Вторинний ринок житла: чому ціни на папері ростуть, а насправді падають

Відкрийте нові горизонти для вашого бізнесу: стратегії зростання від ПриватБанку, Atmosfera, ALVIVA GROUP, Bunny Academy та понад 90 лідерів галузі.

12 грудня на GET Business Festival дізнайтесь, як оптимізувати комунікації, впроваджувати ІТ-рішення та залучати інвестиції для зростання бізнесу.

Забронювати участь

• Динаміка цін на квартири у березні-квітні 2024: дані маркетплейсів
• Вгору чи вниз: що не так із цінами на квартири?
• Попит на вторинному ринку нерухомості на квітень 2024
• Ціни на квартири у регіонах у квітні 2024
• Що буде з цінами на житло: прогнози експертів

У перший місяць весни українські маркетплейси поспішили повідомити, що вторинний ринок пожвавився після зимової сплячки, у результаті чого квартири дорожчають.

Проте експерти переконують, що ринок працює на низьких обертах, "живих коштів" у людей на руках нема. Ситуація плачевна, хоча виглядає набагато кращою у порівнянні з первинним ринком житла.

Динаміка цін на квартири у березні-квітні 2024: дані маркетплейсів

Показує зокрема динаміку цін і маркетплейс ЛУН. За останні 6 місяців вартість квартир на вторинному ринку відчутно виросла - на 8%.

У Києві, як свідчить аналітика, за показником "усі оголошення" ціни в середньому становлять $68 тис., хоча показник цін у проданих квартирах суттєво менший - $55 тис. Двокімнатні у цінах продавців коштують  $85  і $75 - у оголошеннях проданих.  Такі ж медіани цін були місяць тому.  Найдешевші квартири продаються в Дніпровському (70 000 $), Святошинському (67 700 $) та Деснянському (56 000 $) районах.  Однак, судячи з цін в оголошеннях про вже продані квартири, однокімнатну на "вторинці" реально купити в столиці за $42 тис.

За даними порталів, ростуть ціни в Одесі (+11% за півроку), Дніпрі (+10%) та Львові. Єдиний, хто вибивається із загальної картини міст мільйонників - це Харків, який  постійно обстрілюють. Тут квартири дешевшають, але на ринку є продажі і угоди з оренди.  Ціни впали до $500 за кв.м: 1-кімнатні — 24 500$ (-2% за пів року), 2-кімнатні — 37 500$ (-7%). 3-кімнатні — 49 900$ (-5% за пів року).

Утім, аналітики ринку та рієлтори не бачать значного зростання цін на ринку. Навпаки, за їхніми спостереженнями, покупців на ринку стало менше - особливо з живими грішми на руках.

Вгору чи вниз: що не так із цінами на квартири?

Як пояснила в коментарі Delo.ua президентка Асоціації фахівців з нерухомості України Олена Гайдамаха, показники порталів, які заміряють динаміку цін, не зовсім відображають реальну ситуацію на ринку.

"Заявлена в оголошеннях вартість - це побажання продавця. Реальні угоди відбуваються за інші гроші. Щодо Києва людей, які ходять із "живими грошима" на руках, дуже мало. За державними програмами - "єОселя", субвенціях для військових, ветеранів та ВПО - відбувається майже 80% угод. Те, що лише 20% готові купувати житло за "живі кошти" - це недобрий знак для ринку", - вважає президентка АФНУ.

На сьогодні Київ, за словами Гайдамахи, ще не досяг довоєнних показників у вартості квартир, спостерігаються незначні коливання цін на ринку. 

"А після останніх обстрілів, які були минулого тижня, ми бачимо, що збільшилась пропозиція. І якщо уявити, що покупців залишиться та сама кількість, а в продажу з'явилось більше житла, це свідчить про те, що може бути невелике падіння цін", - пояснила рієлторка. 

Попит на вторинному ринку Києва неспівставний з довоєнним - менший на 50-60%. Навіть у західних регіонах України - вдвічі менший, як до війни. Але оскільки ситуація набагато жвавіша, ніж на первинному ринку, то здається, що ринок справляється краще. Насправді ж "ринок працює на дуже низьких обертах" , пояснив Delo.ua CEO City Development Solutions  Роман Герасимчук.

"Статистика іноді показує перекоси. Адже оскільки останні два роки відбувається швидке вимивання дешевих квартир на ринку, і в запасі залишається те, що дорожче. І середньо ринкова ціна виглядає більшою. Тому середні ціни на порталах не зовсім відображають ситуацію", - пояснив есперт.

За його словами, насправді ж сьогоднішні ціни не доросли до довоєнних, більше того - ці ціни задорогі для сьогоднішнього покупця. Зростання ціни може стосуватися дуже вузького сегменту - це найбільш ліквідні квартири, на яких зараз концентрується попит - це невеликі і дешеві помешкання, які не потребують ремонту. 

Про те, що загальна ситуація на ринку плачевна, свідчить навіть той факт, що сьогодні нова квартира від забудовника коштує дорожче, ніж на вторинному ринку, хоча раніше було навпаки - в середньому квадратний метр на вторинці був на $300-300 дорожчий. 

"Звісно, угоди відбуваються, та  й державні програми подекуди стимулюють ринок, але надто рано говорити про те, що ринок почав відновлюватись і ціни пішли вгору. Я з цим не згоден.  Ринок, звісно, не вмер але він працює на дуже низьких обертах. У воєнних обставинах навіть угоди за державною іпотекою "єОселя" - це мізер у межах країни. Але  ми  в такій ситуації, коли будь-яке пожвавлення на ринку тримає інформаційне поле", - наголосив Герасимчук.

Попит на вторинному ринку нерухомості на квітень 2024

В агенції "Благовіст" зазначають, що найбільшим попитом на вторинному ринку користуються квартири віком до 10 років, їх і називають називають "новою вторинкою". Це пояснюється з одного боку тим, що більшість із цих будинків зведена за монолітно-каркасною технологією, тому вони вважаються безпечнішими. Вони мають зручні планування, сучасніший ремонт та краще обладнану прибудинкову територію.

За минулий рік значно зріс попит на обладнані квартири з ремонтом, адже більшість покупців шукали житло, куди можна одразу переїхати. 

Житло у старому фонді залишається неліквідним. Його купують неохоче - у крайньому разі.

Квартири в основному купують економічно активні люди: у кого є дохід, бізнес, хто щось намагається робити. Магнітами ринку залишаються Київ, Львів, Франківськ, Одеса та Дніпро.  

Ціни на квартири у регіонах у квітні 2024

Як і Київ, який за даними АФНУ, в реальних цінах не демонструє цінове зростання, інші регіони також реагують на обстріли та загальні воєнні обставини. 

У Львові ціни залишаються стабільними: зростання якщо і відбувається, то лише на ходові квартири, а це невеликий сегмент невеликих, нових (до 15 років)помешкань, бажано з ремонтом. У цьому сегменті приріст цін 8-10% на рік, розповів Delo.ua голова регіонального відділення АФНУ Андрій Борисов.

Усі інші квартири зросли в ціні не більше 5%. Наприклад, у хорошому стані у Львові можна було купити хрущовку за $38 тис. у 2023, а зараз - за $40-43 тис.

Ажіотажу довкола житла у Закарпатській області сьогодні теж нема, як і "нахабних цін", як їх називали рієлтори. Скажений попит, який спостерігався у 2022 і у першій половині 2023 року, спав, ціни впродовж останніх місяців залишаються стабільними, зазначив в  голова Закарпатського відділення АФНУ Роман Перегінець.

"Коливання цін на ринку в межах похибки. Однокімнатна квартира в цегляному будинку 80х років залежно від стану коштуватиме від $30 тис., двокімнатна від $40 тис., але трапляється й за $35 тис., в житловому стані. Новіша і з ремонтом трохи дорожче - $50-60 тисяч", - наголосив Перегінець.

У Дніпрі за останні дві місяці ціни навіть просіли на 15% і ринок суттєво сповільнився через масовані обстріли і постійні повітряні тривоги, зазначила голова регіонального відділення АФНУ Вікторія Дьоміна. Хоча саме ринок цього регіону в останні два роки взяв до себе велику частину переселенців зі східних та південних областей і демонстрував хорошу динаміку.

"Ціни падають. Квартир набагато більше, ніж покупців. Усі вичікують, що буде далі. $500, $400 за квадратний метр, на околиці можна знайти і дешевше", - зазначила Дьоміна.

Покупці в Одесі також приглядаються до воєнних обставин. Сьогодні у місті продається тільки те житло, на якому можна торгуватись на 10%. Ціни на однокімнатні квартири від 21-26 тис. у спальних районах до $50 тис. на новіші, які продаються за державними програмами. Угоди по "єОселі" та інших програмах складають 50-60% ринку, розповів голова регіонального відділення АФНУ Олексій Бизін-Філатов.

Що буде з цінами на житло: прогнози експертів

Експерти прогнозують невелике пожвавлення цін улітку, далі ситуація залежатиме від воєнних обставин. Загалом на вторинному ринку квартири почали різко сегментуватися.

Житло у старому фонді стає нецікавим і менш придатним для проживання, тому тут зростання вартості не очікується. Через низький рівень безпеки під час ракетних обстрілів, попит на такі будинки значно знизився після повномасштабного вторгнення. Експерти не бачать ринкових факторів, які б сприяли підвищенню їх вартості у 2024 році. Навпаки - є передумови подальшої стагнації даного сегменту:

• обмеження програми єОселя щодо віку житлового фонду;
• активна забудова передмістя столиці новими ЖК, що є чудовою альтернативою столичній вторинці;
• подорожчання енергоносіїв, що змушує покупців обирати новіші, енергоефективніші будинки з індивідуальним опаленням.

Інша ситуація у "нової вторинки". Будинки, зведені в межах 10-15 останніх років, вважаються більш захищеними. А головне - вони підходять для участі у державній програмі "єОселя". Зважаючи на ці фактори, очікується, що у 2024 році ціни на ці квартири в середньому зростуть на 7-10%. 

Суттєвіше зростання цін можливо лише тоді, коли у покупців з'являться кошти на руках, швидше за все це буде після закінчення війни. Наразі передумов до великих стрибків цін немає, вважають експерти.