Як перевірити квартиру перед купівлею: покрокова інструкція

Відкрийте нові горизонти для вашого бізнесу: стратегії зростання від ПриватБанку, Atmosfera, ALVIVA GROUP, Bunny Academy та понад 90 лідерів галузі.

12 грудня на GET Business Festival дізнайтесь, як оптимізувати комунікації, впроваджувати ІТ-рішення та залучати інвестиції для зростання бізнесу.

Забронювати участь

• Хто може перевірити квартиру перед купівлею? 
• Як перевірити права власності на квартиру онлайн
• Купівля житла: як відрізнити ризиковані і  непроблемні квартири
• Що слід перевірити перед купівлею квартири 
• Які документи варто перевірити при купівлі квартири
• Перевірка квартири при купівлі у забудовника
• Купівля квартири під час військового стану: якщо власник за кордоном

Рішення купити квартиру на вторинному ринку завжди виглядає більш безпечним варіантом, аніж придбати її в процесі будівництва. 

Проте навіть такий спосіб може бути ризикованим, адже кожна квартира має свою історію, а часом і купу неприємних сюрпризів - від боргів за комунальні послуги до виявлених інших власників.

Delo.ua з'ясовувало, що і як треба перевірити в документах та реєстрах перед укладанням договору про купівлю-продаж. 

Хто може перевірити квартиру перед купівлею? 

Згідно з законом, купівля-продаж квартири, право власності на яку вже зареєстровано, відбувається через укладення нотаріально посвідченого договору.

Одне з ключових завдань нотаріуса перед посвідченням угоди - здійснити обов’язкову перевірку цілої низки реєстрів, достатньої для гарантування законності проведеної угоди та відсутності будь-яких негативних наслідків.

При підозрі на юридичну чистоту документів можна звернутись до юристів або ж агентства нерухомості. Проте покупець може і самостійно перевірити кожен об'єкт, для цього варто запастися терпінням.

Як перевірити права власності на квартиру онлайн

Перевірку квартири слід почати з правоустановчих документів. Саме вони показують, у який спосіб була придбана квартира, наголосив в коментарі Delo.ua Іван Хомич, керуючий адвокат АБ Івана Хомича. Документи, які підтверджують право власності на квартиру, зазвичай можуть дати розуміння, наскільки ризиковою може бути інвестиція в нерухомість.

Найбільш поширені варіанти набуття права власності на квартиру - приватизація житла, купівля-продаж, обмін, спадкування або дарування нерухомості.

При аналізі документів, які надає власник, слід ознайомитись з оригіналами. Це дозволить попередньо дізнатись, хто є власником, і чи є співвласники, хто прописаний у квартирі і що за останній час змінювалось у статусі і стані нерухомості.

Перевірити достовірність права власності на квартиру можна і в режимі онлайн, скориставшись сайтом Міністерства юстиції України, де є доступ до Державного реєстру майнових прав на нерухомість.

На платформі треба буде зареєструватися як новий користувач. За наявності електронно-цифрового підпису, це можна зробити за кілька хвилин. Інший варіант перевірки права власності на квартиру в онлайн-реєстрі без ЕЦП - це наявність банкінгу ID, або ж вхід через реєстрацію за допомогою створеної системою електронної адреси.

Пошук можна виконати за адресою житлового об'єкту, номером згідно реєстрації речових прав, ідентифікаційними даними власника - паспорта, прізвища та ідентифікаційного номера платника податків. У випадку перевірки права власності на квартиру, яка належить юрособі, необхідно знати ЄДРПОУ компанії.

Втім, дані на майно можуть бути відсутніми в реєстрі, якщо останній власник отримав майнові права до 2013 року. Тоді слід звернутися до Бюро технічної інвентаризації (БТІ), у якого варто затребувати довідку. Дані державного реєстратора мають повністю збігатись із документами продавця, в іншому випадку є вагомі причини засумніватися в юридичній чистоті документів.

Корисним може бути також ресурс Оpendatabot.ua, який в тому числі здійснює перевірку наявності судових справ щодо майна. Цим ресурсом можна також користуватись у месенджерах вайбер та телеграм за допомогою однойменного боту. Перевірити власника та нерухомість також можна на порталі Scanbe.io, де зібрані усі реєстри для перевірки власності.

Окрім витягу з Реєстру речових прав на нерухоме майно або свідоцтва про право на спадщину є також і технічний паспорт на квартиру. Тільки просіть у продавця оригінали, добре їх вивчіть та переконайтеся, що вони відповідають всім вимогам законодавства. 

Купівля житла: як відрізнити ризиковані і  непроблемні квартири

Найбільш прискіпливо треба дивитися на документи, якщо квартира отримана у спадщину, наголошує адвокат Хомич. За набуттям власності у результаті оформлення спадщини зазвичай ховається дуже багато проблем.

"Часто з'являються спадкоємці, яких не включили в коло отримувачів і заявляють свої права на частку квартири. Наприклад, спадкування запускають один або двоє дітей із трьох, а за деякий час третій заявляє, що не спілкувався з батьком, не знав про його смерть і починає оформлювати через суд спадкові права. Вимоги можуть бути пред'явлені і до нового власника", - пояснює Іван Хомич.

Також є випадки, коли право власності на квартиру набувається на підставі рішення суду. Іноді визнають право власності на майно у зв’язку з тим що  були втрачені якісь документи. Або ж визнають право власності на спадкове майно, коли не можуть знайти  документи на власність після смерті власника у спадковій справі. Тут варто проконсультуватись з адвокатом, чи немає майна в реєстрі судових рішень, а якщо є, тоді - чи завершені усі судові спори. 

Ризиковим вважається підписання угоди, якщо купується майно, відчужене у боржників за несплату боргу. Зазвичай такі квартири переоформляють на себе і реалізовують банки або колектори.

"Такі об’єкти можуть продаватись дешевше. Проте боржник, у якого відібрали квартиру, може оскаржити це рішення. І суди справді часто визнають вилучення майна недійсними, оскільки процедура відчуження є настільки зарегульованою, що дотриматись усіх пунктів складно. Тому купівля такої нерухомості дуже ризикована", - пояснив Хомич.

Є чимало труднощів, коли продають майно за довіреністю. Важливо пересвідчитись, що заявлений власник є справжнім. Це особливо актуально під час війни, коли були розграбовані БТІ на тимчасово окупованих територіях, коли частина квартир досі не внесені в реєстр речових прав, коли люди часто продають житло, перебуваючи за кордоном.

Уважніше перевіряти варто і квартиру, не внесену в реєстр речових прав на майно, оформлену до 2012 року.

"Раніше було багато шахрайства з продажу житла саме за підробними довідками з БТІ. Зазвичай це була квартира, не внесена в реєстр, у продавця на руках була лише довідка з БТІ, але з часом виявлялось, що документ підроблений. Шахраї слідкували за покинутими квартирами, дізнавались, що, можливо, власники за кордоном живуть, або ж померли і родичі далеко, тоді підробляли документи і продавали від свого імені", - пояснює Хомич.

Непроблемними вважаються квартири, придбані власником за договором купівлі-продажу, або ж через дарування, завірені у нотаріуса, і з моменту останнього оформлення минуло понад три роки - тоді ризики, що з квартирою може бути щось не так з точки зору оформлення документів мінімальні.

"Якщо перед вами нотаріальний договір купівлі-продажу, дарування чи первинна власність, коли оформляли у новобудові (перший власник) - це найменш ризиковий варіант. Якщо власність на квартиру менша трьох років, при її продажі продавець сплачує 5% на доходи від фізосіб. Та й коли квартира продається, не пробувши у власності три роки, це також викликає запитання - чому людина її так швидко продає: проблеми з документами або ж квартира має приховані дефекти", - зазначає Хомич.

Що слід перевірити перед купівлею квартири 

Для перевірки нерухомості треба знати адресу квартири та дані про власника. Відштовхуючись від цього, можна знайти в реєстрах усю необхідну інформацію по майну. У першу чергу слід  з'ясувати усе про: 

• особу власника (або власників) квартири; 
• наявність права власності та інших документів; 
• чи не є квартира під заставою або арештом;
  
• відсутність заборгованості;
• чи не є квартира об’єктом судового розгляду. 

При перевірці особи власника варто переконатись, що продавець має всі права на продаж майна. Якщо він ­— не власник, а лише представник, тоді він має пред'явити нотаріально завірену довіреність. 

"Якщо власників більше одного, треба мати на увазі, що при укладанні угоди мають бути присутніми усі власники. Якщо хтось  з власників не може фізично бути присутнім, він має виписати довіреність на представника, який може поставити підпис за нього", - пояснив Хомич. 

Також слід дізнатись у власника, чи майно придбане у шлюбі. Якщо так, тоді для підписання угоди потрібна згода від іншого члена подружжя. Якщо у квартирі зареєстровані діти, при продажі необхідний і дозвіл органів опіки та піклування. 

Перевірити, хто власник, можна за допомогою платного витяга з держреєстру речових прав на нерухоме майно, або ж здійснити це через портал "Дія". Тут за кілька хвилин хвилин і 40 грн можна отримати довідку щодо об’єкта нерухомого майна з таких баз, як Держреєстр речових прав на нерухоме майно, Реєстр прав власності на нерухоме майно, Держреєстр іпотек та Єдиний реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна.

Варто проаналізувати і судові справи власника, борги. Аналіз усіх цих даних дозволить вам сформувати повне досьє не лише про об'єкт нерухомості, але і про його власника.

Друге, що треба проаналізувати - перевірити нерухомість на наявність арештів, застав, заборону на відчуження. З витягом, отриманим на сайті Кабінету електронних сервісів Мін'юсту, можна отримати інформацію про фактичного власника квартири, а також про наявність або відсутність арештів або обтяжень, заборон накладених на квартиру. За наявності цих факторів квартира взагалі не може бути оформлена у власність.

Перевірити ці дані можна і в Реєстрі нерухомого майна - тут можна дізнатися як реєстраційні дані квартири, так і дані про власника нерухомості, характеристики об’єкта, дані про обтяження.

По-третє, слід провести перевірку квартири на наявність боргів та судових справ.
У єдиному Державному реєстрі судових рішень за даними продавця, а також за адресою квартири можна пошукати наявні судові справи.  

"Іноді вони можуть стосуватись законності набуття прав на квартиру. В такому випадку не нульова вірогідність, що квартиру в майбутньому можуть витребувати із власності, навіть якщо новий власник не був у суді стороною по справі. А покупець буде змушений намагатись стягнути завдану шкоду з продавця, у якого може не бути ніяких коштів на той момент", - наголосив у коментарі Delo.ua адвокат, старший юрист ЮКК "Де-юре" Іван Топор.

Продавець квартири і сам має себе перевірити у списку боржників, вважає адвокат Іван Хомич. "Якщо є якийсь штраф - за порушення правил дорожнього руху чи правил військового обліку, документи передані у виконавчу службу, порушника вносять в реєстр боржників і арештовують все рухоме і нерухоме майно. Це майно не можна продати навіть у випадку, якщо штраф 100 грн. Тож треба перевіряти себе в реєстрі боржників і в реєстрі виконавчих проваджень, щоб не виникало затримок під час підписання угоди при продажі майна", - пояснив експерт.

Перевірка технічних характеристик квартири. Реальне планування житлової площі слід порівняти із техпаспортом. Якщо хтось із власників робив серйозні перепланування, він повинен мати дозвіл на це від БТІ.

Також важливо знати, що попередні мешканці не заборгували кошти, наприклад, за отримання комунальних послуг. Достовірні дані можна отримати безпосередньо від підприємств, які надавали ці послуги. Тому варто попросити продавця показати довідку з ЖЕКу чи ОСББ про відсутність заборгованості.

Які документи варто перевірити при купівлі квартири

При купівлі квартири у приватної особи на вторинному ринку слід перевірити наступні документи:

• оригінал паспорта та ідентифікаційного коду продавця (продавців); 
• згода на продаж від співвласників, завірена нотаріусом; 
• свідоцтво про право власності та документ, що підтверджує перехід права власності (договір купівлі-продажу або дарування, свідоцтво про право на спадщину); 
• свідоцтво про шлюб, розлучення або смерть подружжя; 
• згода на продаж від дружини, завірена від нотаріуса; 
• свідоцтва про народження дітей до 14 років, якщо вони є співвласниками житла; 
• дозвіл органу опіки та піклування на продаж майна, якщо є неповнолітні власники; 
• свідоцтва про смерть спадкодавця, якщо квартира отримана у спадок;  
• виписка з будинкової книги про те, що у квартирі немає зареєстрованих осіб; 
• документ про експертну оцінку квартири; 
• виписка з реєстру, що житло не перебуває під арештом і забороною на продаж; 
• довідка про відсутність боргів на комунальні послуги; 
• довідка з БТІ, що житло не піддавалось незаконним переплануванням.

Перевірка квартири при купівлі у забудовника

У разі якщо квартира була придбана нинішнім власником безпосередньо у забудовника, а ви вже будете її купувати за нотаріальним договором, не зайвим буде перевірити наявність належних документів по прийняттю будинку до експлуатації, радить адвокат Топор.

Це можна зробити через реєстр будівельної діяльності  або через сайт ЛУН,  де також розміщена актуальна інформація.

"Будинок, в якому продається квартира, міг будуватись, наприклад, як 10-поверховий, а насправді там 12 поверхів. А квартира, яку покупець планує придбати, знаходиться якраз на дванадцятому поверсі. Це може створити проблеми з реєстрацією об'єкта", - пояснює експерт.

Через цей реєстр також слід перевірити наявність присвоєння адреси будинку. 

"Непоодинокі випадки коли забудовник після прийняття будинку до експлуатації не отримує рішення про присвоєння адреси, а потім за допомогою наближених реєстраторів оформляє квартири на первинних покупців. Ці порушення не несуть критичних наслідків, проте нотаріуси іноді відмовляються від проведення угод із такими об’єктами нерухомості", - додав адвокат Топор.

Купуючи квартиру в забудовника на етапі будівництва слід перевірити такі документи:

• документ про юридичний статус будівельної компанії; 
• свідоцтво про право власності на землю або договір оренди з цільовим призначенням "будівництво багатоповерхового житлового будинку"; 
• ліцензії та дозволи на проведення будівельних робіт;
•  дозвіл на фінансування  будівництва, 
• містобудівні умови та обмеження; 
• декларація про готовність до експлуатації або сертифікат відповідності ДАБІ.

Купівля квартири під час військового стану: якщо власник за кордоном

В умовах  війни багато українців перебувають за кордоном, тому почастішали випадки, коли квартири продають за довіреністю, наголошує адвокат Хомич.

Це створює додаткові ризики, тому практика перестраховування передбачає онлайн-присутність продавця.

"У нас були клієнти, які купували квартиру з власником з-за кордону. У такому випадку угода підписується за присутності нотаріуса, представника продавця з оригіналом довіреності та оригіналами документів на квартиру. До того ж, власник був присутній по відеозвязку: продемонстрував свій паспорт і підтвердив, що дає згоду на продаж. Така практика існує. Це краще, ніж нічого", - наголошує Хомич.

За його словами, при купівлі квартири за довіреністю завжди є ризик, що з часом з'явиться власник і заявить, що він довіреності не видавав, вона підроблена і угода про продаж недійсна.