Ринок нерухомості України у 2025 році: як війна змінила пріоритети покупців

• Покупці демонструють обережний оптимізм?
• Де найбільше подорожчало житло?
• Оренда житла: дорожче при меншому виборі
• Регіональна картина: де зростання, а де стагнація
• Ринок новобудов або як державні програми рятують ситуацію
• Вторинний ринок та дефіцит якісних об'єктів
• Спад активності на ринку комерційної нерухомості
• Що чекає на ринок у 2026 році?

Покупці демонструють обережний оптимізм?

За даними OLX Нерухомість, майже третина опитаних (31%) планує купівлю нерухомості вже наступного року, ще 28% – у наступні 1-3 роки, 14% – протягом 3-5 років. Водночас кількість тих, хто не розглядає купівлю взагалі, скоротилась на 6% у порівнянні з 2024 роком.

Більшість шукачів житла не обмежуються одним сегментом. Так, приблизно половина потенційних покупців готові розглядати варіанти і на первинному, і на вторинному ринку. Інтерес до новобудов дещо зріс, хоча вторинка залишається популярною через швидкість оформлення та можливість оцінити реальний стан житла.

Що стосується бюджетів, то найбільш масовий сегмент покупців орієнтується на суму до $50 000 – це понад половина потенційних покупців. 

Водночас, невелика кількість людей готові інвестувати $70 000-100 000, а отже, купівельна спроможність більшості українців обмежена, навіть у сегменті тих, хто планує купівлю житла.

Де найбільше подорожчало житло?

За даними ЛУН Місто, ціни на житло зросли по всій Україні на 5–20%, а найбільше – у Тернополі (+21%). Але справжніми рекордсменами року стали Київ, Львів, Ужгород та Івано-Франківськ, де ціни на однокімнатні квартири підскочили на 3-60%. Це наслідок масового припливу внутрішніх переселенців, які обирають західні міста як найбільш безпечні локації.

Так, якщо скласти топ-10 міст України з найдорожчими квартирами по однокімнатним квартирам, матимемо такий рейтинг:

1. Київ – $78 494 (+16%);
2. Ужгород – $59 977 (+60%);
3. Івано-Франківськ – $54 703 (+35%);
4. Львів – $54 575 (+3%);
5. Вінниця – $49 351 (+15%);
6. Одеса – $42 870 (+23%);
7. Тернопіль – $41 291 (+13%);
8. Чернівці – $40 490 (+13%);
9. Черкаси – $39 770 (+13%);
10. Житомир – $39 381 (+12%).

Київ зберіг лідерство за абсолютною вартістю – медіанна ціна однокімнатної квартири у столиці зросла на 16% і становить $78 494. У 2025 році більшість обласних центрів демонструють зростання цін на квартири, насамперед у західних та центральних регіонах України. 

Водночас подорожчання фіксується і в окремих містах, розташованих поблизу зони бойових дій або тих, що регулярно зазнають атак, зокрема в Харкові, Сумах та Одесі.

Що стосується двокімнатних квартир, то найвищі темпи зростання цін зафіксовано в Тернополі (+29%), Харкові (+23%), Ужгороді (+22%) та Черкасах (+21%). Зниження вартості за рік було у Запоріжжі та Херсоні: по 3% в обох містах.

По трикімнатних квартирах найпомітніше зростання медіанної вартості в Тернополі та Харкові – на 22%, а також у Чернівцях (+21%) та Вінниці (+19%). Найбільше подорожчали трикімнатні квартири (+21% за даними OLX Нерухомість), тоді як попит на них зріс на 7%.

Новий тренд на автономію в приватних будинках

Попит на купівлю будинків на вторинному ринку виріс найдинамічніше, тоді як пропозиція скоротилася. Через це приватні будинки подорожчали найбільше серед усіх типів житла, а таунхауси й дуплекси також додали в ціні, хоча менш суттєво: десь на 5%. Особливий інтерес покупці виявили до компактних форматів заміського житла – дуплексів і таунхаусів. 

Найбільше за рік зросли ціни на будинки в Сумах (+25%) та Ужгороді (+23%). Водночас найдорожчими залишаються будинки у Києві, Ужгороді, Львові та Одесі. Ціни не змінилися в Тернополі та Запоріжжі. Натомість у південних і південно-східних регіонах вони знизилися – найбільше в Херсоні (-22%), а також у Дніпрі та Миколаєві (по -8%) і Вінниці (-5%).

Оренда житла: дорожче при меншому виборі

У 2025 році попит і пропозиція на довгострокову оренду квартир зменшилися на 3%. Водночас медіанна вартість довгострокової оренди по Україні зросла на 8%. І тут річ вже не у парадоксі, просто орендарі стали вибагливішими. Тепер їх цікавлять не просто чотири стіни, а надійне житло з резервним живленням та укриттям.

Найбільше подорожчали трикімнатні квартири – понад 20%. Серед однокімнатних найсуттєвіше зростання цін зафіксували в Одесі та Харкові, де вартість винайму житла сягнула 10 000 і 5 000 гривень відповідно. 

У низці міст центральної України ціни залишилися стабільними, а зниження було лише в Луцьку. Найдорожча оренда однокімнатної квартири й далі в Ужгороді – понад 21 тисячу гривень на місяць.

У сегменті двокімнатних і трикімнатних квартир найбільше зростання показали західні регіони та Харків. Однак найвища медіанна вартість оренди всіх типів квартир традиційно зберігається у Києві.

Приватні будинки: новий фаворит ринку оренди

У 2025 році попит на оренду будинків зріс на 19%, при цьому на одне оголошення приходило в середньому 12 відгуків – один із найвищих показників на ринку. Кількість активних оголошень впала на 11%, що підняло середню ціну оренди по Україні на 13%.

Найдорожчі будинки орендують в Ужгороді, який обігнав навіть Київ. Хоча лідером за темпами зростання став Київ, де ціни зросли на рекордні 68% за рік. Значна зміна вартості відбулася у Чернівцях (+57%) та Сумах (+43%). Заміський формат із категорії "дачного відпочинку" перейшов у категорію повноцінного житла для тих, хто цінує простір, безпеку та незалежність.

Регіональна картина: де зростання, а де стагнація

Західна Україна показала найяскравіше зростання цін. Ужгород, Львів та Івано-Франківськ стали магнітами для внутрішніх переселенців та тих, хто шукає відносно безпечні локації для життя. Різниця у вартості житла між заходом і сходом країни зросла до чотирьох разів.

Центральна Україна, своєю чергою, демонструвала стабільний ріст. Київ, Вінниця, Тернопіль, Черкаси зберігали активність на ринку завдяки розвиненій інфраструктурі та балансу між безпекою і можливостями для роботи.

Південь і Схід показали обмежене зростання або навіть зниження у прифронтових зонах. Зниження вартості спостерігається лише в містах поблизу лінії бойових дій: Запоріжжі, Миколаєві та Херсоні. Найдешевше житло у Запоріжжі, Миколаєві та Харкові (2,6–3,4 річних зарплат).

Ринок новобудов або як державні програми рятують ситуацію

Державні програми «єОселя» та «єВідновлення» стали ключовими драйверами ринку. «єОселя» видала 31 мільярд гривень іпотек, «єВідновлення» – 40 мільярдів гривень сертифікатів. Понад 70% іпотек припали на новобудови. Це дало поштовх попиту на первинному ринку.

За даними Visit Ukraine, Львів залишився найдорожчим містом за вартістю квадратного метра у новобудовах – 58,6 тисячі гривень/м². Найбільше подорожчав квадратний метр в Одесі (+19%) та Хмельницькому (+14%).

У Києві та Київській області зросла кількість нових проєктів на 70% за рік – у 2025 році стартували 38 нових проєктів. За три квартали здали 6,52 мільйона м² житла, всього понад 41 тисячу нових квартир. Найпопулярніші квартири – однокімнатні (50%), далі двокімнатні (33%) і трикімнатні (16%).

Вторинний ринок та дефіцит якісних об'єктів

Ціни на вторинне житло в Україні у 2025 році зросли майже всюди, особливо у західних та центральних регіонах. Найбільше подорожчали однокімнатні квартири (понад 15%), тоді як дво- та трикімнатні додали в ціні дещо менше – близько 12-13%.

Географія найдорожчого житла залишилася такою самою: лідирують Київ, Львів та Ужгород. Однокімнатні квартири тут коштують від $62 000 до $68 000, двокімнатні – від $91 000 до $105 000, трикімнатні – від $110 000 до $150 000. Столиця зберігає абсолютне лідерство у всіх сегментах, хоча Львів наближається за вартістю квадратного метра.

Особливим попитом користуються об’єкти, що мають резервне живлення, безпеку та автономне опалення. Вторинка з такими характеристиками зростала в ціні значно швидше за звичайні квартири, створюючи окремий преміальний сегмент "воєнного часу".

Спад активності на ринку комерційної нерухомості

На ринку оренди комерційної нерухомості в Україні у 2025 році кількість оголошень скоротилася на 12%, а число відгуків – на 9%, що свідчить про зниження активності ринку. Водночас медіанна ціна оренди зросла одразу на 25%. Найбільше подорожчала оренда офісів (+31%), тоді як ціни у сегменті кафе, ресторанів та кав'ярень знизились на 15%.

У сегменті купівлі комерційної нерухомості динаміка аналогічна: за рік і попит, і пропозиція скоротилися на 6%, тоді як медіанна вартість зросла на 11%. Найбільше подорожчала купівля кафе, ресторанів та кав'ярень (+17%). У Києві зростає кількість інвест-покупок, а дохідна нерухомість активно розвивається. Купівля комерційних об'єктів залишалася активною у Львові, Києві та Дніпрі.

Що чекає на ринок у 2026 році?

За наявної економічної та безпекової ситуації у 2026 році ринок нерухомості України, найімовірніше, зберігатиме поточну динаміку. Через обмежену пропозицію зростання попиту впливатиме на ріст цін.

Очікується, що ціни на первинному ринку не знижуватимуться. Це пояснюється низкою причин:

• обмеженою кількістю нових проєктів;
• подорожчанням будівельних матеріалів;
• дефіцитом робочої сили;
• покупці рідше готові інвестувати у житло на етапі котловану та чекати завершення будівництва.

Натомість на вторинному ринку через руйнування житла та "відкладення" рішення про продаж може сформуватися дефіцит пропозиції. 

Попит не лише збережеться, але й найімовірніше зросте, що створить додатковий тиск на ціни, особливо на квартири з автономним опаленням і ЖК з резервним живленням.

Тож, 2025 рік став роком фундаментальних змін для ринку нерухомості України. Покупці все частіше обирають безпечне та автономне житло, а не просто красиву квартиру в центрі. Державні програми «єОселя» і «єВідновлення» істотно вплинули на структуру ринку, підтримавши попит у складних умовах.

Головний урок року: нерухомість України перестала бути суто комерційним активом. Тепер це ще й про безпеку, автономність та якість життя. І ці пріоритети, схоже, залишаться актуальними ще довго. Різниця у вартості житла між заходом і сходом країни зросла до чотирьох разів, а найдорожчою нерухомістю залишається житло в Києві та західних регіонах.