Рантьє за 5 років - Ч.2. Як з однієї квартири зробити дві та здавати їх в оренду

• Як українці організують орендний бізнес в Києві  
• Покрокова інструкція: як організувати орендний бізнес "під ключ"
• Скільки коштів треба вкласти в орендний бізнес "під ключ" 
• Які податки треба сплачувати за орендний бізнес
• Як правильно організувати легальний орендний бізнес  
• Які ще податки за житло має сплачувати орендодавець
• Які основні висновки треба зробити для організації орендного бізнесу

Як українці організують орендний бізнес в Києві  

Українці можуть подвоїти дохід з оренди одного житла. Для цього треба придбати квартиру в новобудові та розділити її, в залежності від загальної площі, на дві або навіть три окремі студії. Таким чином, в одному житлі можна розташувати одразу декілька смарт-квартир, кожна з яких матиме свій санвузол, кухню, спальну та робочу зони. 

Як правило, такі варіанти житла можуть користуватися стабільним попитом серед квартиронаймачів, адже людина має можливість проживати в новому будинку зі свіжим ремонтом, сплачувати середньою по місту орендну плату та невелику суму комунальних платежів. 

Своєю чергою, власник житла може отримати високий дохід з такої оренди. Про які суми пасивного доходу йде мова? Можна навести приклад з оголошень по продажу житла. Ось типова на сьогодні ситуація. В Києві продається квартира за $78 тис. Її загальна площа - 85 кв. м. Житло розділено на дві окремі квартири: студію (32 кв.м.) та повноцінну "однушку". В обох об’єктах проживають орендарі. За студію люди сплачують 10 тис. грн на місяць, а за однокімнатну квартиру – 13 тис. грн. Тобто, щомісячно власник такого житла отримує з оренди стабільний пасивний дохід у розмірі 23 тис. грн.   

Покрокова інструкція: як організувати орендний бізнес "під ключ"

Давайте спробуємо порахувати, скільки ж грошей треба витратити, щоб отримати стабільний дохід зі здачі в оренду таких смарт-квартир. Для організації орендного бізнесу ми вирішили обрати однокімнатну квартиру, яка має правильну квадратну форму.

1-к квартиру умовно прямокутного планування обрали тому, що: 

1. Житло не будь-якого планування можна рівномірно "розрізати" на дві студії. 
2. Витрати на придбання житла, ремонт та купівлю меблів та техніки будуть нижчими в порівнянні з реалізацією подібного проєкту в 2-х чи 3-х кімнатних квартирах.

До речі, такі проєкти краще реалізовувати в новобудовах, оскільки роботи з перепланування та ремонту будуть заважати сусідам. У новобудовах, які тільки заселяються, ремонтні роботи звична річ і сусіди вірогідно будуть зайняти тим самим. Також в нових будинках простіше проводити електрику та труби, бо вся інфраструктура нова та майже не експлуатується. Тому в свіжих багатоповерхівках мінімізовані ризики залити сусідів знизу, які вже живуть в новому дизайні та у випадку форс-мажору вимагатимуть відшкодування на поклейку шпалер та інші цілі.   

Щоб організувати стабільний орендний бізнес за запропонованою схемою, треба:

• Необхідно придбати однокімнатну квартиру в новобудові. Але вона має бути підходящої форми, щоб можна було розділити "одиничку" на дві студії. Орієнтуємося на загальну площу у 40-45 кв.м. В такому випадку вдасться розділити житло на два окремих об’єкта у 20-22 кв. м. Такі смарт-квартири можуть знімати як одна людина, так і пара. 

• Зробити ремонт з нуля. Тобто, треба перепланувати квартиру, зламати стіни та возвести нові, щоб розділити житло на дві студії. Але варто пам’ятати, що не можна чіпати несучі конструкції. 

Далі потрібно вирішити, де в студіях будуть знаходитися санвузли та кухні, робочі та спальні зони. Після цього необхідно провести труби для води та каналізації, електропроводку, забезпечити житло інтернетом, покласти плитку, замінити двері та ін. Не забуваємо про чистові роботи: треба покрасити стіни чи поклеїти шпалери, покласти ламінат, зробити підвісну стелю тощо. 

До речі, якщо є така можливість, в студіях краще зробити окремі лічильники (на світло, воду), бо тоді орендарі не будуть сперечатися, хто та скільки має платити за комунальні послуги. 

• Придбати техніку та меблі для студій. В одну студію в 22 кв.м. може вміститися зі стандартного списку: пральна машина, кондиціонер, холодильник, кухня із витяжкою та варильною поверхнею, стіл та два стільці, диван, шкаф-купе. 

Що ще можна докупити, вже залежить від фантазії власника житла чи потреб орендодавців.       

Скільки коштів треба вкласти в орендний бізнес "під ключ" 

А тепер давайте порахуємо: скільки може коштувати організація такого орендного бізнеса. Отже, однокімнатна квартира в столичній новобудові, загальною площею біля 40-45 кв.м. без ремонту наразі коштуватиме в середньому $55-60 тис. 

Не забуваємо про податки та комісійні ріелтору. Згідно з українським законодавством, при оформленні договору купівлі-продажу нерухомості треба заплатити:  

• Державне мито (1%).
• Збір на обов'язкове пенсійне страхування (1%).
• Податок з доходів фізичних осіб при відчуженні нерухомого майна – (5% для резидентів та 18% для нерезидентів). Але цей податок не сплачується, якщо протягом року особа здійснює лише одну угоду купівлі-продажу житлової нерухомості, якою володіє більше ніж три роки.
• Військовий збір (1,5%).

Також комісійні для ріелтора можуть скласти до 3-5% від вартості квартири. А ще треба врахувати послуги нотаріуса, комісії в банку та інші цілі. 

Тож в нашому випадку якщо вартість житла складає $60 тис., варто закласти для оформлення угоди додаткові витрати у сумі біля $4400. Якщо вдасться домовитися з продавцем, цю суму можна поділити навпіл та заплатити разом. Тож угода покупцеві може обійтися приблизно в $62 тис. 

Ремонт в такому об’єкті з нуля з розділенням на дві студії може коштувати десь $500-700 за кв.м., включаючи роботу майстрів, матеріали, техніку та меблі. При цьому сума може коливатися як в більшу, так і меншу сторону, оскільки бюджет залежить від багатьох чинників. Наприклад, хтось буде купувати дорогу чи бюджетну техніку, а хтось планує робити усі роботи самостійно, без допомоги майстра чи бригади. Тож закладаємо на ремонт біля $25 тис. 

Таким чином, організація орендного бізнесу з розділенням однокімнатної квартири на дві студії в Києві обійдеться десь в $87 тис. В цю суму входить купівля "однушки" з комісіями та податками, ремонт та придбання необхідної техніки та меблів. 

Такі студії можна здавати десь по 10-13 тис. грн, в залежності від місце розташування будинку. Тобто, щомісячно власник цього бізнесу може отримати десь 20-26 тис. грн. 

В такому випадку витрати на придбання житла та ремонт будуть окупатися біля 12 років. Це реально, якщо дві студії будуть приносити щомісячний дохід мінімум у $600. 

Але якщо власник житла вирішить здавати житло офіційно, тоді треба закласти в витрати податки у розмірі біля 20%, тож термін окупності витрат на організацію орендного бізнеса складе вже біля 15 років.

В будь-якому випадку придбання нерухомості для організації орендного бізнесу дійсно може бути вигідним варіантом для інвестування, оскільки квартиру можна не тільки здавати в оренду, а й за потреби завжди є можливість продати житло, щоб отримати назад основну інвестовану суму. Але треба враховувати, що в залежності від поточного стану ринку вторинної нерухомості у такому випадку можна як дещо втратити (особливо якщо продаж потрібно здійснити терміново), так і заробити, якщо ціни на квадратні метри йдуть вгору. 

Які податки треба сплачувати за орендний бізнес

За словами юристів, існує декілька варіантів стати офіційним орендодавцем в Україні. Для цього спочатку треба вирішити, як буде сплачувати податки власник житла – як фізична особа чи як підприємець. В залежності від цього вибору, говорить керуючий партнер ЮК "Максим Боярчуков та Партнери" Максим Боярчуков, податкове навантаження на нерухомість може йти за наступними схемами. 

Перший варіант. Власник житла - фізична особа – вирішує сплачувати податки за отримання доходу від оренди. Тоді треба повідомити податкову службу про свій заробіток. 

В такому разі ви сплачуєте:

• податок на доходи фізосіб (ПДФО) у розмірі 18% від прибутку, отриманого за кожен місяць здачі нерухомості в оренду. 
• військовий збір у розмірі 1,5% від цього прибутку.

Ці податки сплачувати треба один раз на квартал.  

"Також на таку особу покладено обов’язок за підсумками календарного року подавати декларацію, в якій зазначається така стаття доходів як здача нерухомості в оренду. Граничний термін подання декларацій про майновий стан і доходи – 3 травня. Подати декларацію платникам необхідно до податкової інспекції за місцем своєї реєстрації", - зазначає Максим Боярчуков. 

Другий варіант. Власник житла вирішив сплачувати доходи від оренди як приватний підприємець на спрощеній системі оподаткування. Тут є два шляхи.

В першому випадку людина може стати платником єдиного податку ІІ групи. Тоді вона має сплатити:

• єдиний податок, що складає 20% від мінімальної зарплати (наразі це 1340 грн) за кожен місяць. 
• єдиний соціальний внесок (ЄСВ) один раз в квартал (наразі складає 4422 грн). 
• військовий збір у розмірі 1,5% від прибутку.

В другому випадку людина може стати платником єдиного податку ІІІ групи. Тоді вона сплачує:

• єдиний податок, що складає 5% від отриманого доходу кожного місяця. 
• ЄСВ один раз в квартал (наразі складає 4422 грн). 
• військовий збір у розмірі 1,5% від прибутку.

Водночас з цим, керуючий партнер АО "Місечко та Партнери" Володимир Місечко нагадує, що платниками єдиного податку ІІ-ІІІ груп  не можуть бути фізособи - підприємці, які надають в оренду:

• житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 400 кв. м. 
• нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 900 кв.м.

В даному випадку прибуток оподатковується за загальними правилами. 

Третій варіант. Власник житла може сплачувати податки від оренди як приватний підприємець на загальній системі оподаткування. Тоді податкове навантаження буде:

• ПДФО у розмірі 18% від прибутку.  
• військовий збір у розмірі 1,5% від прибутку. 
• ЄСВ, як зараз становить 4422 грн раз на квартал.

"Тут немає обмежень по площі приміщень, але податки буду залежати від розміру отриманого прибутку", - говорить Боярчуков.  

До речі, варто пам’ятати, що підприємці подають у податкову не тільки щоквартальну декларацію не пізніше 40 календарних днів, які йдуть за останнім календарним днем звітного кварталу, а й щорічну декларацію. 

Як правильно організувати легальний орендний бізнес  

Якщо власник житла вирішив сплачувати податки від оренди як ФОП, треба правильно легалізувати цей статус. Для цього спочатку необхідно звернутись до Центру надання адміністративних послуг (ЦНАП) та подати заяву про реєстрацію фізособи підприємця, зазначає Боярчуков. Крім того, існує можливість відкрити ФОПа через "Дія". 

"При реєстрації ФОПа необхідно обрати вид діяльності КВЕД 68.20 "Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна". Також при поданні заяви на реєстрацію ФОПа необхідно обрати систему оподаткування", - говорить Місечко.  

Юристи кажуть, що після відкриття ФОПа, власник майна має звернутись до будь-якого банку для відкриття підприємницького рахунку. В подальшому на цей рахунок мають надходити кошти від здачі майна в оренду, а банк, своєю чергою, фіксуватиме доходи та відраховуватиме суму податків з рахунку.

Які ще податки за житло має сплачувати орендодавець

Юристи нагадують: власники нерухомості мають сплачувати так званий податок "за зайві квадратні метри". Справа в тому, що чинний Податковий Кодекс України передбачає, що власники квартир, площею понад 60 кв.м., мають сплачувати податок за кожний наступний квадрат. Також необхідність сплати податку виникає у тому випадку, якщо людина має у власності, наприклад, дві квартири по 45 кв. м. 

"В такому разі ви маєте сплатити податок за 30 кв. м. Ставку податку встановлюють органи місцевої влади. Її розмір не може бути вищий 1,5% від мінімальної зарплати, закріпленої у попередньому році", - говорить Боярчуков. 

Тобто, у 2024 році максимальна база оподаткування за кожен додатковий кв.м. не може перевищувати 100 грн 50 коп, оскільки мінзарплата в 2023 році складає 6700 грн.

Які основні висновки треба зробити для організації орендного бізнесу

Кожен власник житла сам обирає, чи варто платити податки зі здачі житла чи ні. Але треба врахувати основні моменти, які впливатимуть на це рішення:

Перше. Якщо орендодавець слачуватиме податки, тоді окупність витрат на організацію орендного бізнесу зростає, за нашими розрахунками, на 3 роки - з 12 до 15 років. За умови, що дохід буде постійний та стабільний у доларах, а також не відбудеться якихось форс-мажорів, коли, наприклад, треба терміново робити тотальний ремонт оселі. 

Друге. Дохід від оренди житла в легальному та "сірому" форматі суттєво відрізняється. Тобто, різниця фактично може складати біля 20%, якщо людина, наприклад, не планує відкривати ФОП та хоче просто як фізособа сплачувати 18% ПДФО та 1,5% військового збору. Тобто, в нашому випадку середній щомісячний дохід орендодавця може складати:

• $600 - без сплати податків, 
• $480 - зі сплатою податків.

Третє. В принципі може здаватися, що не сплачувати податки від оренди вигідніше. Але треба враховувати ризики, які отримує власник житла, що веде бізнес по "сірій" схемі:

• До орендодавця може прийти податкова.
• Якщо треба буде показати легальне походження грошей, це неможливо зробити без сплати податків та відповідного договору оренди.  
• Якщо квартиронаймач вирішить не заплатити за оренду чи розгромити квартиру, "сірі" орендодавці можуть не добитися відшкодування, оскільки бізнес організовано нелегально, а договори можуть не мати юридичної сили.  

 Попередження від редакції Delo.ua: цей матеріал демонструє можливості організації орендного бізнесу в Україні у 2023 році, але цю інформацію не можна сприймати як інвестиційну інструкцію чи комерційну пропозицію. Кожен інвестор самостійно вирішує, як та куди вкладати свої кошти, тож несе власну відповідальність за усі рішення.