Іпотека повернеться восени. НБУ розповів, як банки видають житлові кредити

У червні в Україні було видано лише два іпотечні кредити. Їх оформили два банки на загальну суму 2,2 млн грн клієнтам у Львівській і Полтавській областях. Гроші фінустанови видали на придбання первинної і вторинної нерухомості. Про це свідчать дані Національного банку, який вперше з початку війни опублікував результати опитування банків про обсяги наданих населенню іпотечних кредитів.

І це при тому, що у січні-лютому, до початку широкомасштабних бойових дій, діючими кредиторами були більше 10 банків, а загальна сума нових іпотечних кредитів становила майже 1,2 млрд грн (1342 кредити). Тобто, війна, фактично, вбила ринок кредитування нерухомості. Хоча ринок житла поступово оживає та попит на нерухомість набирає обертів. Насамперед у тих регіонах, які знаходяться далеко від бойових дій.

Заборгованість скорочується завдяки сумлінним позичальникам

Опитані Нацбанком 30 фінустанов, іпотечний портфель яких складає 97,3% залишку на кінець 2021 року, заявили, що у період з кінця лютого та до кінця червня 2022 валова іпотечна заборгованість громадян перед ними продовжила поступово скорочуватись. Якщо у лютому клієнти заборгували банкам по іпотеці 26,26 млрд грн, то у червні це було вже 25,17 млрд грн.

Показово, що заборгованість скорочувалася як у гривні (з 16,05 млрд грн у лютому до 15,43 млрд грн у червні), так і в інвалюті (в еквіваленті: з 10,22 млрд грн – до 9,74 млрд грн). Як зазначив у коментарі Delo.ua фінансовий аналітик Василь Невмержицький, скорочення боргів обумовлене двома причинами.

"Перший фактор: якщо банки стрімко припинили видачу іпотечних кредитів, то заразом і заборгованість по них, очікувано, падає. Другий фактор: наявність сумлінних клієнтів, які повертають борги. На "вільних" територіях зберігається стабільний графік погашення кредитів, оскільки позичальники з високою клієнтською дисципліною виконують зобов’язання", – каже він.

Що ж стосується першого фактора, то згідно з даними НБУ, з жовтня 2021 року заборгованість клієнтів тільки зростала, але а з лютого спостерігається зворотна тенденція. Це ж стосується і непрацюючих кредитів (NPL). Якщо у лютому їх чистий обсяг складав 1,15 млрд грн, то вже у червні – 1,09 млрд грн. У відносному вираженні частка NPL в іпотечному портфелі банків становить близько 8% (співвідношення чистого обсягу проблемних кредитів та чистого обсягу виданих позик).  

"Якщо за чотири місяці іпотечні кредити видали тільки два банки, то й рівень NPL, звісно, скоротився. Припускаю, що йдеться про якісь державні банки, які зробили це добровільно-примусово, оскільки приватні банки на такий ризик би, гадаю, не пішли. Банкірів цікавить швидкий "обіг", і видавати кошти на 5-10 років їм нецікаво", – додав Невмержицький.

Ситуація з іпотекою в регіонах

У лютому 2022 року лідерами по кількості виданих іпотечних кредитів стали Київ та Київська область (140 та 103 кредити відповідно). На другому місці опинилась Харківська область (58 кредитів), яка сьогодні лишається регіоном, що найбільш потерпає від ворожих обстрілів. Загалом десятка лідерів за кількістю виданих іпотечних кредитів в останній мирний місяць виглядала так:

1. Київ (140);
2. Київська область (103);
   
3. Харківська область (58);
   
4. Одеська область (41);
   
5. Львівська область (38);
   
6. Дніпропетровська (35);
   
7. Запорізька (26);
   
8. Чернігівська (25);
   
9. Сумська і Волинська (по 16);
   
10. Черкаська і Рівненська (по 15).
    

Усі ці іпотечні позики припадають на ті 14 банків, які були активними кредиторами. За місяць до цього загальна кількість кредитів була суттєво більшою. У січні більше всього іпотечних угод було оформлено в Києві (139 кредитів), Київській області (114),  Харківській області (68), Дніпропетровській області (50), а також у Одеській і Львівській областях (по 37 кредитів відповідно).

Іпотечні кредити, видані банками у 2021-2022 роках

Нові умови по іпотеці – з жовтня

Доки банки з побоюванням дивляться на житлове кредитування, уряд виношує плани, як можна пожвавити ринок іпотеки. Як заявила міністр економіки Юлія Свириденко, вже з жовтня в Україні запрацює програма доступної іпотеки під 3% річних. На першому етапі нею зможуть скористатись лише військовослужбовці, правоохоронці, медики, педагоги та науковці. З початку ж 2023 року доступ до цих кредитів отримають всі українці, але під 7%. Процентна ставка буде фіксованою протягом усього строку кредиту.

За прогнозами Свириденко, послугою скористаються близько 2 тис. громадян. Базова умова для доступної іпотеки: придбання житла із розрахунку не більше 52,5 кв. м на одну людину + 21 кв. м на кожного члена сім’ї. Тобто сім’я з трьох чоловік може претендувати на отримання іпотеки для купівлі квартири площею до 94,5 кв. м. А якщо в родині чотири людини – до 115,5 кв. м. 

Доступні кредити будуть видаватись максимум на 20 років, а початковий внесок складатиме мінімум 20% вартості житла. Але водночас учасники програми не мають права брати участі в інших подібних державних програмах. Наприклад, якщо клієнт гасить діючий кредит за програмою від Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву, то скористатися доступною іпотекою він вже не зможе.

Черги з бажаючих не буде

Як вважає керуючий партнер Law firm Suprema Lex Віктор Мороз, з одного боку, задум хороший, оскільки багато людей лишилися без житла, тому потреба у дешевій іпотеці є. Але з іншого боку, скористатися програмою через брак грошей зможе невелика кількість громадян. Серед озвучених категорій – хіба військовослужбовці, що повернуться додому з зони бойових дій.

"Так, я спілкуюся з забудовниками, вони стверджують, що запровадження такої програми справді нагальне. Але звідки на нерухомість братимуть кошти, нехай навіть на 20 років виплат, лікарі, педагоги і науковці, не розумію. Платоспроможність населення через війну впала катастрофічно", – ділиться міркуваннями Віктор Мороз.

Втім, якщо українці матимуть бажання і можливість придбати житло за такою програмою, то вони мають орієнтуватись передусім на середню вартість житла в регіонах. За даними lun.ua, на початку серпня середня вартість квадратного метра на первинному ринку нерухомості Києва складала близько 46 тис грн., у інших обласних центрах – від 25 до 35 тис грн.

Якщо ж клієнт забажає придбати за допомогою пільгової іпотеки нерухомість дорожчу, ніж у середньому по регіоні, або більшу за встановлену у програмі площу, за таке задоволення доведеться доплатити самостійно зі своєї кишені.