Вторинний ринок житла пішов угору навіть під обстрілами: які квартири найбільше зросли в ціні в 2025 році

Про це повідомляє Delo.ua з посиланням на річний звіт ЛУН. 

Ціни зросли майже всюди — навіть у прифронтових регіонах

За підсумками 2025 року середньозважені ціни на вторинному ринку житла в Україні стрімко пішли вгору. Найбільше подорожчання квартир усіх сегментів було зафіксовано в західних і центральних областях. Водночас навіть у північних та східних містах, які протягом року зазнавали інтенсивних обстрілів, ціни на житло продемонстрували висхідний тренд.

Винятком стали міста, розташовані поблизу лінії фронту на південному сході країни. У них середня вартість житла за рік дещо знизилась, що свідчить про стриманий попит з боку покупців, особливо сімей із дітьми.

Двокімнатні — головний драйвер зростання

Найбільше подорожчання у 2025 році торкнулося саме 2-кімнатних квартир. У низці міст зростання перевищило 15–20% рік до року. Зокрема, в Тернополі середня вартість “двушок” зросла на 23%, у Чернівцях — на 20%, в Одесі та Чернігові — на 18%. Двозначне зростання також зафіксовано в Харкові, Києві, Івано-Франківську, Ужгороді та Кропивницькому.

Навіть у прифронтовому Миколаєві середні ціни на 2-кімнатні квартири за рік зросли на 7%. Це може свідчити про переїзд у місто сімей із ще небезпечних територій.

Експерти пов’язують цей тренд із поступовою інтеграцією ВПО в нові громади та їхнім прагненням облаштувати стабільне житло на довгострокову перспективу.

“Жити тут і зараз” — нова логіка покупців

У 2025 році інтерес до купівлі житла загалом залишався на рівні 2024-го, однак характер попиту суттєво змінився. Протягом року фіксувалися періоди як зростання, так і спаду активності, але в цілому зацікавленість у купівлі квартир мала тенденцію до поступового підвищення.

“Фразу “Жити тут і зараз” можна назвати слоганом вторинки 2025 року. Якщо перші роки після повномасштабного вторгнення проходили в очікуваннях завершення бойових дій, то зараз це — прийняття реальності. Покупці все менше відкладають ідею купівлі та наважуються на угоду”, — зазначає Денис Суділковський, бренд та бізнес-директор ЛУН.

За його словами, цьому також сприяють очікування подальшого зростання цін. Згідно з дослідженням ЛУН, 42% опитаних киян вважають, що ціни на квартири зростатимуть, тоді як лише 15% очікують зниження. У Львові частка оптимістів ще вища — 48% проти 18%.

Однокімнатні: різке зростання і рекордний регіональний розрив

Ціни на 1-кімнатні квартири у 2025 році зросли майже в усіх містах країни. Найбільший річний приріст зафіксовано в Тернополі (+21%). Одеса та Рівне додали по 18%, Ужгород — 15%, Житомир — 14%, Київ і Чернігів — по 11%. Навіть у Харкові, Сумах і Дніпрі середня вартість “однушок” зросла на 10%.

Водночас рік до року зниження середньої ціни 1-кімнатних квартир було зафіксовано лише в Миколаєві (-5%) та Запоріжжі (-6%).

Наприкінці 2025 року Львів утримує лідерство за середньою ціною 1-кімнатних квартир — $68 тис. Друге місце посідає Київ ($66,5 тис.), третє — Ужгород ($62,2 тис.).

При цьому регіональний дисбаланс залишається значним і навіть посилився: різниця між середньою ціною “однушки” на заході та сході країни сягає 2–4 разів — від $16–20 тис. у Запоріжжі та Миколаєві до понад $60 тис. у Львові та Ужгороді.

Покупці обирають готове житло

Зростання попиту на вторинці супроводжується зміною критеріїв вибору квартир.

“Для більшості покупців вторинки, принаймні в Києві, ключовим фактором є стан квартири. Через подорожчання ремонту та брак майстрів дедалі менше людей взагалі розглядають варіанти без ремонту”, — пояснює Роман Савченко, засновник компанії Profi Realt.

За його словами, такі чинники, як наявність укриття чи автономність, залишаються важливими лише для частини покупців і сильно залежать від поточної безпекової ситуації.

Великі квартири дорожчали разом із сімейним попитом

Динаміка цін на 3-кімнатні квартири також підтверджує зростання сімейного попиту. Двозначне зростання середньої вартості зафіксовано в Черкасах (+23%), Чернівцях (+22%), Вінниці (+21%), Кропивницькому (+20%), Харкові (+19%) та Тернополі (+17%).

Водночас у Полтаві, Дніпрі та Запоріжжі середні ціни на 3-кімнатні квартири за рік знизилися, що експерти пов’язують із близькістю до лінії фронту та небажанням сімей переїжджати до цих міст.

Найвищі середні ціни на 2- та 3-кімнатні квартири наприкінці 2025 року зберігаються в Києві — $105 тис. та $150 тис. відповідно. Львів і Ужгород залишаються на другому та третьому місцях.

Угоди укладають швидше, торг залишається

Попри зростання цін, покупці не відкладають рішення. Навпаки — термін експозиції квартир скорочується.

“У Києві середній термін експозиції знизився з 65 до 50 днів, у Львові — з 62 до 34 днів. Обстріли впливають лише короткостроково: паузи тривають 1–2 тижні, після чого активність відновлюється”, — зазначає Костянтин Писаренко, Founder & CEO T.H.E. Capital.

Різниця між ціною в оголошенні та реальною угодою в масовому сегменті становить у середньому 5–7%, у середньому та дорогому — 10–20% і більше, здебільшого на об’єктах із завищеною стартовою ціною.

Житло дорожчає, але стає доступнішим

Попри суттєве зростання цін, доступність житла у 2025 році в багатьох містах навіть покращилась — завдяки зростанню доходів. У Києві наприкінці року середня вартість 1-кімнатної квартири дорівнювала 7,5 середніх річних зарплат проти 8,2 роком раніше. У Львові цей показник знизився з 9,6 до 8,5 років.

Найдоступніші “однушки” в перерахунку на зарплати — у Запоріжжі, Миколаєві та Харкові, де на квартиру потрібно працювати в середньому 2,6–3,4 року.

Раніше повідомлялось, що в регіонах зростає попит на купівлю квартир на вторинному ринку, натомість пропозиція зменшується.