Договір оренди на квартиру: специфіка воєнного часу

• Що таке ідеальний договір оренди на квартиру
• Що обов’язково має бути у договорі оренди
• Хто може укладати та хто реєструє договір оренди квартири
• Підстави для припинення дії договору оренди
• Гарантійний платіж: що це таке і як його правильно використовувати
• Договір оренди і специфіка воєнного часу

Що таке ідеальний договір оренди на квартиру

Метою оформлення договору про оренду квартири є визначення правового статусу сторін, прав та обов'язків. Документ має юридичну силу, важливо, щоб обидві сторони ретельно вивчили його перед підписанням, розуміли його умови та виконували свої зобов'язання відповідно до угоди.

Документ забезпечує стабільні відносини між орендодавцем і орендарем під час користування житловим приміщенням. Ідеальний договір – документ, який у рівній мірі враховує інтереси орендодавця та орендаря і працює на довготривалі відносини сторін, вважає директор агенства нерухомості "Старгород" Олександр Крикніцький. 

"Успішним договір вважається, якщо витриманий баланс прав і обов’язків обох сторін. Адже тоді немає перекосів в один чи інший бік. Якщо у когось більше прав, у орендаря чи орендодавця з’являється бажання зловживання своїми правами, тоді договір може бути припинений за ініціативи ображеної сторони, може початись і судова тяганина", - наголосив рієлтор.

Що обов’язково має бути у договорі оренди

Договір - це не лише юридичний захист, але й психологічний стримуючий фактор.

Чим чіткіше документ прописаний, чим більше питань в ньому обумовлено, тим простішими в подальшому будуть взаємовідносини між сторонами угоди, оскільки кожен знатиме свої кордони дозволеного.  У договорі про оренду обов'язково мають бути визначені пункти:

• реквізити сторін: документи, що посвідчують особи орендаря та орендодавця  (паспортні дані та ідентифікаційний код), адреси реєстрації і телефонні контакти для зв'язку та переписки в популярних месенджерах; 
• об'єкт, що є предметом договору, тобто вказується – що здається в оренду: квартира, офіс чи будинок з адресою, площею та характеристиками, також в описі вказується обладнання, техніку та меблі; 
  
• зазначається, що немає обмежень і обтяжень з володіння цього житла: що майно нікому не подаровано і не продано, за ним немає кредитних історій та боргів. Адже власник житла, яке під арештом, навіть маючи ключі не може ним розпоряджатися; 
• визначення термінів "нормальний знос", "нормальний ремонт" і "капітальний ремонт" для уникнення різних тлумачень і конфліктів;
• згода на винайм квартири з боку інших співвласників: від іншого подружжя чи родичів, які отримали спільну власність, наприклад, за процедурою успадкування; 
• інформація про право власності на квартиру – на підставі яких документів об’єкт оренди належить власникові: свідоцтво на право власності, витяг з держреєстру речових прав або договір купівлі-продажу, договір спадкування, дарування чи обміну, рішення суду;
• мета оренди: зазначається, хто буде проживати, крім особи, яка підписує договір оренди - дружина, діти, інші родичі;
• заборона для проживання іншим особам, не вказаним у договорі, – це важливо для власника, адже якщо у квартирі проживатиме  ще одна сім'я, збільшується навантаження на житло, що дає більший знос;
• заборона на використання приміщення для інших цілей, ніж зазначено в договорі, і визначаються санкції у випадку порушень: наприклад, квартиру винаймають під житло, а там організували офіс чи лабораторію; 
• заборона без письмової згоди власника житла реєструватися за цією адресою орендарю;
  
• термін дії договору оренди на майно: зазвичай визначається рік з автопрологнацією, якщо за 30 днів жодна із сторін не заявила про припинення угоди, вона продовжується на той самий період часу; 
• підстави для припинення договору: з боку ореандаря, орендодавця, або за незалежних обставин;
• орендні платежі - вказується сума, яку має платити орендар щомісячно власнику, день виплати і періоди -  щомісячні платежі, піврічні чи за рік, а також спосіб, в який будуть фіксуватися платежі (паперочий або електронний додаток); 
•  визначається вартість гарантійного платежу і те, що оплата комунальних послуг не включена в оренду; 
• пеня у випадку заборгованості за платежами і послідовність повернення заборгованості - зазвичай прописується покроково: відшкодування збитків, пеня, с орендної плати, поточна орендна плата.
  
• коригування вартості оплати - коли і на скільки може змінюватись ціна на оренду квартири: найчастіше зазначається, що вартість може підніматись не раніше, ніж через 6 місяців і що крок зростання не може перевищувати 15%.
• права і обов'язки орендаря: орендар може претендувати  на придбання об'єкту оренди, а також вимагати у власника заміни або ремонту обладнання,яке вийшло з ладу (протягом 15 днів); з іншого боку - зобов'язаний надавати можливість віддвідувати власнику квартиру раз на місяць (за умови попередньо узгодженого часу і в присутності мешканців), доглядати за майном і повернути об'єкт оренди в належному стані (або оплатити клірингові полуги); 
• права і обовязки орендодавця: оглядати приміщення раз на місяць, безперешкодно мати доступ до об'єкту при порушенні умови договору та вимагати розірвання угоди за рішенням суду; зобов'язаний повідомити про недоліки житла та про всі права третіх осіб на житло, що передається в оренду.  
  
• пункт про форсмажорні обставини та в який спосіб будуть вирішуватися спори; 
• порядок проведення ремонту квартири (у випадку довгострокових договорів) та компенсація вартості, якщо задіяний орендар.
• порядок дій на випадок продажу орендованого приміщення під-час дії договору оренди; 
  
• порядок приймання-передачі квартири власнику та акт повернення об'єкту: перелік техніки, меблів, фотографії, якщо є пошкодження під час прийому і передачі об'єкту. 

Хто може укладати та хто реєструє договір оренди квартири

Чинне законодавство передбачає, що сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи, але якщо ж наймачем є юрособа, вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб, відповідно до статті 813 ЦК України.

Документ укладається в двох екземплярах і підписується обома сторонами (орендарем і орендодавцем), тільки тоді він матиме юридичну силу.

Оформити договір на оренду квартиру можна в простій письмовій формі, втім, документ матиме юридичну силу у суді у випадку спорів.

Якщо угода укладається на довгий термін - від трьох років і більше, договір має реєструватись в нотаріальній формі. 

Підстави для припинення дії договору оренди

Розірвати договір оренди можна з ініціативи однієї із сторін, за рішенням суду, у зв'язку із закінченням терміну договору або достроковим розірванням угоди.

На розірвання угоди можуть вплинути й інші обставини: наприклад, об'єкт оренди став непридатним для проживання (обстріл, пожежа, затоплення).

Дострокове розірвання зазвичай пов'язане із конфліктом між сторонами. Орендар також має право виселитись з житла з попередженням про це власника за 30 днів до виїзду.

Власник квартири може розірвати угоду за однієї умови -  якщо житло потрібно для проживання його або членів його сім'ї. Він також має попередити орендарів за місяць до в'їзду.

Також договір може бути анульованим, якщо об'єкт використовується не за призначенням, орендар погіршує стан об'єкту оренди (троща меблів, техніки), є прострочення виконання плати за оренду більше, ніж на місяць. Якщо орендар винайняв квартиру на довготерміново, а здає його подобово чи здав в суборенду без згоди власника - це також є підставою для розірвання угоди.

При достроковому розриванні договору орендар повинен повернути майно протягом трьох днів. При підписанні угоди визначаються штрафні санкції за кожен день прострочки.

По закінченню строку договору орендар зобов'язаний передати власнику майно в стані, в якому він його отримав за умов нормального зносу. Для цього складається окремий акт прийому-передачі об'єкта оренди.

Гарантійний платіж: що це таке і як його правильно використовувати

Роль гарантійного платежу часто недооцінюють, зводячи його до функції попередньої оплати за останній місяць. За словами експертів, це невірне трактування і практика. Особливо в умовах воєнного стану він виступає страхуючим інструментом для власника.

"Якщо трактувати гарантійний платіж як плату за останній місяць, це збільшує ризики для власника. Адже орендар може спокійно з'їхати і залишити купу боргів по комуналці, якісь дефекти. Тому договір має передбачати, що орендар повністю оплачує останній місяць, а власник, маючи на руках гарантійни платіж, приймає об'єкт і тільки після підписання акту прийому-передачі вирішує, чи повернути в повному об'ємі цю суму, чи вирахувати з неї збитки", - пояснив Олександр Крикніцький.

Зазвичай гарантійний платіж визначають у розмірі щомісячної оренди. За винятком елітних квартир із дорогим оздобленням, де страхуються більшим платежем в 2-3 рази. У разі дострокового звільнення житла орендарю не повертається гарантійний платіж.

Договір оренди і специфіка воєнного часу

Договір оренди в умовах воєнного стану зазнав значного коригування. У першу чергу власники житла намагаються ретельніше перевіряти потенційних орендарів на порядність та фінансову спроможність - по всіх можливих базах боржників, судових обтяжень. 

Власники майна у договорі також детальніше прописують стан квартири, в якому вона здається, - меблів, техніки. Один з обов'язкових пунктів - можна чи не можна проживати з домашніми тваринами.

З точки зору орендаря важливо пересвідчитись, що майно здають власники або їхні офіційні представники, адже багато людей виїхали за кордон. Тому юристи радять  перевіряти правовстановлюючі документи.

"Особливо уважно слід дивитися, чи є співвласники майна. Якщо квартира отримана по спадщині чи приватизації, записана на кількох людей, договір оренди мають підписувати усі співвласники, або ж один з довіреностями від інших. Тому що за законом розпорядження майном відбувається за спільною згодою усіх співвласників. Якщо договір підписаний одним з них, він вважається недійсним. Інший співвласник, якщо він перебуває в спорі з орендодавцем, може виселити орендарів з квартири на законних підставах", - пояснив Хомич.

У зв'язку з інцидентами з роботою домашніх акумуляторів орендодавці почали в угоди включати пункт з приводу користування зарядних станцій.

"Ми рекомендуємо прописувати в договорі, що використання зарядних систем може бути тільки за згоди орендародавця за умови страхування. Або ж доведеться включати пункт про те, що у випадку якогось інциденту, пов'язаного із станцією живлення, орендар несе повну відповідальність за пошкодження майна", - пояснив адвокат. 

Звісно, ситуація в Україні примусила деяких орендодавців та орендарів ретельно прописувати процедуру наслідків після пошкодження об’єкта нерухомості в разі бомбардувань, атаки дронів, прильотів ракет, наголосив в коментарі Delo.ua адвокат, старший юрист ТОВ «ЮКК «Де-юре» Іван Топор.

"Хтось покладає всю відповідальність на власника приміщення, хтось вимагає від орендаря укладати договір страхування від зазначених випадків. Поточна практика різна і кожен має сам оцінити потенційні ризики та витрати на захист від цих ризиків", - пояснив Топор.

Додатковими умовами, які визначаються в договорах оренди в період війни, є врегулювання порядку оплат в періоди відключення електроенергії.

При описі ціни оренди орендодавці все частіше прив'язують оренду до долара з метою компенсації можливих втрат при знецінюванні гривні. Однак в умовах війни цього стає недостатньо та непоодинокі випадки зазначення умов, за якими різний розмір оренди визначається на час військового стану та після його закінчення.

Для уникнення ризиків, пов’язаних із різким підвищенням орендної плати та пов’язаних із цим потенційних втрат, сторони передбачають цю умову як можливість дострокового одностороннього розірвання договору оренди шляхом повідомлення іншої сторони, наприклад, за місяць до дати розірвання угоди.