Оренда приватних будинків поблизу Києва. Тренди, ціни та прогноз

Оренда заміської нерухомості навколо столиці активізувалась одразу після масового повернення мешканців в київський регіон влітку 2022-го. У 2023-му проведення літнього сезону за містом було не менш популярним. 

Як зазначив у коментарі Delo.ua директор агентства нерухомості «Старгород» Олександр Крикніцький, протягом 2023 ціни підтягнулись і вже вийшли за межі "довоєнних", якщо оцінювати в гривні. 

“Попри війну оренда заміської нерухомості стабільно популярна, на відміну, скажімо, від продажу будинків, які продаються хвилеподібно і ринок залежить від багатьох факторів. Купівля будинку - це грунтовна інвестиція, яка потребує не тільки суттєвих коштів, але і планів на майбутнє, впевненості у завтрашньому дні. Оренда ж навпаки - більше відповідає філософії “жити сьогоднішнім днем”, бо невідомо, що буде завтра”, - пояснив Крикніцький.

За його словами, активність оренди зазвичай стартує з кінця квітня. Вже у березні орендарі активно вивчають пропозицію, у квітні роблять передзамовлення. 

Чому кияни виїжджають за місто 

Експерти ринку пов'язують активну оренду за містом у першу чергу з обмеженими можливостями для відпочинку за кордоном - тому сьогодні особливо полюють за рекреаційними локаціями, близькими до лісу та води. 

Також багатьох мотивує прийнятна вартість - після обвалу 24 лютого 2022 ціни усе ще не повернулись до довоєнних позначок у доларовому еквіваленті. 

Окрім цього, у передмісті Києва є багато орендарів-переселенців - з Одеси, Харкова, Дніпра. “Телефонував учора військовий, у нього сім'я, дружина, двоє дітей, собака  і кіт. У квартиру таку історію не дуже люблять пускати. А в будинок - будь ласка”, - пояснив рієлтор.

Водночас експерти закликають перш ніж підписувати довгий договір з оренди перевірити будинок та ділянку на справність комунікацій. Бо життя в котеджних містечках, навіть суперелітних, часом має більше “сюрпризів”, аніж в новому житловому комплексі. 

Оренда з продажем - тренд сезону

Цього року на ринку з’явився новий тренд - оренда з продажем. Як розповіла Delo.ua незалежний експерт з нерухомості Ірина Луханіна, чимало власників виставляють паралельно житло і на оренду, і на продаж. До таких методів господарі вдаються, якщо ціна будинку висока і на маркетплейсах небагато переглядів. 

“У цьому випадку однією з істотних умов договору буде згода орендаря на те, щоб хоча б раз на тиждень він буде показувати дім для продажу. Домовляються, що клієнти, які захочуть подивитись будинок, приїжджають в один день з різницею в 20-30 хв”, - пояснила Луханіна. 

У договорі тоді фіксується, що у разі розірвання угоди раніше з ініціативи орендодавця, щодо нього застосовуються штрафні санкції - 1-2 місячних оренд. Окрім того, він мусить повернути гарантійний платіж, який залишив орендар.

Ще одним трендом стала мода на A-Frame-будинки та барнхауси. П’ять років тому афрейми (дім-курінь) з’явились у Карпатах, тепер мода дісталась і до столиці. 

"Є досить успішні кейси будівництва містечок на 40-50 A-Frame з багатьма інвесторами. Люди інвестують і здають в оренду. Є вже кілька таких містечок під Києвом, ще кілька  планується на літо", - пояснив Крикніцький.

A-Frame та барнхауси легко і швидко здаються в подобову оренду. Їхня популярність пов’язана з тим, що вони з дерева і невеликі за площею - зазвичай 60-50, рідко 100 метрів. Окрім того, в містечках все облаштовано для святкування івентів і проведення “доби вихідного дня”. Вартість оренди таких будинків - 3-6 тис. грн за добу. У них також є опція довгої оренди.

Ціни на заміську оренду у Київській області на квітень 2024

За підрахунками аналітиків ринку, у зв’язку з активною орендою у 2022-2023 зросли ціни - плюс 10-15% щорічно. 

“Ми дивувались. Ти виставляєш будинки, а їх мало. Забирають і забирають. Іноді виставляємо квартири за ціною трохи вищою, ніж планували. Спочатку змітають дешевші будинки, поступово добираються до дорогих об'єктів. Таким чином ринок підтягує ціну  вгору”, - пояснив Крикніцький. 

Як і раніше, південний, Обухівський напрямок вважається найзаможнішим. Найдешевшими - Броварський, Бориспільський, Вишгородський. Через травму війни трохи впав інтерес до Ірпеня і Бучі, тут і ціни стабільніші. 

Проте вартість оренди в одному і тому ж населеному пункті може відрізнятись у 3-4 рази. Одна справа винаймати в елітному котеджному містечку з ціною $1-1,5 тис. на місяць, інша - в розташованому поряд садовому кооперативі, де здають житло за цю ж цифру, але в гривнях.

Найбільш ходовими товаром на ринку вважаються будинки 50-60 кв.метрів (аналог однокімнатної у Києві) - 10 тис. грн на місяць, а також будинки з площею до 100 кв.метрів. Така “2-кімнатна квартира на природі” коштуватиме 15-20 тис. грн. Третя популярна категорія - котеджі с сучасним ремонтом і меблями - це мінімум $1,5 тис.  

На ціну впливають також такі фактори, як додаткові зручності у будинку (басейн, сауна), унікальність локації, близькість до Києва. 

Ціни на заміські будинки на квітень 2024 розподілились таким чином:  

• дім площею 50-60 кв.м (аналог однокімнатної квартири) - 10-12 тис. грн; 
• будинок на дві кімнати - 12-15 тис. грн; 
• будинок на три кімнати - 15-20 тис. грн; 
• будинки понад 100 кв. м - від $800 до $1,5 тис.; 
• будинки понад 200 кв. м - від $1200 дол - $10-15 тис. 

Зазвичай літні орендарі винаймають житло на 4-6 місяців - з травня до вересня-жовтня включно. "Чим довший термін, тим нижча ціна. Якщо винаймають, наприклад, на рік, у літній період $2 тис., тоді взимку віддають трохи дешевше - $1,5 тис.", - зазначила Ірина Луханіна.

У 2023 році на платформі OLX було опубліковано 51 942 оголошення з оренди будинків у Київській області. В середньому це 4 328 оголошень щомісяця. На ці оголошення отримано 286 тисяч відгуків користувачів. Середня медіанна вартість оренди становить - 52 676 гривень. При цьому у січні 2023 вона склала 69 480 гривень, а у грудні 53 144 гривні.

У 2024 році оренда будинків подорожчала. У січні та лютому вона становила 50 000 гривень, а у березні - 57 720 грн. За січень-березень поточного року на платформі OLX опубліковано 10 272 оголошення, що на 2,5 тисячі менше, ніж за аналогічний період 2023.