Нову іпотеку в Україні може пожвавити програма зі Світовим банком: чому однієї "єОселі" вже недостатньо

Про це під час аналітичної панелі Конфедерації будівельників України заявила перша заступниця голови правління ГЛОБУС БАНКУ Олена Дмітрієва, повідомляє Delo.ua.

Ринок нерухомості адаптується, але попит залишається вразливим

За словами Олени Дмітрієвої, перше півріччя 2026 року стало для ринку житла періодом поступової адаптації до воєнних умов. Водночас рішення українців про купівлю нерухомості й надалі значною мірою залежать від безпекової ситуації.

"Попит залишається дуже чутливим до масованих обстрілів, перебоїв з електропостачанням та загальної економічної невизначеності", – зазначила вона.

Додатковим фактором стало подорожчання самого житла. Через послаблення гривні та збільшення собівартості будівництва ціни на нерухомість продовжили зростати.

Попри це, банкірка звернула увагу, що житло поки що залишається відносно доступним за історичними мірками. Зокрема, співвідношення вартості квартири на вторинному ринку до річної орендної плати становить близько десяти років, що вважається прийнятним показником для ринку.

Іпотека зростає швидше за весь кредитний ринок

За даними Глобус Банку, станом на 1 червня 2026 року загальний обсяг іпотечних кредитів у банківській системі досяг 50 млрд грн. За останній рік іпотечні портфелі банків збільшилися на 35%, а загальний кредитний портфель зріс лише приблизно на 10%.

Однак навіть за такого приросту іпотека залишається малопоширеним фінансовим інструментом.

"Частка іпотеки у загальній кількості угод купівлі-продажу житла становить лише близько 3%", – наголосила Дмітрієва.

За її словами, іпотечні кредити сьогодні мають лише близько 42 тисяч українських сімей, що відповідає приблизно 0,4% усіх домогосподарств країни.

Головний драйвер – державна "єОселя"

Основною рушійною силою ринку залишається саме державна програма.

"Іпотечні портфелі справді зростають значно швидше за кредитний ринок загалом. Однак головною рушійною силою цього зростання залишається "єОселя". Без державної підтримки масштаби іпотечного кредитування були б суттєво меншими", – вважає Дмітрієва.

Від початку роботи програми вже видано близько 28 тисяч кредитів на загальну суму 49 млрд грн.

Наразі саме на "єОселю" припадає 93% усіх нових іпотечних кредитів, які оформлюються в Україні.

При цьому темпи видачі продовжують прискорюватися. Якщо за перше півріччя 2025 року за програмою було видано кредитів на 5,5 млрд грн, то за аналогічний період 2026 року – вже на 8,4 млрд грн.

Банки активніше кредитують новобудови

Однією з головних тенденцій першого півріччя стала зміна структури іпотечного кредитування.

Найшвидше зростає сегмент кредитів під заставу майнових прав на квартири, які ще будуються. За словами Дмітрієвої, кількість таких кредитів збільшилася на 146%, їхня частка у структурі нових іпотек зросла з 17% до 27%.

Крім того, кредити на купівлю готового житла у забудовників зросли на 31%, на вторинному ринку приріст становив 45%.

У середньому щомісяця банки видають близько 207 кредитів на житло, що будується; ще 238 кредитів – на вже готові квартири від забудовників.

За оцінкою банкірки, саме ці два сегменти щомісяця забезпечують будівельним компаніям близько 884 млн грн фінансування.

"Зростання кредитування під заставу майнових прав є важливим сигналом для первинного ринку. Іпотека дедалі частіше стає не лише способом придбати житло, а й джерелом фінансування будівництва та завершення нових житлових проєктів", – пояснила вона.

Державні банки фактично контролюють ринок

Сьогодні іпотеку в Україні видають лише 12 із 59 банків. До програми "єОселя" підключилися десять банків, однак близько 80% усіх кредитів оформлюють саме державні фінансові установи.

Загалом же 93% усіх іпотечних кредитів припадає лише на п'ять банків.

Водночас банки з іноземним капіталом наразі практично не беруть участі в іпотечному кредитуванні.

"ЄОселя" стає доступнішою

Після запровадження компенсації частини першого внеску та платежів для внутрішньо переміщених осіб їхня частка серед нових позичальників досягла 20%.

Також із грудня мобілізовані військовослужбовці можуть оформлювати кредити під 3% річних. Сьогодні вони становлять близько 7% усіх учасників програми.

Найчисленнішою категорією позичальників залишаються сім'ї з двох осіб. Саме для них максимальну площу житла, яке можна придбати за програмою, збільшили з 52,5 до 73,5 кв. м.

Головний бар'єр – слабкий захист кредиторів

Попри позитивну статистику, банкірка переконана, що ринок не зможе повноцінно розвиватися без системних законодавчих змін.

Найбільшою проблемою вона називає складність повернення заставного майна у випадку неповернення кредиту.

"За таких обставин банк може роками не мати можливості повернути заставу і водночас фактично безоплатно кредитувати недобросовісного позичальника. Без посилення прав кредиторів розвиток повноцінної ринкової іпотеки малоймовірний", – наголосила Олена Дмітрієва.

Ситуацію також ускладнюють тривалі судові процедури, мораторій на реалізацію окремих предметів іпотеки, нові вимоги НБУ до капіталу банків, високе податкове навантаження на банківський сектор.

За словами експертки, навіть за високого попиту банки можуть бути обмежені у можливостях нарощувати кредитування.

Що може змінити ситуацію

Новий імпульс розвитку ринку може дати програма, яку "Укрфінжитло" розробляє спільно зі Світовим банком. Зокрема, передбачається компенсація до 20% суми кредиту, відшкодування процентної ставки протягом перших чотирьох років; та мінімальний початковий внесок 5–10%.

Загальний бюджет програми оцінюється у 390 млн доларів. Очікується, що за три роки вона дозволить видати 20–30 тисяч нових іпотечних кредитів, фактично подвоївши нинішні обсяги ринку.

Основний акцент нової моделі планують зробити на вторинному житлі, тоді як "єОселя" і надалі залишатиметься головним інструментом підтримки первинного ринку.

"Нова компенсаційна модель може зробити іпотеку доступнішою для значно ширшого кола громадян, залучити до ринку нові банки та збільшити загальні обсяги кредитування. Водночас довгострокові перспективи іпотеки залежатимуть не лише від державних програм, а й від вимог до банківського капіталу та реального посилення захисту прав кредиторів", – підсумувала Олена Дмітрієва.

Нагадаємо, в Україні змінюються умови державної програми доступного кредитування "єОселя". Ветерани війни, учасники бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок війни, а також члени сімей полеглих захисників і захисниць зможуть скористатися пільговою іпотекою зі ставкою 3% річних.