Близько 10 ТРЦ, заплановані до запуску у 2024 в Україні, перенесли відкриття на наступний рік

Протягом 2024 року відкрився івано-франківський ТЦ А5 (4000 кв. м, орендна - понад 3000 кв. м) та два ТРЦ на Київщині, перші проєкти "Епіцентр" у статусі девелопера. До того ж, епіцентрівські об'єкти запустили лише першу чергу з будматеріалами, торгові галереї планують відкрити наступного року. 

Щоправда ще три об’єкти девелопери обіцяють запустити до кінця року. Нещодавно про дату відкриття 1 листопада оголосила ТРЦ "Корона" (Ужгород). Проте тут наразі відкривають для орендарів лише 1 тис. кв. м робочої площі, після завершення будівництва ТРЦ матиме 10 тисяч кв.м.

Окрім того, до кінця року у Кам’янець-Подільському Хмельницької області готуються до відкриття першого професійного ТРЦ SAKURA Park (орендна площа 9 тис. кв.м), хоча проєкт обіцяли відкрити навесні.  Також будівництво торгового центру А1 в Одесі вже на фінальній стадії - забудовник готується передати приміщення орендарям у листопаді цього року. Проте дати відкриття ці об'єкти ще не оголошували.

Непунктуальні ТРЦ: чому девелопери переносять дати відкриття

У січні, як повідомляло Delo.ua, згідно з заявами девелоперів, Асоціація ритейлерів анонсувала відкриття 13 ТРЦ у семи регіонах країни.  При цьому в асоціації наголошували, що значна частина об’єктів мала відкритися ще два роки тому, у 2022-му. 

Проте запуск більшості проєктів девелопери змушені були перенести з об’єктивних причин, пояснив Delo.ua голова Української ради торгових центрів та операційний директор девелоперської компанії Budhouse Group Максим Гаврюшин.

“Спочатку у 2022-2023 роках добудовувалось те, що було розпочате до війни, а потім почали будувати нове, що збудується вже у 2025-26 році. Тому дійсно у 2024 році відкриється тільки 5 здебільшого невеликих ТЦ загальною орендною (GLA) площею близько 90 тис. кв. метрів”, - наголосив Гаврюшин. 

За його словами, у 2022-2023 рр було введено в експлуатацію 16 ТЦ GLA близько 190 тис. кв. метрів. 13 з них - на заході України. Майже всі об'єкти - з невеликою площею менше 10 тис. кв. метрів.  Найкрупніші об'єкти останніх трьох років - це друга черга "Велеса" (Івано-Франківськ), Fabric, LAZ (обидва у Львові), "Майдан" (Чернівці), HAPPY mall (Рівне), "Баобаб" (Волинська обл.), "Вектор" (Київ).

Як зазначив в коментарі Delo.ua СЕО консалтингової компанії Retail&Development Advisor Андрій Лотоцький, компанія планувала цього року відкрити чотири об'єкти в західних регіонах - в Ужгороді, Мукачево та Івано-Франківську.

Попри те, що будівництво ведеться у більш "безпечних" регіонах, усі ТРЦ довелось відкласти на наступний рік через складні і повільні будівельні процеси. 

“Дві основні причини. По-перше, дефіцит робочої сили - це загальна проблема для всіх: через мобілізацію не вистачає працівників, які фізично можуть будувати. По-друге,  власники неохоче інвестують через невизначеність та ризики. Проєкти, які ми ведемо, мають фінансування, проте все одно власники не поспішають вкладати, чекають сигналу, коли буде більше впевненості щодо перспективи для ведення бізнесу”, - наголосив СЕО компанії RDA.

На старті проєктів інвестори прагнуть зрозуміти перспективу розвитку бізнесу бодай на найближчі п’ять років, щоб прогнозувати, варто будувати чи ні, зазначив в коментарі Delo.ua провідний експерт у сегменті торговельної нерухомості компанії Colliers Ukraine Ігор Заболоцький. 

“Коли виникає питання доінвестування, запозичення коштів, треба чітко розуміти, що буде відбуватись в країні у найближчі роки. Скільки в країні буде людей, якого попиту можна очікувати, який буде стан економіки і купівельна спроможність. Сьогодні бізнес перебуває в обставинах, коли важко ці показники спрогнозувати”, - вважає експерт.

Ціна питання: чи вигідно будувати ТРЦ

Попри те, що ринок комерційної нерухомості значно швидко відновлюється, все одно під час війни маржинальність торгових об'єктів суттєво впала, наголошує Максим Гаврюшин. Звісно, у західних регіонах ситуація краща, - тут на  будівництві закладається окупність 7-8 років залежно від об'єкта. На сході не будують, бо важко прогнозувати, коли окупиться об'єкт. 

Втім, як наголошує у коментарі Delo.ua гендиректор NAI Ukraine Віталій Бойко,  будувати ТРЦ в Україні все одно вигідно. За його словами, показники виторгу за 2024 у ТРЦ будуть ще кращими, ніж у 2021-му.

"Іноземні оператори отримають суперобороти. Українські оператори, які почали домінувати, коли міжнародні ритейлери залишили ринок, сьогодні не встигають за попитом. Головна проблема - виробництво: не вистачає потужностей", - вважає Бойко.

Проте для будівництва ТРЦ є чимало фінансових обмежень. Собівартість будівництва ТРЦ в Україні, за його словами, складає близько $1 тис за квадратний метр. Тобто для будівництва невеликого торгового об'єкту на 20 тисяч кв. метрів потрібно $20 мільйонів - а це лише рівень стандартного міста.

Для обслуговування обласного центру потрібні об'єкти на 40 тисяч кв. метрів корисної площі, для столиці - понад 100 тис. кв.метрів, тобто це $100 млн. Проте банки вже понад 10 років не кредитують будівництво комерційної нерухомості, тому що це довге повернення коштів, додав СЕО NAI Ukraine.

"Торговельний центр - це не житло. Це житловий комплекс в Україні можна почати продавати на рівні котловану і будувати об'єкт за гроші людей,покупців. У ТРЦ девелопер не отримає ніяких грошей, поки не  введете в експлуатацію будівлю. Та й то не від продажу, а з орендної платні, яка й повертатиме інвестиції близько 7-8 років", - наголосив Бойко.

Відкриття ТРЦ у 2025-2026 роки: прогноз фахівців

Фахівці прогнозують у наступному році відкриття близько 15 торгово-розважальних центрів. 

На 2025-2026, за даними УРТЦ, заявлено відкриття 19 ТРЦ включно з другими чергами існуючих ТЦ орендною (GLA) площею близько 475 тис. кв. метрів. 12 об'єктів відкриється на заході України. 

Найбільші ТРЦ, які слід очікувати наступного року, це Ocean mall (Київ), ТРЦ від "Епіцентру" (Київська область), друга черга ТЦ "Подоляни" (Тернопіль). 

За даними компанії UTG, наступного року відкриються її об'єкти - ТРЦ White Lines, "Темп" (Хмельницький), ТЦ Покровський (Ізмаїл) та ТЦ Place (Житомир). ТРЦ Brigantina (Вінниця) відкриється у 2026-му. 

За словами Андрія Лотоцького, навесні RDA планує відкриття "Росвигівського" у Мукачеві, а в серпні-вересні - ТРЦ "Україна" в Ужгороді та А7 у Івано-Франківську. 

"Девелопери фокусуються на заході країни, оскільки там сьогодні значно збільшилася кількість населення. Окрім того, там і до війни був дефіцит на професійні торговельні площі", - наголосив Лотоцький.

Утім, на ринку є ще чимало проєктів з високим ступенем готовності, але вони заморожені під час воєнного стану. Як зазначив Максим Гаврюшин, за умови покращення ситуації в країні, на цих об'єктах можуть також відновлюватись роботи.