Три причини, коли квартиру краще не продавати

Як забезпечити розвиток і стійкість компаній: досвід TERWIN, NOVUS, Arcelor Mittal, СК ІНГО та 40 інших провідних топменеджерів та державних діячів.

11 квітня на Business Wisdom Summit дізнайтесь, як бізнесу адаптуватися до нових регуляторних вимог, реагувати на зміни та залучати інвестиції у нинішніх умовах. Реальні кейси від лідерів українського бізнесу.

Забронювати участь

Максимальні податки і збори під час оформлення договору купівлі-продажу квартири продавцю доведеться заплатити у трьох ситуаціях. 

Податки змінюються залежно від того, скільки квартира перебуває у власності і як часто продає майно продавець і максимально досягають 25% від власності нерухомості.

По-перше, якщо квартира у власності продавця менше трьох років, а також це його другий продаж нерухомості протягом календарного року. За таких обставин він зобов’язаний буде сплатити податок з доходів фізичних осіб (ПДФО) у розмірі 18% від вартості квартири та військовий збір 5%. 

Другий продаж стосується не конкретної квартири, а продавця. "Якщо продавець, наприклад, у січні 2024 року продав будинок, потім у березні 2024 року продає квартиру - то це вже другий продаж у цього продавця протягом календарного року. Він протягом року вже вдруге отримує дохід від продажу нерухомості, тому повинен заплатити податок", - пояснила  в коментарі  Delo.ua адвокатка адвокатського об'єднання "Наказ" Наталія Чацкіс.

По-друге, якщо це оформлення третьої і подальшої угоди з продажу квартир протягом одного року з боку одного продавця. 

По-третє, якщо це перший продаж і квартира до трьох років у власності, проте продавець має статус нерезидента.

Ці три випадки передбачають найдорожче оформленням угоди, який складає понад 25% від вартості квартири.  Зокрема, доведеться сплатити:

• військовий збір 5%,
• ПДФО - 18% для всіх,
• збір до пенсійного фонду - 1%,
• держмито - 1%,
• послуги нотаріуса - 10-20 тисяч гривень, 
• супутні витрати (оцінка квартири, техпаспорт).

Як зазначила адвокатка, у такому випадку краще не поспішати із продажем квартири, або ж перенести його на наступний календарний рік, інакше доведеться сплатити найвищі податки.

З іншого боку, у Податковому кодексі України передбачена можливість зменшити витрати на податки,  розповів у коментарі Delo.ua адвокат, керівник практики нерухомості та будівництва юридичної компанії «Де-юре»  Іван Топор.

За словами адвоката, продавець має право сплатити 18% ПДФО та 5% військового збору не від всієї вартості квартири, а від різниці між витратами понесеними ним на купівлю квартири та вартістю цієї квартири станом на момент продажу. 

Наприклад, якщо продавець планує продати квартиру за 1 000 000 гривень, то без застосування пільги він зобов’язаний буде сплатити 180 000 гривень податку на доходи фізичних осіб та 50 000 військового збору. Якщо ж скористатись варіантом мінімізації оподаткування, то розрахунок зміниться.

"За умови, що ви плануєте продати квартиру за 1 000 000 грн, а до цього вона була придбана за 700 000 грн, то різниця між витратами на придбання квартири та ціною її подальшого продажу складе 300 000 грн. Розмір ПДФО від цієї суми складе 54 000 грн (18% від 300 000), а військовий збір 15 000 грн (5% від 300 000)", - підрахував адвокат.

Проте використання цього механізму передбачає наявність у продавця документів, які підтверджують витрати на купівлю квартири, які необхідно буде в обов’язковому порядку надати до податкової. Власнику треба мати на руках нотаріально посвідчені копії договорів, на підставі яких він раніше купив квартиру, а потім її продав. А також банківські платіжні документи, що підтверджують розрахунок із попереднім власником квартири. 

Більше про те, які податки передбачені дляінших випадків, читайте у статті Delo.ua  "Як зросли податки на купівлю-продаж нерухомості в 2025 році: хто і скільки платить за угоду".