Експерт розповів, у яких випадках банк може змінювати умови щодо іпотеки

Центральний Банк зобов'язує всі банки вносити до кредитного договору формулювання про фіксацію ставки на момент його укладання. З цього часу будь-які коливання на ринку для клієнта значення вже не мають: якщо ви підписали договір, ставка зафіксована. Навіть якщо з банком щось станеться і ваш кредит буде переданий іншому банку, всі умови, з якими ви погодилися, підписавши договір, збережуться. Навіть якщо у новому банку вони інші.

Відповідаючи на запитання про те, у яких випадках банк може змінювати умови з іпотеки, з прив'язкою до воєнного часу, проявляється небажана відповідь. Згідно із законом, що склалася судовою практикою та практикою укладання кредитних договорів банк не може в односторонньому порядку підвищити відсоткову ставку за виданим кредитом, якщо в самому договорі чи законі немає умов для цього. Однак економічна ситуація розвивається так, що її важко прогнозувати. Наприклад, уряд може внести зміни до законів у разі гіперінфляції або щоб підтримати фінансову систему.

У більшості кредитних договорів ставку зафіксовано. Це означає, що згідно із законом, банк може зменшити ставку за кредитом в односторонньому порядку. А щоб її збільшити, необхідно підписати із позичальником додаткову угоду до договору. Але чи підписувати таку угоду — справа позичальника.

Другий варіант підвищення ставки — рішення суду. Таке буває, якщо позичальник порушує умови договору, наприклад, регулярно затримує платежі. У цьому випадку банк необов'язково розірватиме договір — він може вимагати в суді збільшити ставку за кредитом. Хоча це рідкісний випадок. Третій варіант: банк може в односторонньому порядку підвищити ставку, якщо позичальник не виконує обов'язків за договором, наприклад, у нього не застраховано життя чи майно. Це стандартна умова кредитних договорів.

Теоретично банки можуть стимулювати порушення цих зобов'язань позичальником. Наприклад, підвищити вартість страховок, а потім у разі порушення намагатись підняти ставки за кредитами. Але у будь-якому разі величина зміненої ставки має бути узгоджена у договорі. Вона не може бути довільною або бути вищою за максимум, який обумовлений у договорі. Тобто, якщо в договорі верхня межа ставки — 12%, то довільно підняти її до 25% банк не може.

Якщо в договорі плаваюча ставка, то з такими договорами йде інакше. Плаваюча ставка — це домовленість між позичальником та банком, що за певної зміни умов розмір ставки зміниться. Тобто не йдеться про односторонню зміну з боку банку. Зазвичай плаваюча ставка складається з базової ставки, яка гарантована на весь період договору та змінної частини — вона розраховується за формулою, яка може включати різні індикатори, наприклад, ключову ставку НБУ.

Частка іпотечних кредитів із прив'язкою ставки до економічних індикаторів невелика. Останні десятиліття банківська система працювала досить стабільно. Банк міг прив'язати ставку до різних індикаторів, але конкурувати над ринком коїться з іншими банками, які не робили, було б складно. Клієнти просто обирають привабливіші умови, тому що не хочуть брати на себе ризик підвищення ставки.

Якщо кредитний договір передбачає зміну ставки за кредитом залежно від коливань ключової ставки чи інших індексів, то має бути межа зміни цієї ставки. Тобто, недостатньо просто написати, що банк може скоригувати ставку, якщо зміняться зовнішні умови. Обов'язково потрібна формула, схема чи значення верхніх та нижніх меж ставки.

В іншому випадку цю умову в договорі можна оскаржити, оскільки вона порушує права позичальника: дозволяє банку змінювати ставку довільно, без попередньої угоди із позичальником.

Аналітик компанії Esperio Олександр Болтян, спеціально для Delo.ua