- Категорія
- Нерухомість
- Дата публікації
5 документів, які треба перевірити при купівлі земельної ділянки
При купівлі землі ризиків та юридичних тонкощів набагато більше, аніж у придбанні квартири.
Під час купівлі земельної ділянки стандартного пакету документів, визначеного законодавством, недостатньо для уникнення усіх ризиків.
Зазвичай коли ділянка продається, покупцю показують документ на право власності і фото самої земельної ділянки. На переконання юристів, щоб не втратити значну суму коштів на безперспективну нерухомість, для підписання угоди необхідно провести глибокий аналіз документів.
По-перше, слід з’ясувати, хто саме є реальним власником ділянки, чи є на ділянку зареєстровані обмеження або обтяження (іпотека або арешт). Для цього необхідно замовити інформаційну довідку з реєстру речових прав на нерухоме майно, а також витяг з Державного земельного кадастру, пояснила в коментарі Delo.ua керуюча партнерка юридичної фірми «Результат», керівниця практики земельного права та нерухомості Любов Полішкевич.
Підписуйтеся на YouTube-канал delo.ua«Зазвичай достатньо знати кадастровий номер земельної ділянки, а витяги розкриють значно більше інформації. З-поміж іншого - чи є на ділянці незареєстровані будівлі або споруди, яке цільове призначення ділянки та який склад угідь. Слід з’ясувати також прізвище, ім’я та по-батькові продавця, і чи покупець справді має попередній договір із справжнім продавцем. А якщо це не справжній продавець, а представник за довіреністю, краще підписувати папери після акцептації нотаріусом довіреності», - пояснила юристка.
Другий важливий момент - коли цільове призначення з’ясовано, і ділянка влаштовує майбутнього покупця, необхідно перевірити, чи зможе він на ній законно побудуватися - якщо мета купівлі саме будівництво. Дані геопорталів наразі недоступні під час воєнного стану, проте можна наполягти, щоб власник земельної ділянки подав заяву до органу місцевого самоврядування і замовив дані з містобудівної документації.
Витяг з ДЗК (земельного кадастру), як називають його між собою юристи, містить план і графічне зображення земельної ділянки і може показати проблемні місця.
«На огляді вам показали ділянку прямокутної форми, а у кадастрі бачимо, що ділянка має вигляд витягнутої трапеції. Тобто межі ділянки не відповідають документам. Або ж покупцеві обіцяли, що ділянка під забудову, а витяг показує інше призначення – сільськогосподарське, або ж для ведення індивідуального садівництва. Це ускладнює процес отримання дозвільних документів на будівництво», - пояснила юрист.
Також у витязі з ДЗК можна побачити, чи зареєстровані сервітути – право проходу чи проїзду земельною ділянкою третіми особами.
«Іноді держава чи місцева влада накладає сервітут, якщо, припустимо у через ділянку проклали кабель або трубу, комунікації. Для власника ділянки це означає, що він зобов’язаний забезпечувати доступ для обслуговування комунікації. І побудувати по центру будинок із верандою, посадити довкола садок не вийде, хоча цільове призначення відповідає намірам покупця», - наголосила Полішкевич.
По-третє, слід проаналізувати містобудівну документацію – це у першу чергу стосується майбутньої бізнес-стратегії. Що б покупець не планував звести на ділянці, усі проблемні місця можуть відкритися саме у цих документах. Генплан міста з детальним зонуванням території у деяких населених пунктах застарілий, іноді оновлений. Проте у ньому може виявитись, що на цій ділянці заплановано будівництво іншого об’єкта, наприклад, дитсадка або об’єкта критичної інфраструктури.
Містобудівна документація може показати, чи накладені ще якісь обмеження чи санітарно-захисні зони. Наприклад, може з’ясоватись, що ділянка на 100% потрапляє в санітарно-захисну зону від кладовища. Воно старе, тому клієнтів не бентежило. Про те, що там не дадуть дозвіл на будівництво, не знали. Або на ділянку накладена «червона лінія» через перспективу розширення вулиці.
«Ці фактори унеможливлять отримання дозволу на будівництво. Навіть якщо вулиця не буде розширюватись ще 20 років, будувати на ділянці не дозволять. Аналогічно - у випадку санітарної зони: заборонено будь-що зводити протягом 75 років», - пояснила Полішкевич.
По-четверте, юристи радять перевірити самого продавця і переконатися, що його права на ділянку виникли в законний спосіб. Тут у нагоді стане реєстр боржників, який відображає актуальну інформацію про наявність боргів у продавця, які не дозволять нотаріусу посвідчити договір купівлі-продажу. Продавця також можна перевірити у реєстрі судових рішень, наприклад, на предмет шахрайства.
Ще ретельніше слід перевірити інформацію про ділянку в Єдиному державному реєстрі судових рішень. Адже покупець можете купити землю, по якій зараз йде тяганина з високими ризиками. Якщо ділянкою займається прокуратура або є спір із сусідом, то краще цей ризик мати на увазі ще до укладення угоди.
«Трапляється, що земля власнику була передана з порушеннями вимог законодавства. Наприклад, межі заповідної території не були чітко окреслені, і люди вважають, що їхні ділянки межують із заповідником. А прокурор каже, що ділянки належать до заповідника. Тепер неможливо встановити, хто правий. Якщо це об’єкт державного значення, покупця не врятує те, що він - законний набувач цієї ділянки», - пояснила Полішкевич.
Окрім цього, під час воєнного стану в Україні пішли на послаблення – дозволили населенню будувати житло на землях для індивідуального садівництва. Законодавці пішли назустріч населенню, зважаючи на тисячі переселенців, які втратили житло. Тепер можна побудувати будинок, якщо нема де жити.
З одного боку пропозиція приваюлива: пакет документів мінімальний, будівельний паспорт видасть орган самоврядування. Проте тутварто знати важливі нюанси.
Зокрема, у садівничих товариствах проїзди між ділянками не передбачені для облаштування дороги. Це значить, що неможливо зареєструвати вулицю і присвоїти адресу об’єкту нерухомості.
«Такі житлові будинки не мають адрес і зареєструвати місце проживання можна, вказавши, наприклад, садове товариство «Знахідка», ділянка номер 63. Тож якщо вам порадять купити таку ділянку – бо це ж дешевше, і є право будувати, - треба враховувати, що перспективи забудови проблемні. Виникає питання, чи зможе потім власник будинку забезпечити доїзд швидкої чи інших служб, коли родині буде потрібна допомога», - пояснює експертка.
Водночас юристка наголосила, що з багатьма ризиками можна працювати, якщо є детальний аналіз, візія та адекватно оцінені ресурси, які варто потратити на подолання перешкод.
Детальрніше про те, як і за якими цінами можна купити ділянку у передмістях Києва, читайте у статті Delo.ua "Грамотно інвестувати в землю. Усе про переваги, ризики, ціни та прогнози".