринку землі для юридичних осіб позитивно позначиться й на економіці країни - старт другого етапу реформи протягом перших трьох років після 2024 року даватиме додаткові 1-2,7% до ВВП щорічно. Водночас, робота ринку тільки для приватних осіб матиме нульовий ефект для ВВП країни, що зараз і спостерігається.

Другий етап ринку землі дозволить аграріям укріпитись на своїх землях і розвивати довготривалий бізнес, який вони не наважувались впроваджувати на орендованих землях.

Крім запуску ринку сільгоспземель для юридичних осіб, інвестиції в агросектор дозволить залучити якнайшвидший запуск роботи Фонду часткового гарантування кредитів у сільському господарстві, а також переоцінка Нацбанком коефіцієнту ліквідності с/г землі як предмета застави, додає Олег Нів’євський.

Аналітик підкреслює, що тільки за рахунок існування ринку землі в неповному форматі агросектор вже отримав додаткові 200 млрд грн застави, що відповідає 70 млрд грн кредитів. За час повномасштабної війни РФ знищила основних засобів в агросекторі на 320 млрд грн, тобто ринок зміг дещо компенсувати втрати.

Найбільша аграрна асоціація України УКАБ також виступає за дотримання формату розвитку ринку землі, який був визначений в 2020 році. Його непорушність необхідна як для українського агробізнесу, так і для власників земельних ділянок та майбутньої інвестиційної привабливості сільськогосподарської землі як активу. Відтермінування впровадження другого етапу ринку землі не має жодних підстав, наголошує УКАБ. 

СЕО та співзасновник компанії з інвестицій в землю "Твоє Коло" Андрій Усенко в коментарі для видання пояснює: відтермінування реформи матиме негативні наслідки для економіки України. Це означатиме гальмування інвестицій в галузь, заморожування довгострокових проєктів з глибокої переробки агропродукції або побудови тих самих систем меліорації.

За його словами, ефективним рішенням для забезпечення рівних можливостей для малих та середніх агровиробників можуть стати різні програми державної підтримки - від безкоштовних грантів на розвиток бізнесу до державних програм кредитування на кшталт "5-7-9%". Крім того, важливим є якнайшвидше запустити роботу Фонду часткового гарантування кредитів в сільському господарстві.

Примітно, що програма "5-7-9%" дійсно працює, додає він. За даними Мінагрополітики, з початку 2023 року 13,1 тис. агрогосподарств одержали 70,9 млрд грн банківських кредитів на розвиток. З них за державною програмою "Доступні кредити 5-7-9%" профінансована переважна більшість - 10,1 тис. агропідприємств на 40,3 млрд грн.

Також дискусійним залишається питання зниження рентабельності в АПК, яка навіть в складні роки війни залишається прибутковою. Наприклад, до повномасштабного вторгнення аграрії п'ять років поспіль отримували дуже високі прибутки, в середньому ефективний аграрій мав $400 з гектару на рік. Якщо брати 2021 рік, то взагалі були надприбутки - $1000/га, завдяки чому більшість аграріїв сформували резерв, що дозволить їм пережити скрутні часи.

За словами експерта, аграрний бізнес не можна планувати на 1-2 роки, потрібно дивитися на 10 років вперед. Якщо міркувати стратегічно, то потенціал зростання вартості гектару с/г землі складає 20% на рік, тоді як оренда складає 6-8% на рік, а кредит - 6-15% в залежності від валюти. Очевидно, що це вигідно, і аграрії будуть залучати кредитні кошти для забезпечення безпеки земельного банку на десятиріччя вперед.

То чи вдасться зупинити земельну реформу?  

Ні, з 1 січня 2024 року юрособи зможуть купувати до 10 тис. га в одні руки, підкреслює народний депутат від фракції "Голос" Ярослав Железняк.

Другий етап ринку землі точно відбудеться, запевняє Андрій Усенко. Україна й так забарилися з розвитком земельної реформи на декілька десятиліть. Подальше відтермінування ще більше відкине країну у розвитку і зробить її агросектор менш конкурентоспроможним. На щастя, в Міністерстві аграрної політики  та в інших владних кабінетах це дуже добре усвідомлюють і не допустять зриву реформи. 

Відкриття ринку землі для юросіб приведе в цю галузь нових гравців: починаючи від аграріїв, які прагнутимуть розширити свій зембанк чи закріпити право власності на нього, закінчуючи великими інвестиційними фондами, котрі будуть залучати великі капітали, інвестувати в землю і далі ними управляти. Раніше діяльність таких фондів була неможлива через заборону володіння землею для юридичних осіб. 

Попит на землю від початку відкриття ринку поступово зростає, навіть в часи повномасштабної війни, нагадує СЕО "Твоє Коло". Відкриття ринку для юридичних осіб з 1 січня 2024 року тільки збільшить об'єм інвестицій в цей ринок і "підтягне" зростання цін. Впровадження другого етапу реформи надасть ринку землі ще більшої прозорості.

Також можна констатувати, що масових скупок земель, про які застерігали противники реформи, за ці 2,5 роки не відбулося. Наразі в Україні сформовано ринок продавця, який вирішує, продати свою землю чи ні. Очевидно, власники земель з початку реформи демонструють надзвичайну поміркованість, продаючи землю скоріше у виключних випадках.

Прогноз попиту: "Твоє Коло" ще до повномасштабного вторгнення обрало 600 тис. га найбільш інвестиційно привабливих с/г земель, що розташовані переважно в Сумській, Чернігівській, Вінницькій, Житомирській, Хмельницькій, Полтавській і Тернопільській областях. Поки у країні війна, максимальний попит буде зберігатися в центральній частині України, а після перемоги активно відновлюватиметься і в північних областях. За прогнозами компанії, після відкриття ринку для юросіб, на ринок землі щорічно виходитиме приблизно 300 тис. га, або 1% від всього зембанку країни.